06.10.2020 COMFORT stellt Kapitalwertindex für 1A-Einzelhandelsflächen vor
Der Einzelhandelsspezialist COMFORT stellt den neuen Kapitalwertindex für Einzelhandelsflächen in 1A Lagen vor. Beim COMPERIX, dem COMFORT Performance Index handelt es sich um einen datenbasierten, im Hause COMFORT erstellten Index, der die Wertentwicklung von Einzelhandelsflächen innerhalb der deutschen und österreichischen Highstreets ermittelt. In die Berechnung fließen die von COMFORT erhobenen Werte von Einzelhandelsspitzenmieten für Flächen von 80 – 120 m² und 300 – 500 m² sowie die ermittelten Spitzenrenditen der jeweiligen Lagen über einen Zeitraum von 10 Jahren ein. Darüber hinaus verfügt der Index über Bewertungs- und Bedeutungsfaktoren auf Stadtebene. Der Index lässt sich städteweise, aber grundsätzlich auch straßenweise innerhalb einer Stadt abgrenzen.
In der ersten Ausgabe des COMPERIX vergleicht COMFORT die Entwicklung der wesentlichen Einkaufslagen für die Städte, in denen COMFORT mit einem eigenen Büro vertreten ist. Somit handelt es sich um die Standorte Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München und die österreichische Hauptstadt Wien. Hierbei ist zu erwähnen, dass auch die aktuellen Disruptionen der Corona-Pandemie – primär durch die Mietrückgänge – in den Index mit einfließen.
Grundsätzlich lässt sich an den betrachteten COMFORT Standorten feststellen, dass sich in den 1A Lagen der bereits seit spätestens 2019 anhaltende Trend von in weiten Teilen stagnierenden, oder rückläufigen Einzelhandelsmieten durch die Corona Pandemie – Lock Down, Frequenz- und Umsatzrückgänge, wirtschaftliche Unsicherheit unter den Verbrauchern, Maskenpflicht, sinkende Tourismuszahlen etc. – verstärkt hat. Das Jahr 2020 wirkt hier auf der Mietseite wie ein Brandbeschleuniger oftmals schon vorher bestehender Probleme.
Ebenfalls lässt sich beobachten, dass die Auswirkungen auf die Einzelhandelsmieten zum Teil auch innerhalb einer 1A Lage sehr unterschiedlich durchschlagen. Im Allgemeinen kann davon ausgegangen werden, dass, je großflächiger und mehrgeschossiger Einzelhandelsflächen sind, der Druck auf die Mieten steigt.
Hingegen tut sich aufgrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik und dem Mangel an Investitionsalternativen auf der Renditeseite wenig. Gleichzeitig muss jedoch der Blick in Bezug auf nachhaltige Mieten und zukunftsfähige Einzelhandelskonzepte geschärft werden.
COMPERIX – COMFORT Performance Index für Einzelhandelsflächen in 1A Lagen
Wie nicht anders zu erwarten, hat sich im Betrachtungszeitraum dem allgemeinen Trend folgend Berlin am stärksten entwickelt. Kommend von einem im Vergleich zu den anderen Metropolen recht moderaten Mietniveau und getragen von der allgemein positiven Entwicklung und dem, sowohl politischen als auch wirtschaftlichen Bedeutungsgewinn auch im europäischen Kontext, ist in den letzten rund zehn Jahren eine Indexsteigerung von rund 85% zu verzeichnen. Zwischen den Jahren 2011 und 2017 war gar eine Verdoppelung des Indexes zu sehen, was sich in den letzten zwei Jahren wieder etwas relativiert hat.
Wien und München haben sich auf traditionell recht hohem Miet- und niedrigem Renditeniveau sehr konstant entwickelt und weisen in der Zehnjahresbetrachtung Zuwächse von 60% bis 70% auf. Hamburg und Düsseldorf folgen dahinter mit Steigerungsraten von ca. 50% über zehn Jahre, wobei bei Düsseldorf interessanterweise auch im Jahr 2020 kein Rückgang zu erkennen ist. Dieser Umstand wird insbesondere durch die sehr positive Entwicklung der Königsallee getragen.
Der in der Betrachtung kleinste Standort Leipzig weist eine langsamere, aber grundsätzlich durchaus positive Entwicklung auf. Waren die Steigerungsraten vor drei Jahren schon bei über 30% zeigt sich im Jahr 2020 ein Indexstand im Bereich von ca. plus 25%.
Richtet man den Blick nun nach vorn lässt sich festhalten, dass der Beginn des Betrachtungszeitraums im weitesten Sinne nach der Finanzkrise 2009 zu verorten ist. Je nachdem wie weitreichend und lange die Einflüsse der Corona Pandemie die Wirtschaft und den Einzelhandelsmarkt beeinflussen ist auch danach wieder mit einem Anziehen der Mieternachfrage, die wir auch heute punktuell in bestimmten Branchen schon wieder spüren, zu rechnen, sodass man bei voraussichtlich gleichbleibenden Rahmenbedingungen auf der Kapitalseite wieder von einer positiven Performance des COMFORT COMPERIX ausgehen darf.
In der ersten Ausgabe des COMPERIX vergleicht COMFORT die Entwicklung der wesentlichen Einkaufslagen für die Städte, in denen COMFORT mit einem eigenen Büro vertreten ist. Somit handelt es sich um die Standorte Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München und die österreichische Hauptstadt Wien. Hierbei ist zu erwähnen, dass auch die aktuellen Disruptionen der Corona-Pandemie – primär durch die Mietrückgänge – in den Index mit einfließen.
Grundsätzlich lässt sich an den betrachteten COMFORT Standorten feststellen, dass sich in den 1A Lagen der bereits seit spätestens 2019 anhaltende Trend von in weiten Teilen stagnierenden, oder rückläufigen Einzelhandelsmieten durch die Corona Pandemie – Lock Down, Frequenz- und Umsatzrückgänge, wirtschaftliche Unsicherheit unter den Verbrauchern, Maskenpflicht, sinkende Tourismuszahlen etc. – verstärkt hat. Das Jahr 2020 wirkt hier auf der Mietseite wie ein Brandbeschleuniger oftmals schon vorher bestehender Probleme.
Ebenfalls lässt sich beobachten, dass die Auswirkungen auf die Einzelhandelsmieten zum Teil auch innerhalb einer 1A Lage sehr unterschiedlich durchschlagen. Im Allgemeinen kann davon ausgegangen werden, dass, je großflächiger und mehrgeschossiger Einzelhandelsflächen sind, der Druck auf die Mieten steigt.
Hingegen tut sich aufgrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik und dem Mangel an Investitionsalternativen auf der Renditeseite wenig. Gleichzeitig muss jedoch der Blick in Bezug auf nachhaltige Mieten und zukunftsfähige Einzelhandelskonzepte geschärft werden.
COMPERIX – COMFORT Performance Index für Einzelhandelsflächen in 1A Lagen
Wie nicht anders zu erwarten, hat sich im Betrachtungszeitraum dem allgemeinen Trend folgend Berlin am stärksten entwickelt. Kommend von einem im Vergleich zu den anderen Metropolen recht moderaten Mietniveau und getragen von der allgemein positiven Entwicklung und dem, sowohl politischen als auch wirtschaftlichen Bedeutungsgewinn auch im europäischen Kontext, ist in den letzten rund zehn Jahren eine Indexsteigerung von rund 85% zu verzeichnen. Zwischen den Jahren 2011 und 2017 war gar eine Verdoppelung des Indexes zu sehen, was sich in den letzten zwei Jahren wieder etwas relativiert hat.
Wien und München haben sich auf traditionell recht hohem Miet- und niedrigem Renditeniveau sehr konstant entwickelt und weisen in der Zehnjahresbetrachtung Zuwächse von 60% bis 70% auf. Hamburg und Düsseldorf folgen dahinter mit Steigerungsraten von ca. 50% über zehn Jahre, wobei bei Düsseldorf interessanterweise auch im Jahr 2020 kein Rückgang zu erkennen ist. Dieser Umstand wird insbesondere durch die sehr positive Entwicklung der Königsallee getragen.
Der in der Betrachtung kleinste Standort Leipzig weist eine langsamere, aber grundsätzlich durchaus positive Entwicklung auf. Waren die Steigerungsraten vor drei Jahren schon bei über 30% zeigt sich im Jahr 2020 ein Indexstand im Bereich von ca. plus 25%.
Richtet man den Blick nun nach vorn lässt sich festhalten, dass der Beginn des Betrachtungszeitraums im weitesten Sinne nach der Finanzkrise 2009 zu verorten ist. Je nachdem wie weitreichend und lange die Einflüsse der Corona Pandemie die Wirtschaft und den Einzelhandelsmarkt beeinflussen ist auch danach wieder mit einem Anziehen der Mieternachfrage, die wir auch heute punktuell in bestimmten Branchen schon wieder spüren, zu rechnen, sodass man bei voraussichtlich gleichbleibenden Rahmenbedingungen auf der Kapitalseite wieder von einer positiven Performance des COMFORT COMPERIX ausgehen darf.
