21.10.2020 Büroinvestmentmarkt: Investoren suchen Core und Core Plus
In den ersten drei Quartalen 2020 wurden am Investmentmarkt für Büroimmobilien in Deutschland rund 18 Milliarden Euro umgesetzt. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 15 Prozent. Dennoch waren Büroimmobilien weiterhin die Immobilien-Assetklasse mit dem größten Transaktionsvolumen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Keine Frage – die wirtschaftlichen Unsicherheiten aufgrund der Pandemie wirken sich auch auf den Büroinvestmentmarkt aus. Entscheidender für den Rückgang ist aber vor allem der Produktmangel – denn gerade bei modernen Büroimmobilien in guten Lagen übertrifft die Nachfrage der Investoren weiterhin das begrenzte Angebot“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Grund dafür ist, dass viele Investoren nun noch stärker als zuvor auf Core- und Core-plus-Produkte mit langen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern setzen. Das gilt besonders für internationale Investoren, deren Marktanteil im Vorjahresvergleich um mehr als vier Prozentpunkte auf 42 Prozent angestiegen ist.
Diese starke Nachfrage spiegelt sich auch in der Spitzenrendite wider. So sank die durchschnittliche Spitzenrendite in den Top-7-Büromärkten Deutschlands im dritten Quartal verglichen mit dem zweiten Quartal um vier Basispunkte auf 2,85 Prozent. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ging sie gar um 15 Basispunkte zurück. Dabei reicht die Bandbreite der Spitzenrendite von 2,55 Prozent in München bis 3,10 Prozent in Köln. „Da die Renditen von Anlagealternativen wie der 10-jährigen Bundesanleihe jedoch noch deutlicher zurückgehen, nimmt die Attraktivität von Büroimmobilien für Investoren sogar noch zu“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Auf die sieben Top-Märkte entfällt mit 78 Prozent auch der Großteil des Transaktionsvolumens. Insgesamt entfielen 22 Prozent des Investitionsvolumens auf die Hauptstadt, gefolgt von Frankfurt (15 Prozent), Hamburg (13 Prozent), Düsseldorf (zwölf Prozent) und München (elf Prozent). Mit deutlichem Abstand kamen dann Stuttgart (drei Prozent) und Köln (zwei Prozent).
Prognose für das Gesamtjahr
„Angesichts der sich momentan anbahnenden Transaktionen zeichnet sich für das Schlussquartal eine größere Dynamik am Büromarkt ab als in den beiden vorhergehenden Quartalen. Im Gesamtjahr ist ein Büroinvestitionsvolumen von bis zu 25 Milliarden Euro möglich“, erwartet Klein.
„Wir gehen weiterhin von einer nachhaltigen Fortsetzung der wirtschaftlichen Erholung in Deutschland aus, was sich derzeit auch in einer Vielzahl an Frühindikatoren, Stimmungsumfragen und Hochfrequenzdaten widerspiegelt – trotz zuletzt wieder steigender Infektionszahlen. Der hohe Anlagedruck vieler Investoren und die ultra-niedrigen Renditen alternativer Anlagemöglichkeiten werden weiter Investoren in die Assetklasse Immobilien ziehen, wobei wir zunehmend neue Marktteilnehmer registrieren, die in Deutschland investiert sein wollen. Der Druck auf die Bürorenditen bleibt angesichts des Kapitalüberhangs bestehen“, prognostiziert Linsin.
„Keine Frage – die wirtschaftlichen Unsicherheiten aufgrund der Pandemie wirken sich auch auf den Büroinvestmentmarkt aus. Entscheidender für den Rückgang ist aber vor allem der Produktmangel – denn gerade bei modernen Büroimmobilien in guten Lagen übertrifft die Nachfrage der Investoren weiterhin das begrenzte Angebot“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Grund dafür ist, dass viele Investoren nun noch stärker als zuvor auf Core- und Core-plus-Produkte mit langen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern setzen. Das gilt besonders für internationale Investoren, deren Marktanteil im Vorjahresvergleich um mehr als vier Prozentpunkte auf 42 Prozent angestiegen ist.
Diese starke Nachfrage spiegelt sich auch in der Spitzenrendite wider. So sank die durchschnittliche Spitzenrendite in den Top-7-Büromärkten Deutschlands im dritten Quartal verglichen mit dem zweiten Quartal um vier Basispunkte auf 2,85 Prozent. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ging sie gar um 15 Basispunkte zurück. Dabei reicht die Bandbreite der Spitzenrendite von 2,55 Prozent in München bis 3,10 Prozent in Köln. „Da die Renditen von Anlagealternativen wie der 10-jährigen Bundesanleihe jedoch noch deutlicher zurückgehen, nimmt die Attraktivität von Büroimmobilien für Investoren sogar noch zu“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Auf die sieben Top-Märkte entfällt mit 78 Prozent auch der Großteil des Transaktionsvolumens. Insgesamt entfielen 22 Prozent des Investitionsvolumens auf die Hauptstadt, gefolgt von Frankfurt (15 Prozent), Hamburg (13 Prozent), Düsseldorf (zwölf Prozent) und München (elf Prozent). Mit deutlichem Abstand kamen dann Stuttgart (drei Prozent) und Köln (zwei Prozent).
Prognose für das Gesamtjahr
„Angesichts der sich momentan anbahnenden Transaktionen zeichnet sich für das Schlussquartal eine größere Dynamik am Büromarkt ab als in den beiden vorhergehenden Quartalen. Im Gesamtjahr ist ein Büroinvestitionsvolumen von bis zu 25 Milliarden Euro möglich“, erwartet Klein.
„Wir gehen weiterhin von einer nachhaltigen Fortsetzung der wirtschaftlichen Erholung in Deutschland aus, was sich derzeit auch in einer Vielzahl an Frühindikatoren, Stimmungsumfragen und Hochfrequenzdaten widerspiegelt – trotz zuletzt wieder steigender Infektionszahlen. Der hohe Anlagedruck vieler Investoren und die ultra-niedrigen Renditen alternativer Anlagemöglichkeiten werden weiter Investoren in die Assetklasse Immobilien ziehen, wobei wir zunehmend neue Marktteilnehmer registrieren, die in Deutschland investiert sein wollen. Der Druck auf die Bürorenditen bleibt angesichts des Kapitalüberhangs bestehen“, prognostiziert Linsin.
