10.12.2020 Prognose: Büromärkte bleiben weitgehend stabil
Die Mehrheit der Researcher, die sich an der Herbstumfrage der gif-CRES Consensus Büromarktprognose beteiligt haben, erwartet bis Ende 2021 eine Seitwärtsbewegung von Bürospitzenmieten und -renditen. Lediglich beim Leerstand gehen sie von einem leichten Anstieg aus. Ungeachtet der Unsicherheit des Umfeldes liegen die Prognosen der einzelnen Teilnehmer sehr eng beieinander. Ullrich Werling, einer der gif-Organisatoren der Befragung, resümiert: „Im aktuellen Umfeld haben wir eine große Bandbreite in den Prognosen erwartet. Die Ergebnisse sehen anders aus: es herrscht eine überraschende Einigkeit, dass die Top-Immobilienmärkte nicht vor einer Krise stehen.“ Im Detail erwartet die Research-Community folgende Entwicklungen:
Spitzenrenditen: unverändert niedrig
Ausgangspunkt der Schätzungen sind die niedrigen Renditen des vergangenen Jahres, die in vier der fünf ausgewerteten Märkte auf niemals zuvor beobachtete Werte unter 3 % gefallen waren. Die Erwartungen des Frühjahres, dass diese Renditen leicht ansteigen würden, sind von den Experten wieder zurückgenommen worden. Erwartet wird, dass die Renditen bis Ende 2021 auf den historisch niedrigen Niveaus verharren.
Leerstände: leichter Anstieg
Bei den Leerständen erwarten die Researcher weiterhin einen leichten Anstieg. Auch wenn die unmittelbaren Folgen der Covid-19-Pandemie und die längerfristigen strukturellen Veränderungen der Büroarbeit noch nicht absehbar sind, so werden über alle Märkte hinweg bis Ende 2021 Erhöhungen der Leerstandsquoten zwischen 0,3 und 1,6 Prozentpunkten erwartet.
Auch diese Entwicklungen müssen im Kontext der sehr hohen Auslastung der Büroflächen in Hamburg, Berlin und München betrachtet werden. Träten die jetzt prognostizierten Anstiege tatsächlich ein, so lägen die Leerstandsquoten immer noch im Bereich unter 4 %, eventuell sogar unter 3 %. Die Büromärkte Düsseldorf und Frankfurt sind nach wie vor von höheren Leerstandsquoten geprägt; die prognostizierten Zuwächse liegen hier bei 0,7 bzw. 1,1 Prozentpunkten.
Spitzenmieten: wenig Veränderung
Analog zu den Renditen wird auch bei den Spitzenmieten eine stabile Entwicklung erwartet. Im Mittel wird für alle Märkte eine gleichbleibende Spitzenmiete bis Ende 2021 prognostiziert. Lediglich in Berlin, dem Büromarkt mit dem kräftigsten Zuwachs, sieht ein nennenswerter Teil der Umfrageteilnehmer einen Rückgang um 2 €/m², während die Mehrheit auch hier von unveränderten Mieten ausgeht. Umgekehrt sehen, auch entgegen der Mehrheit, einige Teilnehmer in Hamburg sogar das Potenzial für einen leichten Anstieg der Spitzenmiete.
Die Befragung fand zu einem Zeitpunkt statt, als der „Lockdown light“ für den November bereits beschlossen war, nicht jedoch seine Verlängerung. Dass einige Impfstoffkandidaten eine sehr hohe Effektivität gegen das neue Coronavirus versprechen, war zum Zeitpunkt der Befragung noch nicht öffentlich bekannt.
Spitzenrenditen: unverändert niedrig
Ausgangspunkt der Schätzungen sind die niedrigen Renditen des vergangenen Jahres, die in vier der fünf ausgewerteten Märkte auf niemals zuvor beobachtete Werte unter 3 % gefallen waren. Die Erwartungen des Frühjahres, dass diese Renditen leicht ansteigen würden, sind von den Experten wieder zurückgenommen worden. Erwartet wird, dass die Renditen bis Ende 2021 auf den historisch niedrigen Niveaus verharren.
Leerstände: leichter Anstieg
Bei den Leerständen erwarten die Researcher weiterhin einen leichten Anstieg. Auch wenn die unmittelbaren Folgen der Covid-19-Pandemie und die längerfristigen strukturellen Veränderungen der Büroarbeit noch nicht absehbar sind, so werden über alle Märkte hinweg bis Ende 2021 Erhöhungen der Leerstandsquoten zwischen 0,3 und 1,6 Prozentpunkten erwartet.
Auch diese Entwicklungen müssen im Kontext der sehr hohen Auslastung der Büroflächen in Hamburg, Berlin und München betrachtet werden. Träten die jetzt prognostizierten Anstiege tatsächlich ein, so lägen die Leerstandsquoten immer noch im Bereich unter 4 %, eventuell sogar unter 3 %. Die Büromärkte Düsseldorf und Frankfurt sind nach wie vor von höheren Leerstandsquoten geprägt; die prognostizierten Zuwächse liegen hier bei 0,7 bzw. 1,1 Prozentpunkten.
Spitzenmieten: wenig Veränderung
Analog zu den Renditen wird auch bei den Spitzenmieten eine stabile Entwicklung erwartet. Im Mittel wird für alle Märkte eine gleichbleibende Spitzenmiete bis Ende 2021 prognostiziert. Lediglich in Berlin, dem Büromarkt mit dem kräftigsten Zuwachs, sieht ein nennenswerter Teil der Umfrageteilnehmer einen Rückgang um 2 €/m², während die Mehrheit auch hier von unveränderten Mieten ausgeht. Umgekehrt sehen, auch entgegen der Mehrheit, einige Teilnehmer in Hamburg sogar das Potenzial für einen leichten Anstieg der Spitzenmiete.
Die Befragung fand zu einem Zeitpunkt statt, als der „Lockdown light“ für den November bereits beschlossen war, nicht jedoch seine Verlängerung. Dass einige Impfstoffkandidaten eine sehr hohe Effektivität gegen das neue Coronavirus versprechen, war zum Zeitpunkt der Befragung noch nicht öffentlich bekannt.
