16.02.2021 Deutsche Top-8 Logistikstandorte steigern Flächenumsatz
Das Immobilienberatungsunternehmen für Industrie-, Logistikimmobilien und Gewerbeparks Realogis hat die Entwicklungen an den deutschen Top-8 Standorten analysiert. Danach sind in den Märkten Ruhrgebiet, Hamburg, Frankfurt, Berlin, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart 2020 von allen Marktteilnehmern insgesamt 3,133 Mio. m² Industrie- und Logistikflächen zur Miete oder Eigennutzung umgesetzt worden. In Summe zeigen sich die Top-8 Logistikstandorte stabil und haben sogar das Vorjahresergebnis von 2,914 Mio. m² um 7 % getoppt, so Realogis. Verglichen mit den Vorjahren liegt das Ergebnis auf ähnlichem Niveau und mit ca. 2 % bzw. 50.800 m² leicht unter dem 5-Jahresschnitt von aktuell 3,184 Mio. m².
Den größten Beitrag der Top-8 Standorte Deutschlands stellt wie auch im Vorjahr mit 26 % das Ruhrgebiet bei einem Flächenumsatz von 830.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr hat der Markt damit um 6 Prozentpunkte am Anteil bzw. um 43 % bezüglich der totalen Flächen (2019: 20 % bzw. 581.000 m²) zulegen können.
Zweitplatziert ist der Großraum Hamburg mit einem Anteil von 17 % bzw. 520.000 m² und einem Zuwachs des lokalen Flächenumsatzes von +44 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Vorjahr war Hamburg noch fünftplatziert mit einem Anteil von 12 % bzw. 360.000 m². Es folgt der Großraum Frankfurt mit einem Anteil von 16 % bzw. 492.300 m² und damit einem Plus von 8 % gegenüber dem Vorjahr. Auch 2019 war dieser Markt drittplatziert mit 16 % bzw. damals 454.000 m².
Knapp dahinter liegt 2020 mit einem Anteil von 15 % bzw. 480.700 m² der Großraum Berlin. Die Region hat im Vergleich zum Vorjahr mit einem Minus von 2 Prozentpunkten am anteiligen Flächenumsatz leicht an Bedeutung eingebüßt, der lokale Flächenumsatz ging 2020 um 4 % zurück. 2019 war Berlin mit 17 % bzw. 502.300 m² noch zweitplatziert. Auf Rang fünf mit 8 % bzw. 245.000 m² (-43 % vgl. zu 2019) positioniert sich der Großraum München. Im Vorjahr noch mit 15 % auf Rang vier, rutscht München einen Rang nach unten. Das außergewöhnlich gute Abschneiden im Jahr 2019 war jedoch einem Großvertragsabschluss von Krauss Maffai geschuldet.
Sechstplatziert ist Köln mit einem Anteil von rund 8 % bzw. 235.000 m²; im Vorjahr war Köln noch letztplatziert mit einem Anteil von 5 % bzw. 159.000 m². Der Markt verzeichnet mit einem Plus von 48 % den höchsten prozentualen Zuwachs aller Top-Standorte und kann beinahe sogar drei Ränge gutmachen. Auf dem vorletzten Platz mit einem Anteil von 6 % bzw. 195.000 m² rangiert das Marktgebiet Düsseldorf; im Vorjahr war dieser NRW-Teilmarkt mit einem Anteil von 9 % bzw. 261.000 m² noch sechstplatziert (im Vergleich zu 2019 gibt der Flächenumsatz in Düsseldorf um 25 % nach). Das Schlusslicht bildet Stuttgart mit einem Anteil von aktuell 4 % bzw. 135.400 m² am Gesamtumsatz aller Top-8 Standorte. Im Vorjahr mit einem Anteil von 6 % bzw. 169.600 m² noch siebtplatziert, hat der Markt durch den deutlichen Rückgang des Flächenumsatzes von 20 % im Jahresvergleich einen Rang am anteiligen Flächenumsatz aller Top-Regionen verloren.
Umsatz von Industrie- und Logistikflächen nach Branchen
Größter Flächenabnehmer ist 2020 der Handel inklusive E-Commerce. Mit 1,264 Mio. m² bzw. 40 %, die an den Top-Standorten neu vermietet worden sind oder durch Eigennutzer neu bezogen worden sind, liegt er sogar vor der Branche Logistik/Spedition, die es auf 36 % bzw. 1,138 Mio. m² bringt. Weit abgeschlagen liegt die Branche Industrie, die auf einen Anteil von 16 % bzw. 504.000 m² kommt. Die Sammelkategorie „Sonstiges“ stellt einen Anteil von 7 % bzw. 227.000 m².
Mit Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt dominiert der Handel in vier von acht Märkten, in Düsseldorf, München, Ruhrgebiet, Stuttgart, Frankfurt die Branche Logistik/Spedition. Industrie/Produktion ist 2020 auf keinem Markt führender Flächenabnehmer, im Vorjahr war dieses Segment immerhin noch in München die führende Branche.
Spitzenmieten
Teuerster Standort ist 2020 wie im Vorjahr der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt München mit einer Spitzenmiete von 8,50 Euro/m². Dieser Standort liegt mit 29 % am höchsten über dem durchschnittlichen Spitzenmietpreis aller Top-8 von 6,61 Euro/m².
Die Spitzenmieten entwickeln sich sehr dynamisch. Der durchschnittliche Spitzenmietpreis der Top-8 Standorte ist 2020 um 3,9 % gestiegen, und zwar von 6,35 Euro/m² in 2019 auf 6,61 Euro/m².
Berlin belegt mit einer Spitzenmiete von 7,20 Euro/m² den zweiten Platz. Dieser Wert übersteigt die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-8 um 9 %; somit liegt zwischen erst- und zweitplatziertem Top-8 Standort bereits ein Preisunterschied von 1,30 Euro/m² (18 %). Im Vorjahr war Berlin auch zweitplatziert (zusammen mit Frankfurt) mit einem Wert von 7,00 Euro/m².
Während sich Berlin um 20 Cent pro m² verteuerte, verblieb die Spitzenmiete von Frankfurt unverändert; Frankfurt liegt um 6 % über dem Durchschnitt der Top-8. Auf dem vierten Platz rangiert 2020 Stuttgart mit einer Spitzenmiete von 6,90 Euro/m²; Stuttgart hat um 6,2 % zum Vorjahr zugelegt (2019: 6,50 Euro/m²) und liegt aktuell um 4 % über dem Durchschnitt aller Top-8 Spitzenmieten.
Es folgen der Top-Standort Hamburg mit 6,20 Euro/m² (gleicher Rang und Wert des Vorjahres), der -6 % unter dem Durchschnitt der Top-8 liegt, Düsseldorf mit einer Spitzenmiete von 5,95 Euro/m² (kommend von 5,75 Euro/m² in 2019, +3,5 %), und -10 % unter dem Durchschnitt der Top-8 sowie Köln mit 5,85 Euro/m² (kommend von 5,50 Euro/m² in 2019, +6,4 %) und 11 % unter dem Durchschnitt der Top-8. Letztplatziert bzw. günstigster Logistik-Standort bezogen auf die Spitzenmiete ist das Ruhrgebiet mit 5,25 Euro/m², kommend von 5,10 Euro/m² in 2019 (+2,9 %). Das Ruhrgebiet liegt mit -21 % am deutlichsten unter dem durchschnittlichen Spitzenpreis der Top-8.
Die Spanne bzw. Preisdifferenz im Standortvergleich zwischen dem teuerstem Standort München und günstigstem Standort Ruhrgebiet beträgt 3,25 Euro/m².
Durchschnittsmieten
Teuerster Standort bezogen auf die Durchschnittsmiete ist, wie auch im Vorjahr, München mit 6,85 Euro/m² (kommend von 6,75 Euro/m² im Jahr 2019, +1,5 %). München überbietet den Durchschnitt der Durchschnittsmieten der Top-8 um 31 % am deutlichsten.
Zweitteuerster Standort hinsichtlich der Durchschnittsmieten ist weiterhin Berlin mit 5,90 Euro/m² (kommend von 5,80 Euro/m² in 2019, +1,7 %). Der Abstand zwischen dem teuersten und dem zweitteuersten Standort ist mit 0,95 Euro/m² hoch. Berlin übertrifft den Durchschnitt aller Durchschnittsmieten um 13 %.
Drittplatziert ist Stuttgart mit einer Durchschnittsmiete von 5,50 Euro/m² (kommend von 5,20 Euro/m² in 2019 , +5,8 %). Der Markt liegt 5 % über dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten.
Im Ranking der Durchschnittsmieten folgen Hamburg mit 5,10 Euro/m² (kommend von 4,90 Euro/m² in 2019, +4,1 %, -2 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten), Frankfurt mit 4,95 Euro/m² (ohne Veränderung zum Vorjahr, -5 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten) und gleichauf Düsseldorf mit einer Durchschnittsmiete von 4,95 Euro/m² (kommend von 4,85 Euro/m², +2,1 %). Damit hat Düsseldorf Frankfurt im Jahresvergleich eingeholt, auch Düsseldorf liegt um 5 % unter dem Durchschnitt.
Auf den letzten zwei Plätzen liegen Köln mit 4,60 Euro/m² (kommend von 4,40 Euro/m² (+4,5 %); Köln liegt 12 % unter dem Durchschnitt) und das Ruhrgebiet. Wie auch bei den Spitzenmieten ist es der günstigste Standort mit 3,95 Euro/m², was dem Wert aus 2019 entspricht. Das Ruhrgebiet liegt um 24 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten der Top-8.
Die Spanne bzw. Preisdifferenz im Standortvergleich zwischen dem teuerstem Standort München und dem günstigstem Standort Ruhrgebiet beträgt 2,90 Euro/m².
Ranking nach Abschlussgrößen
Den größten Abschluss verzeichnet 2020 der Top-8 Standort Hamburg mit 86.500 m², dicht gefolgt vom Ruhrgebiet 85.000 m². Mit Rewe bzw. Tedi sind es damit auch die Handelsunternehmen, die das Ranking anführen.
Den größten Beitrag der Top-8 Standorte Deutschlands stellt wie auch im Vorjahr mit 26 % das Ruhrgebiet bei einem Flächenumsatz von 830.000 m². Im Vergleich zum Vorjahr hat der Markt damit um 6 Prozentpunkte am Anteil bzw. um 43 % bezüglich der totalen Flächen (2019: 20 % bzw. 581.000 m²) zulegen können.
Zweitplatziert ist der Großraum Hamburg mit einem Anteil von 17 % bzw. 520.000 m² und einem Zuwachs des lokalen Flächenumsatzes von +44 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im Vorjahr war Hamburg noch fünftplatziert mit einem Anteil von 12 % bzw. 360.000 m². Es folgt der Großraum Frankfurt mit einem Anteil von 16 % bzw. 492.300 m² und damit einem Plus von 8 % gegenüber dem Vorjahr. Auch 2019 war dieser Markt drittplatziert mit 16 % bzw. damals 454.000 m².
Knapp dahinter liegt 2020 mit einem Anteil von 15 % bzw. 480.700 m² der Großraum Berlin. Die Region hat im Vergleich zum Vorjahr mit einem Minus von 2 Prozentpunkten am anteiligen Flächenumsatz leicht an Bedeutung eingebüßt, der lokale Flächenumsatz ging 2020 um 4 % zurück. 2019 war Berlin mit 17 % bzw. 502.300 m² noch zweitplatziert. Auf Rang fünf mit 8 % bzw. 245.000 m² (-43 % vgl. zu 2019) positioniert sich der Großraum München. Im Vorjahr noch mit 15 % auf Rang vier, rutscht München einen Rang nach unten. Das außergewöhnlich gute Abschneiden im Jahr 2019 war jedoch einem Großvertragsabschluss von Krauss Maffai geschuldet.
Sechstplatziert ist Köln mit einem Anteil von rund 8 % bzw. 235.000 m²; im Vorjahr war Köln noch letztplatziert mit einem Anteil von 5 % bzw. 159.000 m². Der Markt verzeichnet mit einem Plus von 48 % den höchsten prozentualen Zuwachs aller Top-Standorte und kann beinahe sogar drei Ränge gutmachen. Auf dem vorletzten Platz mit einem Anteil von 6 % bzw. 195.000 m² rangiert das Marktgebiet Düsseldorf; im Vorjahr war dieser NRW-Teilmarkt mit einem Anteil von 9 % bzw. 261.000 m² noch sechstplatziert (im Vergleich zu 2019 gibt der Flächenumsatz in Düsseldorf um 25 % nach). Das Schlusslicht bildet Stuttgart mit einem Anteil von aktuell 4 % bzw. 135.400 m² am Gesamtumsatz aller Top-8 Standorte. Im Vorjahr mit einem Anteil von 6 % bzw. 169.600 m² noch siebtplatziert, hat der Markt durch den deutlichen Rückgang des Flächenumsatzes von 20 % im Jahresvergleich einen Rang am anteiligen Flächenumsatz aller Top-Regionen verloren.
Umsatz von Industrie- und Logistikflächen nach Branchen
Größter Flächenabnehmer ist 2020 der Handel inklusive E-Commerce. Mit 1,264 Mio. m² bzw. 40 %, die an den Top-Standorten neu vermietet worden sind oder durch Eigennutzer neu bezogen worden sind, liegt er sogar vor der Branche Logistik/Spedition, die es auf 36 % bzw. 1,138 Mio. m² bringt. Weit abgeschlagen liegt die Branche Industrie, die auf einen Anteil von 16 % bzw. 504.000 m² kommt. Die Sammelkategorie „Sonstiges“ stellt einen Anteil von 7 % bzw. 227.000 m².
Mit Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt dominiert der Handel in vier von acht Märkten, in Düsseldorf, München, Ruhrgebiet, Stuttgart, Frankfurt die Branche Logistik/Spedition. Industrie/Produktion ist 2020 auf keinem Markt führender Flächenabnehmer, im Vorjahr war dieses Segment immerhin noch in München die führende Branche.
Spitzenmieten
Teuerster Standort ist 2020 wie im Vorjahr der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt München mit einer Spitzenmiete von 8,50 Euro/m². Dieser Standort liegt mit 29 % am höchsten über dem durchschnittlichen Spitzenmietpreis aller Top-8 von 6,61 Euro/m².
Die Spitzenmieten entwickeln sich sehr dynamisch. Der durchschnittliche Spitzenmietpreis der Top-8 Standorte ist 2020 um 3,9 % gestiegen, und zwar von 6,35 Euro/m² in 2019 auf 6,61 Euro/m².
Berlin belegt mit einer Spitzenmiete von 7,20 Euro/m² den zweiten Platz. Dieser Wert übersteigt die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-8 um 9 %; somit liegt zwischen erst- und zweitplatziertem Top-8 Standort bereits ein Preisunterschied von 1,30 Euro/m² (18 %). Im Vorjahr war Berlin auch zweitplatziert (zusammen mit Frankfurt) mit einem Wert von 7,00 Euro/m².
Während sich Berlin um 20 Cent pro m² verteuerte, verblieb die Spitzenmiete von Frankfurt unverändert; Frankfurt liegt um 6 % über dem Durchschnitt der Top-8. Auf dem vierten Platz rangiert 2020 Stuttgart mit einer Spitzenmiete von 6,90 Euro/m²; Stuttgart hat um 6,2 % zum Vorjahr zugelegt (2019: 6,50 Euro/m²) und liegt aktuell um 4 % über dem Durchschnitt aller Top-8 Spitzenmieten.
Es folgen der Top-Standort Hamburg mit 6,20 Euro/m² (gleicher Rang und Wert des Vorjahres), der -6 % unter dem Durchschnitt der Top-8 liegt, Düsseldorf mit einer Spitzenmiete von 5,95 Euro/m² (kommend von 5,75 Euro/m² in 2019, +3,5 %), und -10 % unter dem Durchschnitt der Top-8 sowie Köln mit 5,85 Euro/m² (kommend von 5,50 Euro/m² in 2019, +6,4 %) und 11 % unter dem Durchschnitt der Top-8. Letztplatziert bzw. günstigster Logistik-Standort bezogen auf die Spitzenmiete ist das Ruhrgebiet mit 5,25 Euro/m², kommend von 5,10 Euro/m² in 2019 (+2,9 %). Das Ruhrgebiet liegt mit -21 % am deutlichsten unter dem durchschnittlichen Spitzenpreis der Top-8.
Die Spanne bzw. Preisdifferenz im Standortvergleich zwischen dem teuerstem Standort München und günstigstem Standort Ruhrgebiet beträgt 3,25 Euro/m².
Durchschnittsmieten
Teuerster Standort bezogen auf die Durchschnittsmiete ist, wie auch im Vorjahr, München mit 6,85 Euro/m² (kommend von 6,75 Euro/m² im Jahr 2019, +1,5 %). München überbietet den Durchschnitt der Durchschnittsmieten der Top-8 um 31 % am deutlichsten.
Zweitteuerster Standort hinsichtlich der Durchschnittsmieten ist weiterhin Berlin mit 5,90 Euro/m² (kommend von 5,80 Euro/m² in 2019, +1,7 %). Der Abstand zwischen dem teuersten und dem zweitteuersten Standort ist mit 0,95 Euro/m² hoch. Berlin übertrifft den Durchschnitt aller Durchschnittsmieten um 13 %.
Drittplatziert ist Stuttgart mit einer Durchschnittsmiete von 5,50 Euro/m² (kommend von 5,20 Euro/m² in 2019 , +5,8 %). Der Markt liegt 5 % über dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten.
Im Ranking der Durchschnittsmieten folgen Hamburg mit 5,10 Euro/m² (kommend von 4,90 Euro/m² in 2019, +4,1 %, -2 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten), Frankfurt mit 4,95 Euro/m² (ohne Veränderung zum Vorjahr, -5 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten) und gleichauf Düsseldorf mit einer Durchschnittsmiete von 4,95 Euro/m² (kommend von 4,85 Euro/m², +2,1 %). Damit hat Düsseldorf Frankfurt im Jahresvergleich eingeholt, auch Düsseldorf liegt um 5 % unter dem Durchschnitt.
Auf den letzten zwei Plätzen liegen Köln mit 4,60 Euro/m² (kommend von 4,40 Euro/m² (+4,5 %); Köln liegt 12 % unter dem Durchschnitt) und das Ruhrgebiet. Wie auch bei den Spitzenmieten ist es der günstigste Standort mit 3,95 Euro/m², was dem Wert aus 2019 entspricht. Das Ruhrgebiet liegt um 24 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten der Top-8.
Die Spanne bzw. Preisdifferenz im Standortvergleich zwischen dem teuerstem Standort München und dem günstigstem Standort Ruhrgebiet beträgt 2,90 Euro/m².
Ranking nach Abschlussgrößen
Den größten Abschluss verzeichnet 2020 der Top-8 Standort Hamburg mit 86.500 m², dicht gefolgt vom Ruhrgebiet 85.000 m². Mit Rewe bzw. Tedi sind es damit auch die Handelsunternehmen, die das Ranking anführen.
