08.02.2021 Investorenumfrage: Corona mischt Karten für Büroinvestments neu
Im Zuge der Corona-Pandemie ändern die europäischen Immobilien-Investoren ihre Strategie auf den Büroimmobilienmärkten. Hieß es bisher vor allem Lage, Lage, Lage, könnte man die aktuelle Situation am besten mit Core, Core, Core beschreiben. Rund die Hälfte (48 Prozent) der von Union Investment im Rahmen ihrer Investitionsklima-Studie befragten 150 Immobilienunternehmen in Deutschland, Frankreich und Großbritannien achten nun stärker auf bonitätsstarke, krisenfeste Mieter mit langfristigen Verträgen. 46 Prozent der Umfrage-Teilnehmer meiden Investments in B- und C-Lagen. In Frankreich ist dieser Strategiewechsel besonders stark ausgeprägt: 73 Prozent der Befragten suchen vermehrt nach bonitätsstarken, krisenfesten Mietern mit langfristigen Verträgen, 78 Prozent sind für B- und C-Lagen nicht zu gewinnen.
Sicherheit ist derzeit das Gebot der Stunde. Für 48 Prozent der Umfrage-Teilnehmer ist dies der wichtigste Aspekt bei ihren Anlageentscheidungen. 37 Prozent achten vor allem auf die Rendite, 11 Prozent nannten die Marktliquidität als einen wichtigen Aspekt. Nur in Großbritannien stimmten die Profianleger anders ab: Für 70 Prozent der Befragten steht die Rendite an erster Stelle. Nur 28 Prozent der britischen Umfrage-Teilnehmer setzen vor allem auf Sicherheit. „Das liegt vor allem an der Besonderheit der britischen Mietverträge mit ihren „Upward only“-Klauseln sowie den durchschnittlich noch immer deutlich längeren Mietvertragslaufzeiten, die neben Sicherheit auch immer zusätzliches Renditepotenzial bieten“, erklärt Olaf Janßen, Leiter Immobilien-Research bei Union Investment.
Homeoffice und die Büroflächennachfrage
Das Arbeiten im Homeoffice hat während der Corona-Pandemie erheblich an Bedeutung gewonnen. Das sorgt bei den befragten Immobilieninvestoren für Unsicherheit bezüglich der künftigen Flächennachfrage auf dem Büroimmobilienmarkt. Mehr als die Hälfte der Umfrage-Teilnehmer (56 Prozent) rechnet damit, dass die künftige Nachfrage nach Büroflächen durch das zunehmende Arbeiten im Homeoffice gegebenenfalls schwächer wird.
Ein Einbruch der Büroflächennachfrage ist allerdings nicht in Sicht, insbesondere nicht in Core-Lagen. „Mögliche Flächenrückgaben werden aufgrund der noch bestehenden Mietverträge gestreut über die kommenden Jahre anfallen und dürften durch die steigende Zahl der Bürobeschäftigten kompensiert werden“, sagt Olaf Janßen. Das Arbeiten im Homeoffice als fester Baustein einer neuen Arbeitskultur bedeute nicht, dass klassische Büroarbeitsplätze zwangsläufig zum Auslaufmodell werden. Janßen: „Im Gegenteil: Der persönliche Austausch mit den Kollegen und Kolleginnen sowie die
soziale Interaktion im Büro sind nicht vollständig durch Videokonferenzen zu ersetzen.“
Das „neue Core“
Langfristig gesicherte attraktive Büroflächen werden für Unternehmen in Zukunft wesentlicher Bestandteil eines hybriden Arbeitsplatz-Ökosystems sein. In der „Nach-Corona-Welt“ dienen Core-Immobilien als Anker-Fläche für Markenidentität, Talent-Magnet und für die Ausführung unabdingbarer Präsenz-Funktionen. „Diese Anker-Flächen werden ergänzt um flexible, mobile und zunehmend digitalbasierte Arbeitsplatzmodelle in einem Verhältnis, das sich branchenabhängig erst in den kommenden Jahren herausbilden wird“, so Janßen.
Preise bleiben stabil
44 Prozent der befragten Investoren erwarten in den kommenden sechs Monate dementsprechend stabile Preise auf den Büroimmobilienmärkten. Allerdings rechnen auch 53 Prozent vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie mit fallenden Preisen. „Das gilt jedoch vor allem für Objekte mit Herausforderungen und kurzen Mietverträgen“, so Janßen und weiter: „Core-Immobilien sind und bleiben hart umkämpft. Entsprechend sind auch nur geringe Veränderungen beim Pricing zu erwarten. Die Anfangsrenditen bleiben stabil.“
Investitionsklimaindex: Frankreich und UK erholen sich wieder
Insgesamt zeigt sich der Immobilien-Investitionsklimaindex in den drei Befragungsregionen nach längerer Zeit wieder überraschend einheitlich, mit einem Abstand von gerade einmal 1,5 Punkten zwischen den niedrigsten Wert (Frankreich) und dem höchsten in UK. In Frankreich ist das Stimmungsbarometer um 2,1 auf 60,2 Punkte gestiegen, in Großbritannien um 3,4 auf 61,7 Punkte. In der letzten Erhebung vor sechs Monaten war der Index in Frankreich noch um 9,5 Punkte, in Großbritannien um 6,1 Punkte gefallen. Nur in Deutschland, das seine Spitzenposition an UK abgetreten hat, ist der Index gegenüber der letzten Erhebung leicht gesunken, um 1,2 auf 61,4 Punkte.
Sicherheit ist derzeit das Gebot der Stunde. Für 48 Prozent der Umfrage-Teilnehmer ist dies der wichtigste Aspekt bei ihren Anlageentscheidungen. 37 Prozent achten vor allem auf die Rendite, 11 Prozent nannten die Marktliquidität als einen wichtigen Aspekt. Nur in Großbritannien stimmten die Profianleger anders ab: Für 70 Prozent der Befragten steht die Rendite an erster Stelle. Nur 28 Prozent der britischen Umfrage-Teilnehmer setzen vor allem auf Sicherheit. „Das liegt vor allem an der Besonderheit der britischen Mietverträge mit ihren „Upward only“-Klauseln sowie den durchschnittlich noch immer deutlich längeren Mietvertragslaufzeiten, die neben Sicherheit auch immer zusätzliches Renditepotenzial bieten“, erklärt Olaf Janßen, Leiter Immobilien-Research bei Union Investment.
Homeoffice und die Büroflächennachfrage
Das Arbeiten im Homeoffice hat während der Corona-Pandemie erheblich an Bedeutung gewonnen. Das sorgt bei den befragten Immobilieninvestoren für Unsicherheit bezüglich der künftigen Flächennachfrage auf dem Büroimmobilienmarkt. Mehr als die Hälfte der Umfrage-Teilnehmer (56 Prozent) rechnet damit, dass die künftige Nachfrage nach Büroflächen durch das zunehmende Arbeiten im Homeoffice gegebenenfalls schwächer wird.
Ein Einbruch der Büroflächennachfrage ist allerdings nicht in Sicht, insbesondere nicht in Core-Lagen. „Mögliche Flächenrückgaben werden aufgrund der noch bestehenden Mietverträge gestreut über die kommenden Jahre anfallen und dürften durch die steigende Zahl der Bürobeschäftigten kompensiert werden“, sagt Olaf Janßen. Das Arbeiten im Homeoffice als fester Baustein einer neuen Arbeitskultur bedeute nicht, dass klassische Büroarbeitsplätze zwangsläufig zum Auslaufmodell werden. Janßen: „Im Gegenteil: Der persönliche Austausch mit den Kollegen und Kolleginnen sowie die
soziale Interaktion im Büro sind nicht vollständig durch Videokonferenzen zu ersetzen.“
Das „neue Core“
Langfristig gesicherte attraktive Büroflächen werden für Unternehmen in Zukunft wesentlicher Bestandteil eines hybriden Arbeitsplatz-Ökosystems sein. In der „Nach-Corona-Welt“ dienen Core-Immobilien als Anker-Fläche für Markenidentität, Talent-Magnet und für die Ausführung unabdingbarer Präsenz-Funktionen. „Diese Anker-Flächen werden ergänzt um flexible, mobile und zunehmend digitalbasierte Arbeitsplatzmodelle in einem Verhältnis, das sich branchenabhängig erst in den kommenden Jahren herausbilden wird“, so Janßen.
Preise bleiben stabil
44 Prozent der befragten Investoren erwarten in den kommenden sechs Monate dementsprechend stabile Preise auf den Büroimmobilienmärkten. Allerdings rechnen auch 53 Prozent vor dem Hintergrund der Corona-Pandemie mit fallenden Preisen. „Das gilt jedoch vor allem für Objekte mit Herausforderungen und kurzen Mietverträgen“, so Janßen und weiter: „Core-Immobilien sind und bleiben hart umkämpft. Entsprechend sind auch nur geringe Veränderungen beim Pricing zu erwarten. Die Anfangsrenditen bleiben stabil.“
Investitionsklimaindex: Frankreich und UK erholen sich wieder
Insgesamt zeigt sich der Immobilien-Investitionsklimaindex in den drei Befragungsregionen nach längerer Zeit wieder überraschend einheitlich, mit einem Abstand von gerade einmal 1,5 Punkten zwischen den niedrigsten Wert (Frankreich) und dem höchsten in UK. In Frankreich ist das Stimmungsbarometer um 2,1 auf 60,2 Punkte gestiegen, in Großbritannien um 3,4 auf 61,7 Punkte. In der letzten Erhebung vor sechs Monaten war der Index in Frankreich noch um 9,5 Punkte, in Großbritannien um 6,1 Punkte gefallen. Nur in Deutschland, das seine Spitzenposition an UK abgetreten hat, ist der Index gegenüber der letzten Erhebung leicht gesunken, um 1,2 auf 61,4 Punkte.
