20.01.2021 Verhaltene Dynamik am Dresdner Büromarkt – Stabiles Mietpreisniveau
Nach Analysen von Aengevelt Research wurden auf dem Dresdner Büromarkt im Jahr 2020 rd. 65.000 m² Bürofläche (inkl. Eigennutzer) umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahr (2019: 95.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um knapp 32%. Auch das Dekadenmittel (Durchschnitt 2011-2020: 86.400m² p. a.) wurde deutlich um 25% verfehlt.
• Für das Ergebnis ist insbesondere das Marktgeschehen in den ersten neun Monaten 2020 verantwortlich, in denen lediglich rd. 29.000 m² kontrahiert wurden (Q1-Q3 2019: rd. 49.000 m²). Im vierten Quartal 2020 dynamisierte sich der Büromarkt und erzielte einen Flächenumsatz von rd. 36.000 m².
„Das schwache Gesamtergebnis des Jahres 2020 ist nicht allein auf die Pandemie und/oder eine nachlassende Nachfrage zurückzuführen“, erläutert Anett Richter, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Niederlassungsleiterin Dresden: „Dahinter steht auch der weiter zunehmende Mangel an modernen, nachfragegerechten Büroflächen sowie die zu geringe Neubautätigkeit der vergangenen Jahre. Dies führt zu einer Limitierung des Marktgeschehens in Dresden.“
• Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Jahr 2021 zwar einen im Vergleich zum Vorjahr rd. 15% höheren Büroflächenumsatz um 75.000 m², der indessen immer noch deutlich unter dem Dekadenmittel läge.
Anett Richter; „Letztlich wird die Nachfrage aber natürlich auch dadurch bestimmt, wie schnell die Impfphase umgesetzt wird und eine wirtschaftliche und gesellschaftliche Normalisierung eintritt. Davon wird u.a. maßgeblich abhängen, ob und wie Termine und Besichtigungen von Objekten stattfinden können. Die erste Jahreshälfte wird voraussichtlich noch verhalten ausfallen, in der zweiten ist jedoch mit einem Aufschwung des Flächenumsatzes zu rechnen.“
Weitere Angebotsverknappung trotz Krise
• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) von 160.000 m² auf 135.000 m². Die Leerstandsquote sank von 6,4% auf 5,3%.
• Im ersten Halbjahr 2020 analysierte Aengevelt Research ungeachtet der schwachen Umsatzleistung eine weitere Verknappung der Angebotsreserve: Diese sank bis Ende Juni 2020 auf 128.000 m². In der zweiten Jahreshälfte verringerte sich die Angebotsreserve weiter auf nunmehr 115.000 m². Bei einem Gesamtbüroflächenbestand von aktuell rd. 2,5 Mio. m² hat sich die Leerstandsquote entsprechend innerhalb eines Jahres von 5,3% auf 4,6% reduziert.
• Für 2021 sind zwar rd. 35.000 m² neue Bürofläche geplant, von denen sich rd. 33.000 m² bereits im Bau befinden. Das allein wird aber noch nicht zu einer Trendwende führen. Entsprechend prognostiziert Aengevelt ein weiteres Abschmelzen der Angebotsreserve auf rd. 100.000 m².
Büroflächenfertigstellungen der kommenden Jahre ziehen deutlich an
• 2019 wurden rd. 36.500 m² Bürofläche fertiggestellt. Dabei handelt es sich um den höchsten Wert seit über 10 Jahren (Ø 2011-2020: rd. 18.300 m² p. a.), allerdings reicht das zum aktuellen Zeitpunkt nicht aus, um für Entspannung auf dem Markt zu sorgen.
• 2020 wurde mit rd. 33.000 m² neuer Bürofläche nahezu das Vorjahresniveau erreicht. Daran hatten die Fertigstellung des Halbleiterwerks von Bosch (Büronutzfläche: rd. 10.000 m²) und die Erweiterung der Ostsächsischen Sparkasse Dresden (Büronutzfläche: 7.000 m²) einen maßgeblichen Anteil.
• Auch in diesem Jahr wird mit voraussichtlich rd. 35.000 m² erneut ein überdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen erreicht. 2022 könnte es nach bisherigen Erkenntnissen sogar auf bis zu 100.000 m² anziehen.
Dazu Anett Richter: „Insgesamt befinden sich rd. 90.000 m² im Bau. Allerdings kann es aufgrund der Pandemie zu Verzögerungen kommen. Dennoch ist angesichts der aktuellen Prognosen und der daraus resultierenden deutlichen Vergrößerung des Angebots an modernen Büroflächen grundsätzlich von einer zunehmenden Entspannung am Dresdener Büromarkt ab 2022 / 2023 und damit auch einer Dynamisierung des Marktgeschehens.“
Stabiles Mietpreisniveau
• Bei der Spitzenmiete gab es in Dresden im Jahresverlauf keine Schwankungen. Ende 2020 stellt sich diese wie bereits im Vorjahr auf rd. EUR 15,-/m².
Die mittlere Miete in Citylagen verharrt unbeeindruckt von der Pandemie ebenfalls auf dem Vorjahreswert von EUR 12,-/m².
• „Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2020 angesichts weiterer Verknappungen moderner Büroflächen von einem leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Dieser Trend ist vorläufig gestoppt. Allerdings ist auch nicht von einer gegenläufigen Entwicklung auszugehen, da das kurzfristig verfügbare Angebot moderner Büroflächen zumindest in diesem Jahr unverändert knapp bleibt. Bis Jahresende 2021 ist daher von einer weiterhin stabile Spitzenmiete von rd. EUR 15,-/m² auszugehen“, so Anett Richter.
• Für das Ergebnis ist insbesondere das Marktgeschehen in den ersten neun Monaten 2020 verantwortlich, in denen lediglich rd. 29.000 m² kontrahiert wurden (Q1-Q3 2019: rd. 49.000 m²). Im vierten Quartal 2020 dynamisierte sich der Büromarkt und erzielte einen Flächenumsatz von rd. 36.000 m².
„Das schwache Gesamtergebnis des Jahres 2020 ist nicht allein auf die Pandemie und/oder eine nachlassende Nachfrage zurückzuführen“, erläutert Anett Richter, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Niederlassungsleiterin Dresden: „Dahinter steht auch der weiter zunehmende Mangel an modernen, nachfragegerechten Büroflächen sowie die zu geringe Neubautätigkeit der vergangenen Jahre. Dies führt zu einer Limitierung des Marktgeschehens in Dresden.“
• Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Jahr 2021 zwar einen im Vergleich zum Vorjahr rd. 15% höheren Büroflächenumsatz um 75.000 m², der indessen immer noch deutlich unter dem Dekadenmittel läge.
Anett Richter; „Letztlich wird die Nachfrage aber natürlich auch dadurch bestimmt, wie schnell die Impfphase umgesetzt wird und eine wirtschaftliche und gesellschaftliche Normalisierung eintritt. Davon wird u.a. maßgeblich abhängen, ob und wie Termine und Besichtigungen von Objekten stattfinden können. Die erste Jahreshälfte wird voraussichtlich noch verhalten ausfallen, in der zweiten ist jedoch mit einem Aufschwung des Flächenumsatzes zu rechnen.“
Weitere Angebotsverknappung trotz Krise
• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) von 160.000 m² auf 135.000 m². Die Leerstandsquote sank von 6,4% auf 5,3%.
• Im ersten Halbjahr 2020 analysierte Aengevelt Research ungeachtet der schwachen Umsatzleistung eine weitere Verknappung der Angebotsreserve: Diese sank bis Ende Juni 2020 auf 128.000 m². In der zweiten Jahreshälfte verringerte sich die Angebotsreserve weiter auf nunmehr 115.000 m². Bei einem Gesamtbüroflächenbestand von aktuell rd. 2,5 Mio. m² hat sich die Leerstandsquote entsprechend innerhalb eines Jahres von 5,3% auf 4,6% reduziert.
• Für 2021 sind zwar rd. 35.000 m² neue Bürofläche geplant, von denen sich rd. 33.000 m² bereits im Bau befinden. Das allein wird aber noch nicht zu einer Trendwende führen. Entsprechend prognostiziert Aengevelt ein weiteres Abschmelzen der Angebotsreserve auf rd. 100.000 m².
Büroflächenfertigstellungen der kommenden Jahre ziehen deutlich an
• 2019 wurden rd. 36.500 m² Bürofläche fertiggestellt. Dabei handelt es sich um den höchsten Wert seit über 10 Jahren (Ø 2011-2020: rd. 18.300 m² p. a.), allerdings reicht das zum aktuellen Zeitpunkt nicht aus, um für Entspannung auf dem Markt zu sorgen.
• 2020 wurde mit rd. 33.000 m² neuer Bürofläche nahezu das Vorjahresniveau erreicht. Daran hatten die Fertigstellung des Halbleiterwerks von Bosch (Büronutzfläche: rd. 10.000 m²) und die Erweiterung der Ostsächsischen Sparkasse Dresden (Büronutzfläche: 7.000 m²) einen maßgeblichen Anteil.
• Auch in diesem Jahr wird mit voraussichtlich rd. 35.000 m² erneut ein überdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen erreicht. 2022 könnte es nach bisherigen Erkenntnissen sogar auf bis zu 100.000 m² anziehen.
Dazu Anett Richter: „Insgesamt befinden sich rd. 90.000 m² im Bau. Allerdings kann es aufgrund der Pandemie zu Verzögerungen kommen. Dennoch ist angesichts der aktuellen Prognosen und der daraus resultierenden deutlichen Vergrößerung des Angebots an modernen Büroflächen grundsätzlich von einer zunehmenden Entspannung am Dresdener Büromarkt ab 2022 / 2023 und damit auch einer Dynamisierung des Marktgeschehens.“
Stabiles Mietpreisniveau
• Bei der Spitzenmiete gab es in Dresden im Jahresverlauf keine Schwankungen. Ende 2020 stellt sich diese wie bereits im Vorjahr auf rd. EUR 15,-/m².
Die mittlere Miete in Citylagen verharrt unbeeindruckt von der Pandemie ebenfalls auf dem Vorjahreswert von EUR 12,-/m².
• „Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2020 angesichts weiterer Verknappungen moderner Büroflächen von einem leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Dieser Trend ist vorläufig gestoppt. Allerdings ist auch nicht von einer gegenläufigen Entwicklung auszugehen, da das kurzfristig verfügbare Angebot moderner Büroflächen zumindest in diesem Jahr unverändert knapp bleibt. Bis Jahresende 2021 ist daher von einer weiterhin stabile Spitzenmiete von rd. EUR 15,-/m² auszugehen“, so Anett Richter.
