01.02.2021 Logistikmarkt München: Sonderanmietung prägt das Jahresergebnis
Der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt generierte laut Colliers International in der Summe einen Flächenumsatz (inklusive Eigennutzer) von rund 367.400 Quadratmeter im Jahr 2020 und übertraf dank der Sonderanmietung von KraussMaffei im VGP Parsdorf das Vorjahresergebnis um rund 62 Prozent. „Unabhängig von der Anmietung durch KraussMaffei zeigt sich der Markt sehr robust und generierte einen Flächenumsatz von rund 215.800 Quadratmeter. Dies entspricht zwar einem Minus von 5 Prozent zum Vorjahreswert, aber der Wert liegt auf dem Niveau des Dreijahresdurchschnitts“, erklärt Martin Ausserhofer, Senior Consultant Industrial & Logistics München bei Colliers International.
Der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wird von einer hohen Aktivität auf dem Vermietungsmarkt geprägt. Der reine Vermietungsumsatz betrug rund 334.000 Quadratmeter und lag mit rund 65 Prozent deutlich über dem Vorjahrswert. Im langjährigen Vergleich überschritt der Vermietungsumsatz den Fünfjahresdurchschnitt um 49 Prozent. Der Anteil an Eigennutzer-Ansiedlungen am Flächenumsatz summierte sich auf rund 33.400 Quadratmeter bzw. 9 Prozent und fiel im Vergleich zum Vorjahr um 2 Prozentpunkte geringer aus. Die größte Eigennutzer-Ansiedlung war mit rund 15.000 Quadratmeter der Neubau des DHL Logistikzentrums am Flughafen. „Aufgrund des Grundstücksmangels und der hohen Bodenpreise in der Region spielen Eigennutzer und Projektentwicklungen auf dem Münchner Industrie- und Logistikmarkt eine untergeordnete Rolle“, betont Ausserhofer.
Hohe Nachfrage im kleinen Größensegment
In den letzten Jahren fand die Mehrheit der Abschlüsse unter 3.000 Quadratmeter, demnach im kleinen Größensegment, statt. Insgesamt generierten 35 Abschlüsse im Größenbereich 1.000 bis 5.000 Quadratmeter einen Flächenumsatz von rund 85.400 Quadratmeter bzw. 23 Prozent. „Diese hohe Nachfrage nach Flächen im kleinen und mittleren Größensegment ist typisch für den Münchner Markt. Bemerkenswert war, dass insgesamt sechs Anmietungen mit einer Gesamtfläche von rund 213.000 Quadratmeter die 10.000-Quadratmeter-Marke überschritten. Im Vergleich verzeichneten wir im Jahr 2019 lediglich drei Abschlüsse in diesem Bereich, die sich auf rund 45.500 Quadratmeter summierten. Insgesamt kann man aber nicht von einem nachhaltigen Trend sprechen, da die Neubauaktivität und das Angebot an Bestandsflächen in diesem Größensegment in der Region zu gering ist“, erklärt Ausserhofer. Zu den bedeutendsten Anmietungen zählt unter anderem der Abschluss des Logistikdienstleisters Hendricks, der ein Neubauobjekt im Teilmarkt Umland Nord-Ost mit rund 12.000 Quadratmeter Fläche im zweiten Quartal anmietete. Ferner unterzeichnete der Logistikdienstleister Hummel Möbelverleih im vierten Quartal einen Mietvertrag für eine 10.000 Quadratmeter Neubaufläche ebenfalls im Teilmarkt Nord-Ost. Insgesamt generierten erneut die nördlichen Umlandteilmärkte den höchsten Flächenumsatz mit rund 270.600 Quadratmeter.
„Das Jahr 2020 wurde stark von der Nachfrage aus dem Bereich Produktion und Fertigung getrieben. Durch die Sonderanmietung von KraussMaffei konnte die Nutzergruppe mehr als die Hälfte bzw. 197.200 Quadratmeter Fläche auf sich vereinen. Ohne die Sonderanmietung läge der Anteil der Nutzerbranche Produktion und Fertigung bei lediglich 21 Prozent. Im Vergleich hierzu lag das Ergebnis (inklusive KraussMaffei) rund 21 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert“, erläutert Anna Owczarek, Consultant Research Industrie & Logistics bei Colliers International.
Leichte Erholung der Leerstandsquote
Die Neubauaktivität bleibt in der Logistikregion München weiterhin schwach. Aufgrund der Covid-19-Pandemie konnten einige Bestandsflächen dem Markt wieder zur Verfügung gestellt werden, so dass die Leerstandsquote geringfügig auf 2,1 Prozent anstieg. „Trotzdem ist das Ergebnis von einem gesunden Leerstand weit entfernt und setzt so den Markt weiter unter Druck. Aufgrund dessen werden Bestandsflächen in einigen Fällen zu Neubaupreisen wiedervermietet“, betont Owczarek. Aufgrund des bestehenden Flächenmangels und der niedrigen Leerstandsquote sind sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen. Die Spitzenmiete rangiert aktuell bei 7,30 Euro pro Quadratmeter und liegt rund 2 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Durchschnittsmiete lediglich um 1 Prozent auf 6,70 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Im deutschlandweiten Vergleich ist der Münchner Industrie- und Logistikmarkt weiterhin der teuerste Markt.
„Die aktuelle Covid-19-Krise wurde vor allem durch die erhöhte Nachfrage aus dem E-Commerce-Bereich geprägt. Diese konnte an allen TOP 8-Standorten registriert werden. Auch am Automotive-geprägten Standort München, konnten vermehrt Gesuche für Nutzer aus dem Bereich E-Commerce vernommen werden. Da das aktuelle Angebot nicht der Nachfrage entspricht, wird dies auch im neuen Jahr zu einem erhöhten Preiskampf führen – speziell in den guten Lagen. Für das kommende Jahr erwarten wir einen Flächenumsatz im Bereich des Fünfjahresdurchschnitts“, prognostiziert Ausserhofer.
Der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt wird von einer hohen Aktivität auf dem Vermietungsmarkt geprägt. Der reine Vermietungsumsatz betrug rund 334.000 Quadratmeter und lag mit rund 65 Prozent deutlich über dem Vorjahrswert. Im langjährigen Vergleich überschritt der Vermietungsumsatz den Fünfjahresdurchschnitt um 49 Prozent. Der Anteil an Eigennutzer-Ansiedlungen am Flächenumsatz summierte sich auf rund 33.400 Quadratmeter bzw. 9 Prozent und fiel im Vergleich zum Vorjahr um 2 Prozentpunkte geringer aus. Die größte Eigennutzer-Ansiedlung war mit rund 15.000 Quadratmeter der Neubau des DHL Logistikzentrums am Flughafen. „Aufgrund des Grundstücksmangels und der hohen Bodenpreise in der Region spielen Eigennutzer und Projektentwicklungen auf dem Münchner Industrie- und Logistikmarkt eine untergeordnete Rolle“, betont Ausserhofer.
Hohe Nachfrage im kleinen Größensegment
In den letzten Jahren fand die Mehrheit der Abschlüsse unter 3.000 Quadratmeter, demnach im kleinen Größensegment, statt. Insgesamt generierten 35 Abschlüsse im Größenbereich 1.000 bis 5.000 Quadratmeter einen Flächenumsatz von rund 85.400 Quadratmeter bzw. 23 Prozent. „Diese hohe Nachfrage nach Flächen im kleinen und mittleren Größensegment ist typisch für den Münchner Markt. Bemerkenswert war, dass insgesamt sechs Anmietungen mit einer Gesamtfläche von rund 213.000 Quadratmeter die 10.000-Quadratmeter-Marke überschritten. Im Vergleich verzeichneten wir im Jahr 2019 lediglich drei Abschlüsse in diesem Bereich, die sich auf rund 45.500 Quadratmeter summierten. Insgesamt kann man aber nicht von einem nachhaltigen Trend sprechen, da die Neubauaktivität und das Angebot an Bestandsflächen in diesem Größensegment in der Region zu gering ist“, erklärt Ausserhofer. Zu den bedeutendsten Anmietungen zählt unter anderem der Abschluss des Logistikdienstleisters Hendricks, der ein Neubauobjekt im Teilmarkt Umland Nord-Ost mit rund 12.000 Quadratmeter Fläche im zweiten Quartal anmietete. Ferner unterzeichnete der Logistikdienstleister Hummel Möbelverleih im vierten Quartal einen Mietvertrag für eine 10.000 Quadratmeter Neubaufläche ebenfalls im Teilmarkt Nord-Ost. Insgesamt generierten erneut die nördlichen Umlandteilmärkte den höchsten Flächenumsatz mit rund 270.600 Quadratmeter.
„Das Jahr 2020 wurde stark von der Nachfrage aus dem Bereich Produktion und Fertigung getrieben. Durch die Sonderanmietung von KraussMaffei konnte die Nutzergruppe mehr als die Hälfte bzw. 197.200 Quadratmeter Fläche auf sich vereinen. Ohne die Sonderanmietung läge der Anteil der Nutzerbranche Produktion und Fertigung bei lediglich 21 Prozent. Im Vergleich hierzu lag das Ergebnis (inklusive KraussMaffei) rund 21 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert“, erläutert Anna Owczarek, Consultant Research Industrie & Logistics bei Colliers International.
Leichte Erholung der Leerstandsquote
Die Neubauaktivität bleibt in der Logistikregion München weiterhin schwach. Aufgrund der Covid-19-Pandemie konnten einige Bestandsflächen dem Markt wieder zur Verfügung gestellt werden, so dass die Leerstandsquote geringfügig auf 2,1 Prozent anstieg. „Trotzdem ist das Ergebnis von einem gesunden Leerstand weit entfernt und setzt so den Markt weiter unter Druck. Aufgrund dessen werden Bestandsflächen in einigen Fällen zu Neubaupreisen wiedervermietet“, betont Owczarek. Aufgrund des bestehenden Flächenmangels und der niedrigen Leerstandsquote sind sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen. Die Spitzenmiete rangiert aktuell bei 7,30 Euro pro Quadratmeter und liegt rund 2 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Durchschnittsmiete lediglich um 1 Prozent auf 6,70 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Im deutschlandweiten Vergleich ist der Münchner Industrie- und Logistikmarkt weiterhin der teuerste Markt.
„Die aktuelle Covid-19-Krise wurde vor allem durch die erhöhte Nachfrage aus dem E-Commerce-Bereich geprägt. Diese konnte an allen TOP 8-Standorten registriert werden. Auch am Automotive-geprägten Standort München, konnten vermehrt Gesuche für Nutzer aus dem Bereich E-Commerce vernommen werden. Da das aktuelle Angebot nicht der Nachfrage entspricht, wird dies auch im neuen Jahr zu einem erhöhten Preiskampf führen – speziell in den guten Lagen. Für das kommende Jahr erwarten wir einen Flächenumsatz im Bereich des Fünfjahresdurchschnitts“, prognostiziert Ausserhofer.
