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16.02.2021 Mehrfamilienhaus-Investoren vertrauen auf Marktstabilität in A-Städten

12,3 Mrd. Euro flossen laut der aktuellsten, offiziellen Datenlage der Gutachterausschüsse im Jahr 2019 in wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies ist mehr als in allen 60 weiter untersuchten Städten zusammen (10,8 Mrd. Euro) und unterstreicht laut dem aktuell erschienenen “Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2021” von Engel & Völkers Commercial einmal mehr die Bedeutung dieser sogenannten A-Städte.

Die hohe Marktstabilität verstärkt weiter die Aussichten auf besonders sichere Investments. Darüber hinaus sorgen das chancenreiche Arbeitsplatzangebot sowie die urbane Attraktivität der Städte weiterhin für Zuzüge aus dem gesamten Bundesgebiet. Dies spiegelt sich auch 2021 in einer hohen Wohnraumnachfrage wider. Für Immobilieneigentümer bedeutet das: eine hohe Nachfrage auf Mieterseite, gute Chancen auf Vollvermietung und folglich einen gesicherten Cashflow. Der marktaktive Leerstand in den A-Städten bewegte sich zuletzt zwischen 0,2% (München) und 1,4% (Düsseldorf) weiterhin auf einem extrem niedrigen Niveau.

Historische Höchstpreise

„Die jüngst gezeigte Krisenfestigkeit veranlasst besonders Investoren, die unter Anlagedruck stehen, weiter die historischen Höchstpreise zu bezahlen“, erläutert Dirk Beller, Head of Commercial DACH & Denmark. Der durchschnittliche Angebotspreis für ein Wohn- und Geschäftshaus in den A-Städten habe im zweiten Halbjahr 2020 bei 4.507 EUR/m² gelegen. Das wären 7,7% mehr als im Vorjahr. Spitzenreiter bliebe München mit zuletzt 7.307 EUR/m². Die stärksten Zuwächse habe es in Köln (+15,9%) und Frankfurt/Main (+10,8%) gegeben. Ein Ende der Preisentwicklung sieht Engel & Völkers Commercial aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und des knappen Angebots auch für das laufende Jahr nicht.

Preise steigen stärker als Mieten

Im Gegensatz zu den Angebotspreisen seien die Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2020 bei Bestandswohnungen in den A-Städten um durchschnittlich 4,7% angestiegen. In Stuttgart mit +5,3% auf 14,00 EUR/m², gefolgt von München +5,2% auf 18,52 EUR/m² und Köln mit +5,0% auf 12,05 EUR/m², entwickelten sich die Mieten zuletzt am dynamischsten. Der marktaktive Leerstand in den A-Städten hat sich zuletzt zwischen 0,2% (München) und 1,4% (Düsseldorf) bewegt und liegt damit weiterhin auf einem extrem niedrigen Niveau. „Für Immobilieneigentümer bedeutet eine hohe Nachfrage auf Mieterseite, gute Chancen auf Vollvermietung und folglich einen gesicherten Cashflow“, führt der Marktexperte aus.

Faktoren klettern auf Rekordniveau

Die Aussicht auf eine sichere Kapitalanlage in den A-Städten gehe entsprechend mit hohen Kaufpreisfaktoren einher. In Hamburg und München verzeichnete Engel & Völkers Commercial zuletzt weiterhin die höchsten Faktoren. Dort würden in den mittleren Lagen Wohn- und Geschäftshäuser nur noch in Ausnahmefällen für weniger als dem 30-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt. In den guten und sehr guten Lagen könnten Eigentümer exklusiver Liegenschaften sogar Verkaufspreise bis zum 48-Fachen der jährlichen Mieteinnahmen erzielen. Etwas mäßiger fällt das Niveau der Kaufpreisfaktoren in Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Stuttgart aus. Faktoren von etwa 25,0 bis 30,0 in den guten Lagen zählen im bundesweiten Vergleich dennoch zu den Spitzenwerten. In den sehr guten Lagen registrierte Engel & Völkers Commercial dort zuletzt jedoch ebenfalls Faktoren jenseits der 30er-Marke. So könnten beispielsweise Eigentümer von Top-Objekten in den Bestlagen Kölns mit einem Verkauf ihrer Immobilie bis zum 38-Fachen der Jahresnettokaltmiete erzielen.

Renditen unter Druck

Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite für Wohninvestments in guten Lagen der A-Standorte würde demzufolge mittlerweile lediglich 3,3% betragen. „In Relation zu risikoarmen Kapitalmarktprodukten, wie beispielsweise Bundesanleihen mit aktuell negativer Verzinsung, weisen selbst Core-Liegenschaften dennoch attraktivere Renditen auf“, ergänzt Richard Jennewein, stellvertretender Head of Commercial DACH & Denmark.

Markt bleibt dynamisch

Auswirkungen auf die Anzahl der Transaktionen haben die seit einigen Jahren steigenden Preise für Zinshäuser in den A-Städten bisher nicht. Mit einem Plus von 44,2% auf 173 verkaufte Wohn- und Geschäftshäuser zeigte München im Jahr 2019 die größte Veränderung. Mit einem Minus von 14,5% (887 Objekte) ließen sich in Berlin deutlich die Auswirkungen politischer Einflussnahme auf den Markt ablesen. „Die Entwicklungen in der Hauptstadt müssen dabei aufgrund des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, des sogenannten Mietendeckels, gesondert betrachtet werden“, betont demzufolge auch Dirk Beller.

Transaktionsvolumen steigt

Auch beim Transaktionsvolumen steht für Berlin ein Minus von 12,5% auf 4,8 Mrd. EUR. Härter traf es lediglich Stuttgart. Dort betrug der Rückgang 34,8% auf 360 Mio. EUR. Abermals ganz oben im Ranking von Engel & Völkers Commercial steht München mit einem Plus von 81,4% auf 2,1 Mrd. EUR im Jahr 2019. Mit Blick nach Berlin verfolgen Immobilieneigentümer in den anderen A-Städten die Diskussionen um politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt zunehmend skeptisch. „In Kombination mit der hohen Nachfrage und dem hohen Kaufpreisniveau veranlasste dies zuletzt vermehrt Bestandshalter, sich mit Gewinnmitnahmen aus den zurückliegenden Jahren von ihren Immobilien zu trennen“, berichtet Jan Kotonski, Head of Content, Data Strategy & Research.






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