22.02.2021 Immobilieninvestments: Wachsender Optimismus trotz Rückgang
Die beispiellosen Auswirkungen von Covid-19 auf die Makroökonomie durch Lockdowns und Reisebeschränkungen hatten 2020 Einbußen für das globale Volumen der direkten gewerblichen Immobilieninvestments zur Folge. Nach dem neuesten Global Real Estate Perspective von JLL bewegten sich die Transaktionen in einer Größenordnung von ca. 762 Mrd. USD. Gegenüber dem Rekordjahr 2019 entspricht das Ergebnis einem Rückgang von mehr als einem Viertel (-28%). Dabei zeigten die Investmentaktivitäten im vierten Quartal mit 267 Mrd. USD ein deutlich ansteigendes Niveau gegenüber den beiden Vorquartalen, konnten den Abwärtstrend damit abmildern. Gegenüber dem jeweiligen Vergleichszeitraum im Vorjahr machten die Einbußen in den letzten drei Monaten noch 21 Prozent aus, nach minus 41 Prozent im dritten Quartal und minus 50 Prozent in den Monaten April bis Ende Juni.
„Etablierte große und transparente Märkte mit Branchenvielfalt lagen im Fokus der Investoren. Allein Frankreich, Deutschland und die USA zeigten im letzten Quartal zusammen ein um 81 Prozent höheres Transaktionsvolumen als ein Quartal zuvor – mit wieder zunehmendem Interesse an zentral gelegenen, großvolumigen Assets, insbesondere Core-Büroimmobilien in Gateway-Märkten. Aufs gesamte Jahr gerechnet sank das Volumen in den drei Ländern allerdings 2020 um 35 Prozent. Die Investoren haben im Laufe des Jahres allmählich gelernt, mit der durch die Pandemie hervorgerufene Unsicherheit umzugehen. Das gestiegene Vertrauen spiegelte sich zuletzt also in einem verbesserten Kapitaleinsatz wider“, so Sean Coghlan, Global Director, Capital Markets Research & Strategy, JLL.
Alle drei Regionen litten unter der Pandemie, wenngleich beim Blick auf ihre Entwicklungen im Verlauf des Jahres deutliche Unterschiede festzustellen sind. Der asiatisch-pazifische Raum zeigte zwischen Oktober und Ende Dezember bereits ein Transaktionsvolumen auf dem Vorjahresniveau, während EMEA und Amerika noch Rückgänge von 17 und 30 Prozent zu verkraften hatten. Trotzdem floss in die Region Amerika 2020 mit 118 Mrd. USD im genannten Zeitraum erneut das meiste Kapital (- 30 % 2020/2019), EMEA kommt auf 105 Mrd. USD (-17 %) und Asien-Pazifik auf 44 Mrd. USD (+/- 0%).
Für das Gesamtjahr 2020 stehen die USA mit einem Transaktionsvolumen von 312 Mrd. USD unangefochten an der Spitze der 15 Top-Zielmärkte (-39 % gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von Deutschland, UK, Japan und Frankreich, die sich allesamt zwischen 72 und 38 Mrd. USD bewegten und ebenfalls, wenn auch niedrigeren, zweistelligen Minderungsraten. Bis auf Japan, dessen Rückgang bei lediglich 3 Prozent lag.
Deutschland gehört zu den Ländern mit einem starken Kapitalpotential durch einheimische Investoren, die sich in Coronazeiten auf ihren Heimatmarkt fokussierten. Deren Anteil machte 66 Prozent aus. In UK ist es vor allem London, das viel internationales Kapital anzog. Die britische Hauptstadt kam trotz Reisebeschränkungen auf Investments beim Cross Border Volumen von immerhin knapp über 15 Mrd. USD. Berlin schaffte es auf Platz 8, musste aber mit rund 5 Mrd. USD ein deutliches Minus von rund 50 Prozent hinnehmen.
„Die Großwetterlage ist auch Anfang 2021 angesichts der aktuellen Corona-Lockdowns in vielen Ländern labil. Regierungen und Notenbanken sind weltweit bemüht, mit extrem niedrigen Zinsen und enormen Ausgabenprogrammen die Konjunktur anzukurbeln. Aufwärts und mit nachhaltigem Vertrauen dürfte es aber erst mit der Eindämmung des Infektionsgeschehens gehen. Und da lassen die mittlerweile zugelassenen Impfstoffe hoffen“, so Hela Hinrichs, Senior Director, EMEA Research & Strategy.
Insgesamt erwies sich die Erholung der Investorenaktivitäten als recht uneinheitlich und zeigte sich vor allem in ausgewählten Segmenten der Märkte.
- Kapital zielt auf Erträge und operative Stabilität: Logistik und Mehrfamilienhäuser zeigen weltweit eine relativ starke Performance, da es in diesen beiden Bereichen kaum Mietausfälle gibt. Diese Dynamik führte zu Preisen, bei denen Verkäufer und Käufer mit ihren Preisvorstellungen relativ nah beieinander lagen. Der Erwerb von qualitativ hochwertigen Büroprodukten durch private Investoren hat seit Beginn der Pandemie einen nahezu historischen Höchststand von 29 Prozent der Transaktionen über 100 Mio. US-Dollar erreicht. Institutionelle Investoren kehrten zwar auf den Markt zurück, bleiben aber vorsichtig.
- Mehr Liquidität zielt auf Core-Produkt, mit langen Mietverträgen. Solche Assets haben den größten Anteil der Transaktionen ausgemacht. Erstklassige Objekte haben seit COVID global nur geringe Preisanpassungen erfahren, dies gilt auch für hochwertige Core-Mehrfamilien- und Büroprodukte. Core-Logistikprodukte erreichten Höchststände, opportunistisches Kapital hält Ausschau nach risikoreicheren Gelegenheiten. Die Preisfindung in diesem Marktsegment wird sich weiter fortsetzen. Das sorgt auch für die notwendige Liquidität in die Sektoren Hotels und Einzelhandel.
- Der Kreditmarkt profitiert vom günstigen Zinsumfeld: Die Bereitschaft, Kreditrisiken einzugehen, ist ähnlich divergent und begünstigt Sektoren und Märkte, die von langfristigen und zyklischen Veränderungen profitieren. Die Vielfalt der Kreditgeber nimmt weiter zu, die Beleihungsquoten sind bei Logistik und Mehrfamilienhäusern günstig.
Die Bereitschaft zur Kreditvergabe ist von Land und Region abhängig. In den USA erleben die Märkte mit günstigeren Lebenshaltungskosten, mehr Unternehmensansiedlungen und expandierenden Industrien eine Verringerung der Spreads. In Europa bevorzugen die Kreditmärkte die großen Märkte wie London, Paris und Berlin.
“Bid-Ask-Gaps” (Differenz zwischen angebotenem Kauf- und Verkaufspreis) bleiben in den Märkten bestehen, mit unterschiedlichen Auswirkungen auf die Preisgestaltung und Spreads.
Branchen, die mit größeren Einkommensunsicherheiten konfrontiert sind - vor allem der Einzelhandels- und Hotelsektor - erfahren größere Preisanpassungen. Auswirkungen auf die All-in-Preise sind in den Value-Add- und opportunistischen Segmenten des Marktes am größten.
„Gespräche mit Investoren zeigen einen wachsenden Optimismus in vielen Bereichen - trotz der Abweichungen. Mit Zuwachs an Vertrauen wird auch die Liquidität zunehmen, denn Kapital ist genügend vorhanden. Die niedrigen Fremdkapitalkosten tun ihr Übriges, erhöhen den Druck auf die Renditen in Sektoren mit Wachstums- und günstigen Nachfrageaussichten. Dies dürfte sich 2021 in einer zunehmend breiteren Kapitalmarkterholung niederschlagen. Allerdings immer unter der Voraussetzung einer sich weiter erholenden Wirtschaft ohne Lockdown“, so Sean Coghlan.
„Etablierte große und transparente Märkte mit Branchenvielfalt lagen im Fokus der Investoren. Allein Frankreich, Deutschland und die USA zeigten im letzten Quartal zusammen ein um 81 Prozent höheres Transaktionsvolumen als ein Quartal zuvor – mit wieder zunehmendem Interesse an zentral gelegenen, großvolumigen Assets, insbesondere Core-Büroimmobilien in Gateway-Märkten. Aufs gesamte Jahr gerechnet sank das Volumen in den drei Ländern allerdings 2020 um 35 Prozent. Die Investoren haben im Laufe des Jahres allmählich gelernt, mit der durch die Pandemie hervorgerufene Unsicherheit umzugehen. Das gestiegene Vertrauen spiegelte sich zuletzt also in einem verbesserten Kapitaleinsatz wider“, so Sean Coghlan, Global Director, Capital Markets Research & Strategy, JLL.
Alle drei Regionen litten unter der Pandemie, wenngleich beim Blick auf ihre Entwicklungen im Verlauf des Jahres deutliche Unterschiede festzustellen sind. Der asiatisch-pazifische Raum zeigte zwischen Oktober und Ende Dezember bereits ein Transaktionsvolumen auf dem Vorjahresniveau, während EMEA und Amerika noch Rückgänge von 17 und 30 Prozent zu verkraften hatten. Trotzdem floss in die Region Amerika 2020 mit 118 Mrd. USD im genannten Zeitraum erneut das meiste Kapital (- 30 % 2020/2019), EMEA kommt auf 105 Mrd. USD (-17 %) und Asien-Pazifik auf 44 Mrd. USD (+/- 0%).
Für das Gesamtjahr 2020 stehen die USA mit einem Transaktionsvolumen von 312 Mrd. USD unangefochten an der Spitze der 15 Top-Zielmärkte (-39 % gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von Deutschland, UK, Japan und Frankreich, die sich allesamt zwischen 72 und 38 Mrd. USD bewegten und ebenfalls, wenn auch niedrigeren, zweistelligen Minderungsraten. Bis auf Japan, dessen Rückgang bei lediglich 3 Prozent lag.
Deutschland gehört zu den Ländern mit einem starken Kapitalpotential durch einheimische Investoren, die sich in Coronazeiten auf ihren Heimatmarkt fokussierten. Deren Anteil machte 66 Prozent aus. In UK ist es vor allem London, das viel internationales Kapital anzog. Die britische Hauptstadt kam trotz Reisebeschränkungen auf Investments beim Cross Border Volumen von immerhin knapp über 15 Mrd. USD. Berlin schaffte es auf Platz 8, musste aber mit rund 5 Mrd. USD ein deutliches Minus von rund 50 Prozent hinnehmen.
„Die Großwetterlage ist auch Anfang 2021 angesichts der aktuellen Corona-Lockdowns in vielen Ländern labil. Regierungen und Notenbanken sind weltweit bemüht, mit extrem niedrigen Zinsen und enormen Ausgabenprogrammen die Konjunktur anzukurbeln. Aufwärts und mit nachhaltigem Vertrauen dürfte es aber erst mit der Eindämmung des Infektionsgeschehens gehen. Und da lassen die mittlerweile zugelassenen Impfstoffe hoffen“, so Hela Hinrichs, Senior Director, EMEA Research & Strategy.
Insgesamt erwies sich die Erholung der Investorenaktivitäten als recht uneinheitlich und zeigte sich vor allem in ausgewählten Segmenten der Märkte.
- Kapital zielt auf Erträge und operative Stabilität: Logistik und Mehrfamilienhäuser zeigen weltweit eine relativ starke Performance, da es in diesen beiden Bereichen kaum Mietausfälle gibt. Diese Dynamik führte zu Preisen, bei denen Verkäufer und Käufer mit ihren Preisvorstellungen relativ nah beieinander lagen. Der Erwerb von qualitativ hochwertigen Büroprodukten durch private Investoren hat seit Beginn der Pandemie einen nahezu historischen Höchststand von 29 Prozent der Transaktionen über 100 Mio. US-Dollar erreicht. Institutionelle Investoren kehrten zwar auf den Markt zurück, bleiben aber vorsichtig.
- Mehr Liquidität zielt auf Core-Produkt, mit langen Mietverträgen. Solche Assets haben den größten Anteil der Transaktionen ausgemacht. Erstklassige Objekte haben seit COVID global nur geringe Preisanpassungen erfahren, dies gilt auch für hochwertige Core-Mehrfamilien- und Büroprodukte. Core-Logistikprodukte erreichten Höchststände, opportunistisches Kapital hält Ausschau nach risikoreicheren Gelegenheiten. Die Preisfindung in diesem Marktsegment wird sich weiter fortsetzen. Das sorgt auch für die notwendige Liquidität in die Sektoren Hotels und Einzelhandel.
- Der Kreditmarkt profitiert vom günstigen Zinsumfeld: Die Bereitschaft, Kreditrisiken einzugehen, ist ähnlich divergent und begünstigt Sektoren und Märkte, die von langfristigen und zyklischen Veränderungen profitieren. Die Vielfalt der Kreditgeber nimmt weiter zu, die Beleihungsquoten sind bei Logistik und Mehrfamilienhäusern günstig.
Die Bereitschaft zur Kreditvergabe ist von Land und Region abhängig. In den USA erleben die Märkte mit günstigeren Lebenshaltungskosten, mehr Unternehmensansiedlungen und expandierenden Industrien eine Verringerung der Spreads. In Europa bevorzugen die Kreditmärkte die großen Märkte wie London, Paris und Berlin.
“Bid-Ask-Gaps” (Differenz zwischen angebotenem Kauf- und Verkaufspreis) bleiben in den Märkten bestehen, mit unterschiedlichen Auswirkungen auf die Preisgestaltung und Spreads.
Branchen, die mit größeren Einkommensunsicherheiten konfrontiert sind - vor allem der Einzelhandels- und Hotelsektor - erfahren größere Preisanpassungen. Auswirkungen auf die All-in-Preise sind in den Value-Add- und opportunistischen Segmenten des Marktes am größten.
„Gespräche mit Investoren zeigen einen wachsenden Optimismus in vielen Bereichen - trotz der Abweichungen. Mit Zuwachs an Vertrauen wird auch die Liquidität zunehmen, denn Kapital ist genügend vorhanden. Die niedrigen Fremdkapitalkosten tun ihr Übriges, erhöhen den Druck auf die Renditen in Sektoren mit Wachstums- und günstigen Nachfrageaussichten. Dies dürfte sich 2021 in einer zunehmend breiteren Kapitalmarkterholung niederschlagen. Allerdings immer unter der Voraussetzung einer sich weiter erholenden Wirtschaft ohne Lockdown“, so Sean Coghlan.
