09.10.2020 Normalität war gestern: Corona prägt auch Frankfurter Bürovermietung
„Wie quasi überall auf dem Globus wird auch das Geschehen auf dem Büromarkt der deutschen Finanzmetropole von der Corona-Pandemie geprägt. Normalität war gestern, heute definiert Covid-19 das Geschehen“, so Markus Kullmann, Niederlassungsleiter JLL Frankfurt. Die Auswirkungen sind statistisch eindeutig. Bei rund 100.000 m² und damit (- 8 %) immerhin noch in Reichweite des Volumens des Vorjahreszeitraums lag der Umsatz im dritten Quartal 2020 auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt. „Gegenüber dem sehr schwachen Vorquartal mit 45.000 m² ist das eine deutliche und erfreuliche Steigerung. Mit insgesamt 211.000 m² ist trotzdem der niedrigste Dreivierteljahresumsatz seit 1993 zu konstatieren“, so Suat Kurt, Senior Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt. Bei rund 45 Prozent liegt sowohl der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum als auch gegenüber dem Dreivierteljahres-Schnitt 2015 - 2019 (rund 380.000 m²).
Suat Kurt weiter: „Nicht nur rein statistisch sind wir noch ein gutes Stück davon entfernt, ‚über dem Berg‘ zu sein, trotz Flächengesuchen von aktuell bis zu 250.000 m², die aktiv den Markt prüfen. Den tatsächlichen Turnaround erwarten wir im kommenden Jahr. Einstweilen prägen Corona und damit verbundene konjunkturelle und zunehmend auch strukturelle Effekte das Geschehen auf den Bürovermietungsmärkten und führen zu einer vorsichtig abwartenden Haltung der Nutzer.“ Trotz einer zu erwartenden weiteren Umsatzsteigerung im Schlussquartal auf 120.000 - 150.000 m² wird der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2020 deutliche Corona-Bremsspuren zu verzeichnen haben und mit 350.000 m² rund 40 Prozent unter dem Vorjahresvolumen bilanzieren. In einer ähnlichen Umsatz-Größenordnung bewegten sich zuletzt die Jahre 2009 sowie 2004.
FOUR-Quartier neues Herz des CBD?
Größter Abschluss im dritten Quartal und auch im Gesamtjahr 2020 bis dato war die Anmietung der Deka Bank im „FOUR“ mit 16.000 m². „Unbeeindruckt von der aktuellen Krise wird in Frankfurt mit dem gemischt genutzten Areal im Bereich Große Gallusstraße / Neue Mainzer Straße / Junghofstraße ein neuer ‚Place to be‘ realisiert, der das Potential und auch den Anspruch hat, dem Platz um die Alte Oper den Rang als ‚Herz des CBD‘ abzulaufen“, so Suat Kurt. „Das Vertrauen, die positive Erwartung und nicht zuletzt die Verfügbarkeit hochwertiger Büroflächen in ultrazentraler Lage zeigen sich in Vorvermietungen weiterer namhafter Nutzer wie Baker McKenzie (2017), Allen & Overy (2019), Freshfields (Frühjahr 2020) und damit zum Teil bereits fünf Jahre vor Fertigstellung. Das ist außergewöhnlich“, ergänzt Kurt.
Frankfurts Bürozukunft ist hybrid und flexibel
Markus Kullmann kommentiert: „Die Arbeitswelt wird hybrider und benötigt mehr Flexibilität. Die Unternehmen beschäftigen sich unter dieser Prämisse mit der Ausrichtung ihres Arbeitsplatz- und Büroflächenkonzeptes. Deutlich mehr als früher wird dabei aber auch das Thema agiles Arbeiten in die Überlegungen einbezogen. Ob es hierzu jedoch einer politischen Einflussnahme bedarf, ist zu hinterfragen. Aktuell verweist der Trend in der konkreten Bürowirklichkeit auf eine Reduzierung der genutzten Flächen. Eine seriöse Quantifizierung des möglichen Abbaus verbietet sich allerdings zum jetzigen Zeitpunkt. Im Schnitt gehen wir jedoch von 10 - 15 Prozent aus.“ Damit verbunden ist der Anstieg der Untermietflächen Ende des dritten Quartals auf rund 60.000 m². „Einige Unternehmen sind noch in der Prüfung einer mittelfristigen Untervermietung ihrer Mietflächen mit der konjunkturabhängigen Option, die Flächen anschließend wieder selbst zu nutzen“, so Suat Kurt.
Erneut gestiegen ist die Leerstandsquote, die Ende September 2020 bei 6,5 Prozent notiert. „Auch in den kommenden Monaten gehen wir von einem Anstieg des Leerstands in Frankfurt aus“, so Suat Kurt. Für das Jahresende geht Kurt von 6,8 Prozent aus mit weiter steigender Tendenz auf über 7 Prozent für 2021. Dabei werden die zahlreichen Fertigstellungen durch die hohe Vorvermietungsquote nur geringfügig zum Leerstands-Anstieg beitragen.
Weiterhin stabil bleiben die Nominalmieten in Frankfurt: die Spitzenmiete notiert wie schon seit Ende 2019 bei 41,50 Euro / m² / Monat. Mieter-Incentives wie mietfreie Zeiten sind darin nicht enthalten. „In den am meisten gefragten Lagen gehen wir nach wie vor von einem Steigerungspotential der Mieten in den nächsten Jahren aus“, so Suat Kurt. Weiterhin auf hohem Niveau bewegt sich auf Basis hochpreisiger Abschlüsse die gewichtete Durchschnittsmiete mit 24,05 Euro / m² / Monat.
Suat Kurt weiter: „Nicht nur rein statistisch sind wir noch ein gutes Stück davon entfernt, ‚über dem Berg‘ zu sein, trotz Flächengesuchen von aktuell bis zu 250.000 m², die aktiv den Markt prüfen. Den tatsächlichen Turnaround erwarten wir im kommenden Jahr. Einstweilen prägen Corona und damit verbundene konjunkturelle und zunehmend auch strukturelle Effekte das Geschehen auf den Bürovermietungsmärkten und führen zu einer vorsichtig abwartenden Haltung der Nutzer.“ Trotz einer zu erwartenden weiteren Umsatzsteigerung im Schlussquartal auf 120.000 - 150.000 m² wird der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2020 deutliche Corona-Bremsspuren zu verzeichnen haben und mit 350.000 m² rund 40 Prozent unter dem Vorjahresvolumen bilanzieren. In einer ähnlichen Umsatz-Größenordnung bewegten sich zuletzt die Jahre 2009 sowie 2004.
FOUR-Quartier neues Herz des CBD?
Größter Abschluss im dritten Quartal und auch im Gesamtjahr 2020 bis dato war die Anmietung der Deka Bank im „FOUR“ mit 16.000 m². „Unbeeindruckt von der aktuellen Krise wird in Frankfurt mit dem gemischt genutzten Areal im Bereich Große Gallusstraße / Neue Mainzer Straße / Junghofstraße ein neuer ‚Place to be‘ realisiert, der das Potential und auch den Anspruch hat, dem Platz um die Alte Oper den Rang als ‚Herz des CBD‘ abzulaufen“, so Suat Kurt. „Das Vertrauen, die positive Erwartung und nicht zuletzt die Verfügbarkeit hochwertiger Büroflächen in ultrazentraler Lage zeigen sich in Vorvermietungen weiterer namhafter Nutzer wie Baker McKenzie (2017), Allen & Overy (2019), Freshfields (Frühjahr 2020) und damit zum Teil bereits fünf Jahre vor Fertigstellung. Das ist außergewöhnlich“, ergänzt Kurt.
Frankfurts Bürozukunft ist hybrid und flexibel
Markus Kullmann kommentiert: „Die Arbeitswelt wird hybrider und benötigt mehr Flexibilität. Die Unternehmen beschäftigen sich unter dieser Prämisse mit der Ausrichtung ihres Arbeitsplatz- und Büroflächenkonzeptes. Deutlich mehr als früher wird dabei aber auch das Thema agiles Arbeiten in die Überlegungen einbezogen. Ob es hierzu jedoch einer politischen Einflussnahme bedarf, ist zu hinterfragen. Aktuell verweist der Trend in der konkreten Bürowirklichkeit auf eine Reduzierung der genutzten Flächen. Eine seriöse Quantifizierung des möglichen Abbaus verbietet sich allerdings zum jetzigen Zeitpunkt. Im Schnitt gehen wir jedoch von 10 - 15 Prozent aus.“ Damit verbunden ist der Anstieg der Untermietflächen Ende des dritten Quartals auf rund 60.000 m². „Einige Unternehmen sind noch in der Prüfung einer mittelfristigen Untervermietung ihrer Mietflächen mit der konjunkturabhängigen Option, die Flächen anschließend wieder selbst zu nutzen“, so Suat Kurt.
Erneut gestiegen ist die Leerstandsquote, die Ende September 2020 bei 6,5 Prozent notiert. „Auch in den kommenden Monaten gehen wir von einem Anstieg des Leerstands in Frankfurt aus“, so Suat Kurt. Für das Jahresende geht Kurt von 6,8 Prozent aus mit weiter steigender Tendenz auf über 7 Prozent für 2021. Dabei werden die zahlreichen Fertigstellungen durch die hohe Vorvermietungsquote nur geringfügig zum Leerstands-Anstieg beitragen.
Weiterhin stabil bleiben die Nominalmieten in Frankfurt: die Spitzenmiete notiert wie schon seit Ende 2019 bei 41,50 Euro / m² / Monat. Mieter-Incentives wie mietfreie Zeiten sind darin nicht enthalten. „In den am meisten gefragten Lagen gehen wir nach wie vor von einem Steigerungspotential der Mieten in den nächsten Jahren aus“, so Suat Kurt. Weiterhin auf hohem Niveau bewegt sich auf Basis hochpreisiger Abschlüsse die gewichtete Durchschnittsmiete mit 24,05 Euro / m² / Monat.
