20.01.2021 Nahversorger treiben Investmentmarkt für Handelsimmobilien an
Selten hatte der Einzelhandel so zu kämpfen wie 2020 – den Investmentmarkt für Retail-Objekte hat das allerdings kaum berührt: Mit einem deutschlandweiten Transaktionsvolumen von mehr als zehn Mrd. Euro konnte der Markt im abgelaufenen Jahr sein Niveau halten und liegt nur sechs Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres.
Ein Grund für diese solide Bilanz: Immerhin 20 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Bereich wurden registriert. Das waren zwar vier weniger als im Vorjahr, doch die fünf größten Deals hatten es in sich und konnten ein um 600 Mio. Euro größeres Volumen erzielen: Die Top 5 vereinen insgesamt für 3,45 Mrd. Euro auf sich und steuern damit ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens bei.
Sarah Hoffmann, Senior Team Leader Retail Investment und interimistisch Co-Head: „Mit mehr als zehn Mrd. Euro trifft das vergangene Jahr genau den eigenen Zehnjahresschnitt, in dem auch das Rekordjahr 2015 mit rund 17 Mrd. Euro enthalten ist. Vor diesem Hintergrund und unter den Bedingungen, von denen die Gesamtwirtschaft 2020 herausgefordert war, kann 2020 durchaus als ein Erfolg verbucht werden.“
Die Anzahl der Abschlüsse nahm von 2019 auf 2020 sogar von 269 auf 272 zu. Allerdings verkehrten sich durch die Pandemie die Vorzeichen: War bislang das zweite Halbjahr traditionell des dynamischere, standen diesmal 143 Abschlüsse im ersten Halbjahr weiteren 129 im zweiten gegenüber. Auch das durchschnittliche Transaktionsvolumen ging von 41 Mio. Euro auf 35 Mio. Euro zurück.
Sabine Keulertz, Senior Team Leader Central Retail Investment und ebenfalls interimistisch Co-Head: „In der Pandemie waren Nahversorger und Drogerien ein Anker der Stabilität. Entsprechend ist nach wie vor die Nachfrage nach Supermärkten, Discountern oder anderen lebensmittelgeankerten Fachmarktprodukten hoch. Daran wird sich mittel- bis langfristig auch nichts ändern. Im Gegenteil: Der Konkurrenzdruck um die besten Objekte wird weiter zunehmen.“
Fachmarktprodukte dominieren den Nutzungsartenvergleich mit fast 60 Prozent
Fachmärkte/Fachmarktzentren erreichten im abgelaufenen Jahr einen Anteil von 37% am gesamten Transaktionsvolumen, nach nur 25 Prozent im gesamten Vorjahr. Der Anteil der Supermärkte/Discounter erreicht 21 Prozent, noch einmal vier Prozentpunkte mehr als im schon starken Jahr 2019 und ein mehr als doppelt so hoher Anteil verglichen mit dem Fünfjahresschnitt. Mit insgesamt 58 Prozent dominieren Fachmarktprodukte den Markt so deutlich. Erst mit Abstand folgen Warenhäuser (20 %), Geschäftshäuser (12 %) und Shopping Center (11 %).
Auch die beiden größten Deals sind dem Segment der lebensmittelgeankerten Fachmarktprodukte zuzuordnen. Bereits im ersten Quartal erfolgte der Verkauf der SB-Warenhauskette Real durch die Metro an den russischen Investor SCP Group zusammen mit X+Bricks für einen hohen dreistelligen Millionen-Bereich. Im vierten Quartal erwarb P3, die europäische Logistikplattform des singapurischen Staatsfonds GIC, 33 Metro-Großhandelsmärkte in großen deutschen Städten von Aroundtown zum Preis von rund 800 Mio. Euro.
Vor dem Hintergrund der Pandemie suchten Investoren Sicherheit und wurden in vielen Fällen fündig: Mit 45 Prozent Core und weiteren 35 Prozent Core plus Objekten mieden die Anleger größere Risiken. Weitere 18 Prozent entfielen auf Value Add. Besonders aktive Käufer waren Asset/Fonds Manager, die 55 Prozent des Transaktionsvolumens beisteuerten. Nur Spezialfonds und Private Equity / Hedge Fonds kamen mit jeweils zehn Prozent noch auf zweistellige Anteile. Auf der Verkäuferseite waren Asset / Fonds Manager (43 %), Immobilien AGs (18 %) und Corporates (11 %) gut sichtbar.
Internationale Investoren steuerten 41 Prozent des Transaktionsvolumens als Käufer bei. Auf Verkäuferseite waren es 40 Prozent, so dass sie ihre Bestände per saldo um 126 Mio. Euro aufbauten.
Kaufpreise in den besten High-Street-Lagen stabil
Trotz der rasant steigenden Umsatzanteile im Onlinehandel und der anhaltenden Diskussionen über aussterbende Innenstädte gibt es weiterhin eine gute Nachfrage für die klassischen Geschäftshäuser. Sarah Hoffmann beobachtet: „Insbesondere für 1A-Lagen in den deutschen Topstädten erfahren eine ungebrochen hohe Nachfrage von Family Office sowie von institutionellen Investoren. Auch im Jahr 2020 wurden Geschäftshäuser in High-Street-Lagen wie Neuer Wall in Hamburg und Berliner Kurfürstendamm zu absoluten Spitzenpreisen beurkundet.“
Der größte Druck auf die Renditen von High-Street-Produkten herrscht derzeit mit 2,40 Prozent in München. Berlin (2,60 %) und Hamburg (2,80 %) belegen konstant die Folgeplätze. Die höchste Rendite versprechen derzeit Objekte in Köln und Stuttgart mit je 3,30 Prozent. Beide Städte legten binnen eines Jahres um je 20 Basispunkte zu.
Zugleich stieg die Rendite für Shopping Center binnen eines Jahres von 4,50 auf 4,85 Prozent, während Fachmarktzentren 30 Basispunkte auf 3,90 Prozent abgaben und auch einzelne Fachmärkte sogar 40 Basispunkte auf 4,60 Prozent verloren. „Aufgrund des Lockdowns wird das Jahr verhalten starten, doch der Anlagedruck im Markt ist groß und wir sehen bereits, dass Anleger den Markt genau nach Investitionsmöglichkeiten absuchen“, gibt Sabine Keulertz einen Ausblick.
Ein Grund für diese solide Bilanz: Immerhin 20 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Bereich wurden registriert. Das waren zwar vier weniger als im Vorjahr, doch die fünf größten Deals hatten es in sich und konnten ein um 600 Mio. Euro größeres Volumen erzielen: Die Top 5 vereinen insgesamt für 3,45 Mrd. Euro auf sich und steuern damit ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens bei.
Sarah Hoffmann, Senior Team Leader Retail Investment und interimistisch Co-Head: „Mit mehr als zehn Mrd. Euro trifft das vergangene Jahr genau den eigenen Zehnjahresschnitt, in dem auch das Rekordjahr 2015 mit rund 17 Mrd. Euro enthalten ist. Vor diesem Hintergrund und unter den Bedingungen, von denen die Gesamtwirtschaft 2020 herausgefordert war, kann 2020 durchaus als ein Erfolg verbucht werden.“
Die Anzahl der Abschlüsse nahm von 2019 auf 2020 sogar von 269 auf 272 zu. Allerdings verkehrten sich durch die Pandemie die Vorzeichen: War bislang das zweite Halbjahr traditionell des dynamischere, standen diesmal 143 Abschlüsse im ersten Halbjahr weiteren 129 im zweiten gegenüber. Auch das durchschnittliche Transaktionsvolumen ging von 41 Mio. Euro auf 35 Mio. Euro zurück.
Sabine Keulertz, Senior Team Leader Central Retail Investment und ebenfalls interimistisch Co-Head: „In der Pandemie waren Nahversorger und Drogerien ein Anker der Stabilität. Entsprechend ist nach wie vor die Nachfrage nach Supermärkten, Discountern oder anderen lebensmittelgeankerten Fachmarktprodukten hoch. Daran wird sich mittel- bis langfristig auch nichts ändern. Im Gegenteil: Der Konkurrenzdruck um die besten Objekte wird weiter zunehmen.“
Fachmarktprodukte dominieren den Nutzungsartenvergleich mit fast 60 Prozent
Fachmärkte/Fachmarktzentren erreichten im abgelaufenen Jahr einen Anteil von 37% am gesamten Transaktionsvolumen, nach nur 25 Prozent im gesamten Vorjahr. Der Anteil der Supermärkte/Discounter erreicht 21 Prozent, noch einmal vier Prozentpunkte mehr als im schon starken Jahr 2019 und ein mehr als doppelt so hoher Anteil verglichen mit dem Fünfjahresschnitt. Mit insgesamt 58 Prozent dominieren Fachmarktprodukte den Markt so deutlich. Erst mit Abstand folgen Warenhäuser (20 %), Geschäftshäuser (12 %) und Shopping Center (11 %).
Auch die beiden größten Deals sind dem Segment der lebensmittelgeankerten Fachmarktprodukte zuzuordnen. Bereits im ersten Quartal erfolgte der Verkauf der SB-Warenhauskette Real durch die Metro an den russischen Investor SCP Group zusammen mit X+Bricks für einen hohen dreistelligen Millionen-Bereich. Im vierten Quartal erwarb P3, die europäische Logistikplattform des singapurischen Staatsfonds GIC, 33 Metro-Großhandelsmärkte in großen deutschen Städten von Aroundtown zum Preis von rund 800 Mio. Euro.
Vor dem Hintergrund der Pandemie suchten Investoren Sicherheit und wurden in vielen Fällen fündig: Mit 45 Prozent Core und weiteren 35 Prozent Core plus Objekten mieden die Anleger größere Risiken. Weitere 18 Prozent entfielen auf Value Add. Besonders aktive Käufer waren Asset/Fonds Manager, die 55 Prozent des Transaktionsvolumens beisteuerten. Nur Spezialfonds und Private Equity / Hedge Fonds kamen mit jeweils zehn Prozent noch auf zweistellige Anteile. Auf der Verkäuferseite waren Asset / Fonds Manager (43 %), Immobilien AGs (18 %) und Corporates (11 %) gut sichtbar.
Internationale Investoren steuerten 41 Prozent des Transaktionsvolumens als Käufer bei. Auf Verkäuferseite waren es 40 Prozent, so dass sie ihre Bestände per saldo um 126 Mio. Euro aufbauten.
Kaufpreise in den besten High-Street-Lagen stabil
Trotz der rasant steigenden Umsatzanteile im Onlinehandel und der anhaltenden Diskussionen über aussterbende Innenstädte gibt es weiterhin eine gute Nachfrage für die klassischen Geschäftshäuser. Sarah Hoffmann beobachtet: „Insbesondere für 1A-Lagen in den deutschen Topstädten erfahren eine ungebrochen hohe Nachfrage von Family Office sowie von institutionellen Investoren. Auch im Jahr 2020 wurden Geschäftshäuser in High-Street-Lagen wie Neuer Wall in Hamburg und Berliner Kurfürstendamm zu absoluten Spitzenpreisen beurkundet.“
Der größte Druck auf die Renditen von High-Street-Produkten herrscht derzeit mit 2,40 Prozent in München. Berlin (2,60 %) und Hamburg (2,80 %) belegen konstant die Folgeplätze. Die höchste Rendite versprechen derzeit Objekte in Köln und Stuttgart mit je 3,30 Prozent. Beide Städte legten binnen eines Jahres um je 20 Basispunkte zu.
Zugleich stieg die Rendite für Shopping Center binnen eines Jahres von 4,50 auf 4,85 Prozent, während Fachmarktzentren 30 Basispunkte auf 3,90 Prozent abgaben und auch einzelne Fachmärkte sogar 40 Basispunkte auf 4,60 Prozent verloren. „Aufgrund des Lockdowns wird das Jahr verhalten starten, doch der Anlagedruck im Markt ist groß und wir sehen bereits, dass Anleger den Markt genau nach Investitionsmöglichkeiten absuchen“, gibt Sabine Keulertz einen Ausblick.
