19.10.2020 Köln: Einzelhandel und 1A-Lagen vor dem Hintergrund der Corona-Krise
Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Situation zu Beginn des Herbstes 2020. Rund ein halbes Jahr nach dem durch die Pandemie bedingten Lockdown in ganz Deutschland: Wie stellen sich die Auswirkungen auf den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsmetropolen dar? Der dritte Teil der Serie wirft den Blick auf die rheinische Metropole Köln. Diese wird in den nächsten Wochen und Monaten in lockerer Reihenfolge fortgesetzt.
Allgemein
Bedingt durch die Corona-Pandemie hat sich die in bestimmten Einzelhandelsbranchen bereits zuvor konstatierte rückläufige Mieternachfrage weiter akzentuiert. In diesem Kontext wurden auch verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen einzelner Unternehmen verzeichnet – insbesondere in der Mode- und Textilbranche. Die allermeisten dieser Entwicklungen hatten sich jedoch bereits vor Ausbruch der Krise im März 2020 deutlich abgezeichnet.
Dennoch: Die Verunsicherung des Lockdowns aus dem Frühjahr, Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven führen bei der Expansion ungeachtet der positiven Entwicklung in den letzten Wochen in puncto gestiegener Passantenfrequenzen naturgemäß zu Zurückhaltung. Der bereits in den letzten ein bis zwei Jahren zu verzeichnende Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – kürzere Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechte, etc. – gewinnt hierbei verstärkt an Relevanz. Die sinkende Mieternachfrage drückt vor allem bei größeren Ladenflächen ab 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur auf die Mieten – hier mit Abschlägen im deutlich zweistelligen Prozentbereich.
Diese Bundestrends schlagen sich auch in der rheinischen Metropole Köln nieder. Zudem sind dort aber auch Sonderentwicklungen wie die Absage des Straßenkarnevals für die anstehende Session 2020/21 zu berücksichtigen. Gleiches gilt für den deutlichen Rückgang internationaler Gäste in der bei Touristen besonders beliebten Domstadt.
Köln
Die am Rhein gelegene Domstadt ist die viertgrößte Stadt Deutschlands und bevölkerungsreichste Stadt Nordrhein-Westfalens. Sie wächst weiter und dürfte bereits bald die 1,1 Mio.-Einwohner-Marke überschreiten. Köln ist eine Kultur- und Medienstadt von internationalem Rang und verfügt darüber hinaus über eine breite wirtschaftliche Aufstellung. Hervorzuheben sind hier unter anderen die Felder IT, Finanzdienstleistungen, Automobilbau, Messe und Logistik. Nicht zuletzt ist sie mit 19 Hochschulen und rund 90.000 Studenten auch die drittgrößte Universitätsstadt Deutschlands. Dies findet zusammen mit der eigenen ‚kölschen‘ Mentalität nicht zuletzt seinen Ausdruck in einem hohen Maß an Quirligkeit und Lebendigkeit im öffentlichen Leben.
Die Einkaufsstadt ist zentraler und prosperierender Standort für Einzelhandel und Retail aller Spielarten – von lokalen Betreibern bis zu nationalen und internationalen Filialisten praktisch jeder Flächengröße und Branche: faktisch ein Kaleidoskop der deutschen Einzelhandelsszene. Die Einzelhändler profitieren in diesem Kontext von einer deutlich überdurchschnittlichen Kaufkraft der Kölner ebenso wie von einem mit etwa 2,4 Mio. Einwohnern riesigen Einzugsgebiet, das weit in die Region ausstrahlt. Und nicht zuletzt von den Touristen, deren Anzahl bedingt durch den von Corona stark verminderten (internationalen) Städtetourismus aktuell allerdings merklich abgesunken sein dürfte.
Den bei weitem wichtigsten lokalen Einkaufsstandort stellt mit großem Abstand die City mit ihren Toplagen innerhalb des historischen Rings auf der linken Rheinseite dar. Hier sind mit rund 315.000 m² Verkaufsfläche etwa 20 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche zu verorten, auf der ein Jahresumsatz von etwas mehr als 23 % des städtischen Einzelhandelsumsatzes (= über 1,6 Mrd. € p.a.) getätigt wird.
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien
Der Schock des Lockdowns im Frühjahr dieses Jahres hat die Ankaufs- und Verkaufsaktivitäten für Handelsimmobilien generell zu einem großen Teil zu einem zwischenzeitlichen Erliegen gebracht. Mittlerweile hat der Investmentmarkt den Schock verdaut und beginnt sich zu normalisieren. Noch wesentlicher als zuvor hierbei ist derzeit die Beurteilung der Nachhaltigkeit der erzielten Mieten für die Retail-Flächen. Diese müssen aus Sicht potenzieller Käufer einfach auch langfristig passen. Auf einer solchen Basis sind Investoren durchaus bereit, für echte Toplagen Kaufpreisfaktoren in einer ähnlichen Größenordnung zu bezahlen wie vor der Krise. Bezogen auf Nicht-Toplagen wie auch auf Nicht-Topstädte sind jedoch deutliche Abschläge festzustellen. Diese Gesamt-Gemengelage ist auch für Köln gültig. Für die absoluten Toplagen bewegen sich die Kaufpreise wieder auf einem hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte in 1ALagen mit einem nachhaltigen Mietniveau, Kaufpreisfaktoren von bis zum gut 30-fachen der Nettojahresmiete verhandelt werden. Ungebrochen ist die Nachfrage vor allem nach Projekten mit neuen Mietverträgen und möglichst einer gemischten Nutzung neben dem Einzelhandel.
1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten
Wie den nachfolgenden Grafiken zu entnehmen ist, haben auch in der Domstadt Köln im Gefolge vom Lockdown und der Corona-Krise die Höchstmieten lageübergreifend abgenommen und zwar gegenüber dem Vorjahr für Kleinflächen um bis zu rd. 12 % (Hohe Straße) bzw. für mittelgroße Flächen um bis zu rd. 17 % (Breite Straße) bezogen auf den jeweiligen Spitzenwert.
Nachfolgend erfolgen für die innerstädtischen Toplagen eine aktuelle Kurzcharakterisierung sowie die Darstellung der gegenwärtigen Höchstmieten.
Schildergasse
- Absolute Top-1A-Lage der Innenstadt mit konsumorientierten Konzepten
- Höchste Passantenfrequenz der Stadt (lt. COMFORT - Zählung rd. 14.800 Passanten in der besten Stunde)
- Standort von Großflächenkonzepten wie GALERIA KAUFHOF, P & C, ANSON’S und C & A
- Neue Mieter: Five Guys, Wam Demin, Café Extrablatt, Sephora, Teufel, Intimissimi
- Höchstmiete: ca. 210 - 235 EUR / m² (klein)
Hohe Straße
- Die zweitwichtigste Top-1A-Lage (rd. 9.300 Passanten pro Stunde)
- Konsumorientierte Lage mit vielen Konzepten aus dem Young-Fashion-Bereich
- Vermehrt kleinteiliger Einzelhandel in schmaler Straßenflucht
- Neue Mieter: Cheese and more, Kingdom of Sweets, Dyson Store, Läderach, Maison du Monde, Louis Vuitton
- Höchstmiete: ca. 160 - 180 EUR / m² (klein)
Domkloster / Wallrafplatz
- Einzige Luxuslage zwischen Hoher Straße und Dom mit Mietern wie Aigner, Louis Vuitton, Chopard, HERMÈS, MONTBLANC und BULGARI
- Wegen der Nachbarschaft zum Dom mit sehr hoher, touristisch geprägter Frequenz (rd. 7.900 Passanten pro Stunde)
- BVK-Projektentwicklung DomCarré in der Umsetzung
- Neu am Wallrafplatz 3 Juwelier Rüschenbeck mit einer Breitling Boutique
Mittelstraße
- Niveaulage mit schwächerer Passantenfrequenz (rd. 2.100 Passanten pro Stunde)
- Fußgängerzone im Bereich Apostelnkloster, ansonsten Fahrstraße
- Neue Mieter: Mey Wäsche, Cinque, Arlette Kaballo, The Kooples, Lacoste (Ecke Apostelnstraße)
- Höchstmiete: ca. 65 - 75 EUR / m² (klein)
Ehrenstraße
- Szenige Trendlage mit zum Teil ungewöhnlichen Konzepten
- Je nach Tag und Uhrzeit sehr stark differierende Passantenfrequenz (rd. 2.000 Passanten pro Stunde in der Spitze)
- Neue Mieter: Edited, Gusti Leder, Kapten & Son, 24colours
- Höchstmiete: ca. 80 - 85 EUR / m² (klein)
Breite Straße
- Verbindungsachse zwischen Ehrenstraße und Hoher Straße (rd. 4.000 Passanten pro Stunde)
- Drei kleine Innenstadt-Center mit Anbindung an die Fußgängerzone: Quincy (ehemals DuMont-Carré), Opern-Passagen, WDR-Arkaden
- Neue Mieter: Sostrene Grene, Ankerkraut, Peloton, Butlers, eyes + more, Blume 2000, Cryopoint, Salomon Sport „Experience Store“
- Höchstmiete: ca. 55 - 65 EUR / m² (klein)
Allgemein
Bedingt durch die Corona-Pandemie hat sich die in bestimmten Einzelhandelsbranchen bereits zuvor konstatierte rückläufige Mieternachfrage weiter akzentuiert. In diesem Kontext wurden auch verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen einzelner Unternehmen verzeichnet – insbesondere in der Mode- und Textilbranche. Die allermeisten dieser Entwicklungen hatten sich jedoch bereits vor Ausbruch der Krise im März 2020 deutlich abgezeichnet.
Dennoch: Die Verunsicherung des Lockdowns aus dem Frühjahr, Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven führen bei der Expansion ungeachtet der positiven Entwicklung in den letzten Wochen in puncto gestiegener Passantenfrequenzen naturgemäß zu Zurückhaltung. Der bereits in den letzten ein bis zwei Jahren zu verzeichnende Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – kürzere Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechte, etc. – gewinnt hierbei verstärkt an Relevanz. Die sinkende Mieternachfrage drückt vor allem bei größeren Ladenflächen ab 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur auf die Mieten – hier mit Abschlägen im deutlich zweistelligen Prozentbereich.
Diese Bundestrends schlagen sich auch in der rheinischen Metropole Köln nieder. Zudem sind dort aber auch Sonderentwicklungen wie die Absage des Straßenkarnevals für die anstehende Session 2020/21 zu berücksichtigen. Gleiches gilt für den deutlichen Rückgang internationaler Gäste in der bei Touristen besonders beliebten Domstadt.
Köln
Die am Rhein gelegene Domstadt ist die viertgrößte Stadt Deutschlands und bevölkerungsreichste Stadt Nordrhein-Westfalens. Sie wächst weiter und dürfte bereits bald die 1,1 Mio.-Einwohner-Marke überschreiten. Köln ist eine Kultur- und Medienstadt von internationalem Rang und verfügt darüber hinaus über eine breite wirtschaftliche Aufstellung. Hervorzuheben sind hier unter anderen die Felder IT, Finanzdienstleistungen, Automobilbau, Messe und Logistik. Nicht zuletzt ist sie mit 19 Hochschulen und rund 90.000 Studenten auch die drittgrößte Universitätsstadt Deutschlands. Dies findet zusammen mit der eigenen ‚kölschen‘ Mentalität nicht zuletzt seinen Ausdruck in einem hohen Maß an Quirligkeit und Lebendigkeit im öffentlichen Leben.
Die Einkaufsstadt ist zentraler und prosperierender Standort für Einzelhandel und Retail aller Spielarten – von lokalen Betreibern bis zu nationalen und internationalen Filialisten praktisch jeder Flächengröße und Branche: faktisch ein Kaleidoskop der deutschen Einzelhandelsszene. Die Einzelhändler profitieren in diesem Kontext von einer deutlich überdurchschnittlichen Kaufkraft der Kölner ebenso wie von einem mit etwa 2,4 Mio. Einwohnern riesigen Einzugsgebiet, das weit in die Region ausstrahlt. Und nicht zuletzt von den Touristen, deren Anzahl bedingt durch den von Corona stark verminderten (internationalen) Städtetourismus aktuell allerdings merklich abgesunken sein dürfte.
Den bei weitem wichtigsten lokalen Einkaufsstandort stellt mit großem Abstand die City mit ihren Toplagen innerhalb des historischen Rings auf der linken Rheinseite dar. Hier sind mit rund 315.000 m² Verkaufsfläche etwa 20 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche zu verorten, auf der ein Jahresumsatz von etwas mehr als 23 % des städtischen Einzelhandelsumsatzes (= über 1,6 Mrd. € p.a.) getätigt wird.
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien
Der Schock des Lockdowns im Frühjahr dieses Jahres hat die Ankaufs- und Verkaufsaktivitäten für Handelsimmobilien generell zu einem großen Teil zu einem zwischenzeitlichen Erliegen gebracht. Mittlerweile hat der Investmentmarkt den Schock verdaut und beginnt sich zu normalisieren. Noch wesentlicher als zuvor hierbei ist derzeit die Beurteilung der Nachhaltigkeit der erzielten Mieten für die Retail-Flächen. Diese müssen aus Sicht potenzieller Käufer einfach auch langfristig passen. Auf einer solchen Basis sind Investoren durchaus bereit, für echte Toplagen Kaufpreisfaktoren in einer ähnlichen Größenordnung zu bezahlen wie vor der Krise. Bezogen auf Nicht-Toplagen wie auch auf Nicht-Topstädte sind jedoch deutliche Abschläge festzustellen. Diese Gesamt-Gemengelage ist auch für Köln gültig. Für die absoluten Toplagen bewegen sich die Kaufpreise wieder auf einem hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte in 1ALagen mit einem nachhaltigen Mietniveau, Kaufpreisfaktoren von bis zum gut 30-fachen der Nettojahresmiete verhandelt werden. Ungebrochen ist die Nachfrage vor allem nach Projekten mit neuen Mietverträgen und möglichst einer gemischten Nutzung neben dem Einzelhandel.
1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten
Wie den nachfolgenden Grafiken zu entnehmen ist, haben auch in der Domstadt Köln im Gefolge vom Lockdown und der Corona-Krise die Höchstmieten lageübergreifend abgenommen und zwar gegenüber dem Vorjahr für Kleinflächen um bis zu rd. 12 % (Hohe Straße) bzw. für mittelgroße Flächen um bis zu rd. 17 % (Breite Straße) bezogen auf den jeweiligen Spitzenwert.
Nachfolgend erfolgen für die innerstädtischen Toplagen eine aktuelle Kurzcharakterisierung sowie die Darstellung der gegenwärtigen Höchstmieten.
Schildergasse
- Absolute Top-1A-Lage der Innenstadt mit konsumorientierten Konzepten
- Höchste Passantenfrequenz der Stadt (lt. COMFORT - Zählung rd. 14.800 Passanten in der besten Stunde)
- Standort von Großflächenkonzepten wie GALERIA KAUFHOF, P & C, ANSON’S und C & A
- Neue Mieter: Five Guys, Wam Demin, Café Extrablatt, Sephora, Teufel, Intimissimi
- Höchstmiete: ca. 210 - 235 EUR / m² (klein)
Hohe Straße
- Die zweitwichtigste Top-1A-Lage (rd. 9.300 Passanten pro Stunde)
- Konsumorientierte Lage mit vielen Konzepten aus dem Young-Fashion-Bereich
- Vermehrt kleinteiliger Einzelhandel in schmaler Straßenflucht
- Neue Mieter: Cheese and more, Kingdom of Sweets, Dyson Store, Läderach, Maison du Monde, Louis Vuitton
- Höchstmiete: ca. 160 - 180 EUR / m² (klein)
Domkloster / Wallrafplatz
- Einzige Luxuslage zwischen Hoher Straße und Dom mit Mietern wie Aigner, Louis Vuitton, Chopard, HERMÈS, MONTBLANC und BULGARI
- Wegen der Nachbarschaft zum Dom mit sehr hoher, touristisch geprägter Frequenz (rd. 7.900 Passanten pro Stunde)
- BVK-Projektentwicklung DomCarré in der Umsetzung
- Neu am Wallrafplatz 3 Juwelier Rüschenbeck mit einer Breitling Boutique
Mittelstraße
- Niveaulage mit schwächerer Passantenfrequenz (rd. 2.100 Passanten pro Stunde)
- Fußgängerzone im Bereich Apostelnkloster, ansonsten Fahrstraße
- Neue Mieter: Mey Wäsche, Cinque, Arlette Kaballo, The Kooples, Lacoste (Ecke Apostelnstraße)
- Höchstmiete: ca. 65 - 75 EUR / m² (klein)
Ehrenstraße
- Szenige Trendlage mit zum Teil ungewöhnlichen Konzepten
- Je nach Tag und Uhrzeit sehr stark differierende Passantenfrequenz (rd. 2.000 Passanten pro Stunde in der Spitze)
- Neue Mieter: Edited, Gusti Leder, Kapten & Son, 24colours
- Höchstmiete: ca. 80 - 85 EUR / m² (klein)
Breite Straße
- Verbindungsachse zwischen Ehrenstraße und Hoher Straße (rd. 4.000 Passanten pro Stunde)
- Drei kleine Innenstadt-Center mit Anbindung an die Fußgängerzone: Quincy (ehemals DuMont-Carré), Opern-Passagen, WDR-Arkaden
- Neue Mieter: Sostrene Grene, Ankerkraut, Peloton, Butlers, eyes + more, Blume 2000, Cryopoint, Salomon Sport „Experience Store“
- Höchstmiete: ca. 55 - 65 EUR / m² (klein)
