04.11.2020 Frankfurter Wohnmarkt wächst horizontal und vertikal viel zu wenig
Auch in Zukunft herrscht in Frankfurt Knappheit an Wohnraum. Obwohl neue Stadtquartiere geplant und erschaffen werden. Das ist das Ergebnis des Wohnmarkt-Reports Frankfurt von der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C & W). Die Immobilienexperten gewähren außerdem einen Einblick in das Miet- und Preisniveau sowie einen Ausblick für den Frankfurter Wohnmarkt.
Laut den Autoren des Reports, Helge Zahrnt, Head of Research & Insight C & W Germany, und Richard Tucker, Head of Capital Markets Frankfurt C & W Germany, verzeichnet die Mainmetropole die mit Abstand stärkste Bevölkerungswachstumsprognose unter den Top 4 in Deutschland. „Zudem wächst auch das Rhein-Main-Gebiet überdurchschnittlich stark. Bis 2035 soll die Bevölkerung in Frankfurt um 13,3 Prozent auf 860.000 wachsen“, so Zahrnt weiter.
Frankfurts Popularität beruht Tucker zufolge auf der hohen Lebensqualität, dem Branchenmix sowie der großen Anzahl unterschiedlicher Bildungseinrichtungen. Zudem zählt der Immobilienexperte die Infrastruktur („Die Stadt der kurzen Wege.“) und die wirtschaftlichen Kennzahlen als weitere Pluspunkte auf.
Anhaltende Knappheit an Wohnraum
Die Beliebtheit Frankfurts hat ihren Preis. Es herrscht eine anhaltende Knappheit an Wohnraum: Während 7.329 Baugenehmigung im Jahr 2018 vorlagen, waren es 2019 nur 5.829. Für 2020 erwarten Zahrnt und Tucker wieder eine höhere Anzahl von Baugenehmigungen. Ende 2019 wurde ein Wohnungsbestand von ca. 395.000 Wohnungen erfasst. Das liegt deutlich unter der aktuellen Nachfrage. Zurzeit mangelt es an etwa 50.000 Wohnungen. Diese Zahl könnte sich bis 2030 verdoppeln und zu einem weiteren Anstieg der Mieten führen.
Kapitalwert wächst aufgrund des steigenden Miet- und Preisniveaus
Ein knappes Angebot sorgt für hohe Preise. Wohnungseigentümer erzielen Topmieten im Westend, Nordend und Bornheim/Ostend. In diesen Stadtteilen gibt es das größte Mietwohnungsangebot ¬– daneben im Frankfurter Westen sowie in Sachsenhausen. Bei der Analyse der Preise für Eigentumswohnungen finden sich teilweise die gleichen Stadtteile wieder. Die höchsten Preise werden in Westend, Nordend, in der Altstadt und in der Spitze auch am Riedberg erzielt. Das größte Angebot an Eigentumswohnungen bieten der Frankfurter Westen, Süden und das Gallusviertel. Das Resümee von Richard Tucker: „Die Kennzahlen des Wohninvestmentmarktes zeigen seit 20 Jahren steil nach oben. Ein weiteres Wachstum ist auch für die nächsten Jahr prognostiziert. Der Wohnmarkt Frankfurt hat sich in den letzten Jahren zu einem der teuersten in Deutschland entwickelt.“
Frankfurts horizontales sowie vertikales Wachstum reicht nicht aus
Neue Stadtquartiere werden geplant und aus dem Boden gestampft. Dazu gehört das im Bau befindliche Projekt FOUR in der Innenstadt. Dort entstehen u. a. 380 Mietwohnungen sowie Flächen für Büros und Einzelhandel – ein sogenanntes Mixed-Use-Gebäude. Ein weiteres Stadtquartier namens Römerhof wird südlich des Rebstockparks realisiert. Der Bebauungsplan soll 2021 offengelegt werden. Mit mehr als 2.000 Wohnungen planen die Verantwortlichen dieses Projekts. Alles ein Tropfen auf dem heißen Stein? Zahrnt und Tucker geben eine Antwort: „Die Einwohnerzahl steigt in den vergangenen Jahren deutlich schneller als Wohnungen gebaut werden. Mit 32 Prozent wächst die Anzahl der Haushalte in den Jahren 2005 bis 2035 in Frankfurt signifikant stärker als der bundesweite Durchschnitt mit 10 Prozent. Beim Nachfragedruck ist eine Trendwende nicht zu erwarten.“ Es hilft also nur eines: mehr und noch mehr bauen.
Laut den Autoren des Reports, Helge Zahrnt, Head of Research & Insight C & W Germany, und Richard Tucker, Head of Capital Markets Frankfurt C & W Germany, verzeichnet die Mainmetropole die mit Abstand stärkste Bevölkerungswachstumsprognose unter den Top 4 in Deutschland. „Zudem wächst auch das Rhein-Main-Gebiet überdurchschnittlich stark. Bis 2035 soll die Bevölkerung in Frankfurt um 13,3 Prozent auf 860.000 wachsen“, so Zahrnt weiter.
Frankfurts Popularität beruht Tucker zufolge auf der hohen Lebensqualität, dem Branchenmix sowie der großen Anzahl unterschiedlicher Bildungseinrichtungen. Zudem zählt der Immobilienexperte die Infrastruktur („Die Stadt der kurzen Wege.“) und die wirtschaftlichen Kennzahlen als weitere Pluspunkte auf.
Anhaltende Knappheit an Wohnraum
Die Beliebtheit Frankfurts hat ihren Preis. Es herrscht eine anhaltende Knappheit an Wohnraum: Während 7.329 Baugenehmigung im Jahr 2018 vorlagen, waren es 2019 nur 5.829. Für 2020 erwarten Zahrnt und Tucker wieder eine höhere Anzahl von Baugenehmigungen. Ende 2019 wurde ein Wohnungsbestand von ca. 395.000 Wohnungen erfasst. Das liegt deutlich unter der aktuellen Nachfrage. Zurzeit mangelt es an etwa 50.000 Wohnungen. Diese Zahl könnte sich bis 2030 verdoppeln und zu einem weiteren Anstieg der Mieten führen.
Kapitalwert wächst aufgrund des steigenden Miet- und Preisniveaus
Ein knappes Angebot sorgt für hohe Preise. Wohnungseigentümer erzielen Topmieten im Westend, Nordend und Bornheim/Ostend. In diesen Stadtteilen gibt es das größte Mietwohnungsangebot ¬– daneben im Frankfurter Westen sowie in Sachsenhausen. Bei der Analyse der Preise für Eigentumswohnungen finden sich teilweise die gleichen Stadtteile wieder. Die höchsten Preise werden in Westend, Nordend, in der Altstadt und in der Spitze auch am Riedberg erzielt. Das größte Angebot an Eigentumswohnungen bieten der Frankfurter Westen, Süden und das Gallusviertel. Das Resümee von Richard Tucker: „Die Kennzahlen des Wohninvestmentmarktes zeigen seit 20 Jahren steil nach oben. Ein weiteres Wachstum ist auch für die nächsten Jahr prognostiziert. Der Wohnmarkt Frankfurt hat sich in den letzten Jahren zu einem der teuersten in Deutschland entwickelt.“
Frankfurts horizontales sowie vertikales Wachstum reicht nicht aus
Neue Stadtquartiere werden geplant und aus dem Boden gestampft. Dazu gehört das im Bau befindliche Projekt FOUR in der Innenstadt. Dort entstehen u. a. 380 Mietwohnungen sowie Flächen für Büros und Einzelhandel – ein sogenanntes Mixed-Use-Gebäude. Ein weiteres Stadtquartier namens Römerhof wird südlich des Rebstockparks realisiert. Der Bebauungsplan soll 2021 offengelegt werden. Mit mehr als 2.000 Wohnungen planen die Verantwortlichen dieses Projekts. Alles ein Tropfen auf dem heißen Stein? Zahrnt und Tucker geben eine Antwort: „Die Einwohnerzahl steigt in den vergangenen Jahren deutlich schneller als Wohnungen gebaut werden. Mit 32 Prozent wächst die Anzahl der Haushalte in den Jahren 2005 bis 2035 in Frankfurt signifikant stärker als der bundesweite Durchschnitt mit 10 Prozent. Beim Nachfragedruck ist eine Trendwende nicht zu erwarten.“ Es hilft also nur eines: mehr und noch mehr bauen.
