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27.01.2012 Core Logistikimmobilien werden 2012 der Renner des Investmentmarkts

Laut einer aktuellen Analyse von Realogis – einem der marktführenden Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien – lag das Transaktionsvolumen in Deutschland in 2011 allein im Segment der modernen Logistikimmobilien bei ca. 600 Mio. Euro*. Das entspricht einem Anstieg von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. „Core Logistikimmobilien werden im Jahr 2012 der Renner auf dem Investmentmarkt“, sagt Umut Ertan, Gründer und Gesellschafter von Realogis. „Wir werden bereits im ersten Halbjahr wieder Spitzenrenditen von 6,66 Prozent bei Trophy Immobilien sehen, weil die Banken in dieser Risikoklasse mit 70 bis 80 Prozent Fremdkapitalanteil finanzieren und der Yield Spread – d.h. die Differenz zwischen dem Nettoertrag einer Anlage und dem Refinanzierungssatz – enorm ist.“

Anders sieht es hingegen bei den Value-add-Objekten und gemischten Portfolien mit älteren Bestandsimmobilien aus. „In diesem Segment sind die Banken sehr restriktiv geworden und geben maximal 50 bis 55 Prozent Fremdmittelanteil“, so Ertan, „das wird auf die Renditen drücken.“ Bei ausschließlich modernen Logistikportfolien abseits der Top Standorte mit einer gewichteten Laufzeit von fünf Jahren werden sie bereits im ersten Quartal 2012 um 8,75 Prozent liegen, so die Analyse. Gemischte Portfolien mit älterem Bestand werden nur in den Top Lagen zu vertretbaren Konditionen für Verkäufer abgenommen. Die Bruttoanfangsrendite wird sich hier zwischen 10 bis maximal 10,5% Bruttoanfangsrendite einpendeln.

Einschränkung des Käufermarktes erwartet
Trotz eines größeren Yield Spreads kann Realogis den Effekt eines höheren Verkehrswerts der Immobilien abseits der Top Standorte aktuell nicht feststellen. „Stattdessen werden sich die Finanzierungskonditionen aufgrund der Risikoaufschläge der Banken bei einer durchschnittlich fünfjährigen Laufzeit deutlich verschlechtern und gleichzeitig wesentlich höhere Eigenkapitalquoten größer 40 bis 50 Prozent gefordert werden“, so Ertan. In der Folge wird der Käufermarkt massiv eingeschränkt. Läge der Eigenkapitalanteil bei 30 Prozent, wären ungleich mehr Käufer bereit zu investieren, was zu erhöhter Nachfrage und höheren Preisen führen würde. „Aber bei einer hohen EK-Quote von 40 bis 50 Prozent wollen und können viele Investoren ihr ursprüngliches Angebot nicht mehr halten“, so Ertan. Dadurch haben sich trotz guter Vermietungszahlen die Bruttonanfangsrenditen an den Top Standorten bei mittelfristiger Mietvertragslaufzeit nicht verändert. Und das, obwohl die Bruttorenditen bei überdurchschnittlicher Laufzeit um mindestens 35 Basispunkte gefallen sind. Ertan: „Abseits der Top Standorte und insbesondere bei älterem Bestand sind die Renditen sogar gestiegen.“

Am deutlichsten werden diese Effekte bei Portfolien mit gemischtem, älterem Bestand – d.h. zehn Jahre und älter – sowie modernen Logistikimmobilien. „Hier gibt es praktisch keine andere Alternative als diese im Paket zu veräußern“, so Ertan. Verkaufte man die attraktiveren und moderneren Objekte einzeln, könnten sie keinesfalls die geringeren Erlöse der älteren Bestandsimmobilien auffangen. So wird älterer Bestand abseits der Top Standorte bei einer durchschnittlichen Mietlaufzeit von fünf Jahren teilweise deutlich über 10 bis 11 Prozent Bruttoanfangsrendite gehandelt. Ertan: „Nur durch die Beimischung guter und moderner Objekte ist überhaupt ein Verkauf zu akzeptablen Konditionen für Verkäufer über heutigen Gestehungskosten möglich.“

* Höhere Zahlen über 1 Mrd. Transaktionsvolumen sind ausschließlich über ältere Bestandsimmobilien, den sogenannten ‚secondary logistics’, abbildbar, die seitens Realogis nicht als Logistikimmobilie bezeichnet werden, sondern als Lagerhalle bzw. Industrieimmobilie älteren Baujahrs.




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