26.08.2020 Berlin: Dynamischer Anstieg der Büromieten vorerst gestoppt
Zur Fortschreibung des 2019 erstmals vorgestellten Gewerbe-Pulsschlags hat die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG Berlin) erneut die Mietdaten ihrer fast 50 Gewerbehöfe gesammelt und mit den Zahlen aus der ganzen Hauptstadt verglichen. Gemeinsam mit den Immobilienmarktanalysten von bulwiengesa und Savills wurden zudem die Daten zum gewerblichen Neubau und zu besonderen Leuchtturm-Projekten, zur Nachfrage und zur Mieterstruktur der Gewerbeflächen in Berlin zusammengetragen.
„Die Vorstellung des Gewerbe-Pulsschlags im vergangenen Jahr hat bewiesen: Wir reden nicht nur von Transparenz, wir leben sie. Mit dem diesjährigen Report liefern wir erneut aktuelle Zahlen und Einblicke in den Büroflächenmarkt und geben erste Auskünfte über die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Dabei zeigt sich, dass die Situation branchenspezifisch ganz unterschiedliche Auswirkungen hat. Die Geschäftsbereiche Informations- und Kommunikationsdienstleistungen sowie Forschung und Entwicklung sind deutlich weniger betroffen als etwa das Gastgewerbe“, fasst Sebastian Blecke, Operativer Geschäftsführer (COO) der GSG Berlin, zusammen. Inhaltlich lassen sich die Ergebnisse der Studie in zwei Hälften teilen: Den überaus dynamischen Berliner Büroflächenmarkt des Jahres 2019, in dem ein Nachfrageüberhang für steigende Preise und einer Leerstandsquote von minimalen 1,3 % sorgte, und eine Rezession ab dem 2. Quartal 2020.
Diese durch die COVID-19-Pandemie ausgelöste wirtschaftliche Entwicklung wird sich dämpfend auf den weiteren Anstieg der Bürobeschäftigten in Berlin auswirken. Doch unterm Strich erwarten die Studienautoren immer noch ein Wachstum von 32.000 Bürobeschäftigten in den kommenden drei Jahren. In Kombination mit den hohen Büroflächenfertigstellungen (555.700 m² Mietfläche-Gewerbe (MFG) in 2020 und 627.600 m² MFG in 2021) wird sich die Spitzenmiete der Prognose zufolge bei rund 39 Euro je m² einpendeln, während die Durchschnittsmiete von 30 Euro je m² auf 27,10 Euro je m² im Jahr 2022 leicht nachgibt. Die Studienautoren prognostizieren deutliche Effekte am Immobilienmarkt frühestens im Herbst 2020. Bereits jetzt sind aber Tendenzen erkennbar, etwa signifikante Veränderungen bei der Nachfrage von Digitals und Start-ups.
Die Flächennachfrage in diesem Segment hat sich von 36 % des Büroflächenumsatzes binnen Jahresfrist auf 18 % im ersten Halbjahr 2020 halbiert. Zudem macht die Wirtschaftsstruktur der Hauptstadt diese besonders für die Folgen der COVID-19-Krise anfällig. Denn die betroffenen Branchen wie Dienstleistung und Einzelhandel sind in Berlin deutlich überrepräsentiert. Andererseits sind die zukunftsweisenden Branchen mittlerweile stark in der deutschen Hauptstadt vertreten. Dazu zählen der Wirtschaftszweig der freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen und der sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen, etwa Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung, sowie Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche.
„Insgesamt verspricht die heutige, auf (moderne) Dienstleistungen ausgerichtete Berliner Wirtschaftsstruktur mehr Wachstum als die alte“, heißt es dazu in der Studie. Auch bei der zweiten Auflage des Gewerbe-Pulsschlags wird deutlich, dass Berlin aufgrund der diversifizierten Unternehmensstruktur nicht als einheitlicher Markt zu betrachten ist, sondern über verschiedene Teilmärkte verfügt, deren Entwicklungen sich aufgrund des Branchenmix´ auch unterschiedlich gestalten. In Friedrichshain-Kreuzberg sorgen beispielsweise die Kreativunternehmen für eine starke Nachfrage. Entsprechend erhöhten sich die Neuvertragsmieten der GSG Berlin zwischen 2019 und 2020 in diesem Bezirk um 24 %, in Tempelhof-Schöneberg sogar um 100 %.
Im gleichen Zeitraum stagnierten die Neuvertragsmieten dagegen in Neukölln, während für Mitte ein moderates Plus von 11 % in den Büchern steht. Der Vergleich der Miethöhen hat zudem erneut ergeben, dass die GSG-Mieten im Durchschnitt deutlich unter den marktüblichen Preisen liegen. So sind etwa in Lichtenberg Marktmieten bei Neuvermietung von durchschnittlich 13,00 Euro je m² üblich, während die GSG-Miete bei 6,70 Euro je m² liegt. In Charlottenburg-Wilmersdorf ist der Marktwert bei durchschnittlich 26,50 Euro je m² mehr als doppelt so hoch wie die GSG-Miete von 10,30 Euro je m².
„Anhand der nun erhobenen Mietzahlen wird deutlich erkennbar, dass unsere Durchschnittsmieten bei Neuvermietung teils stark unterhalb des allgemeinen Marktniveaus liegen. Damit wollen wir zu einer Stabilisierung der Miethöhen beitragen. Mit dem in unseren Gewerbehöfen vorhandenen Branchenmix bilden wir zudem eine für Berlin typische Mischung aus kleinen und mittelständischen Betrieben ab“, erklärt der Kaufmännische Geschäftsführer (CFO) der GSG Berlin, Oliver Schlink, im Detail. Insgesamt sehen die Autoren des Gewerbe-Pulsschlags die GSG Berlin gut für die Zukunft gerüstet, da ihre Gewerbehöfe und -parks über verschiedene Flächentypen verfügen und in urbane Strukturen eingebettet sind. Die hohe Flächenflexibilität sorgt zudem für einen breiten Mietermix mit entsprechender Resilienz.
„Die Vorstellung des Gewerbe-Pulsschlags im vergangenen Jahr hat bewiesen: Wir reden nicht nur von Transparenz, wir leben sie. Mit dem diesjährigen Report liefern wir erneut aktuelle Zahlen und Einblicke in den Büroflächenmarkt und geben erste Auskünfte über die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Dabei zeigt sich, dass die Situation branchenspezifisch ganz unterschiedliche Auswirkungen hat. Die Geschäftsbereiche Informations- und Kommunikationsdienstleistungen sowie Forschung und Entwicklung sind deutlich weniger betroffen als etwa das Gastgewerbe“, fasst Sebastian Blecke, Operativer Geschäftsführer (COO) der GSG Berlin, zusammen. Inhaltlich lassen sich die Ergebnisse der Studie in zwei Hälften teilen: Den überaus dynamischen Berliner Büroflächenmarkt des Jahres 2019, in dem ein Nachfrageüberhang für steigende Preise und einer Leerstandsquote von minimalen 1,3 % sorgte, und eine Rezession ab dem 2. Quartal 2020.
Diese durch die COVID-19-Pandemie ausgelöste wirtschaftliche Entwicklung wird sich dämpfend auf den weiteren Anstieg der Bürobeschäftigten in Berlin auswirken. Doch unterm Strich erwarten die Studienautoren immer noch ein Wachstum von 32.000 Bürobeschäftigten in den kommenden drei Jahren. In Kombination mit den hohen Büroflächenfertigstellungen (555.700 m² Mietfläche-Gewerbe (MFG) in 2020 und 627.600 m² MFG in 2021) wird sich die Spitzenmiete der Prognose zufolge bei rund 39 Euro je m² einpendeln, während die Durchschnittsmiete von 30 Euro je m² auf 27,10 Euro je m² im Jahr 2022 leicht nachgibt. Die Studienautoren prognostizieren deutliche Effekte am Immobilienmarkt frühestens im Herbst 2020. Bereits jetzt sind aber Tendenzen erkennbar, etwa signifikante Veränderungen bei der Nachfrage von Digitals und Start-ups.
Die Flächennachfrage in diesem Segment hat sich von 36 % des Büroflächenumsatzes binnen Jahresfrist auf 18 % im ersten Halbjahr 2020 halbiert. Zudem macht die Wirtschaftsstruktur der Hauptstadt diese besonders für die Folgen der COVID-19-Krise anfällig. Denn die betroffenen Branchen wie Dienstleistung und Einzelhandel sind in Berlin deutlich überrepräsentiert. Andererseits sind die zukunftsweisenden Branchen mittlerweile stark in der deutschen Hauptstadt vertreten. Dazu zählen der Wirtschaftszweig der freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen und der sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen, etwa Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung, sowie Unternehmen der Informations- und Kommunikationsbranche.
„Insgesamt verspricht die heutige, auf (moderne) Dienstleistungen ausgerichtete Berliner Wirtschaftsstruktur mehr Wachstum als die alte“, heißt es dazu in der Studie. Auch bei der zweiten Auflage des Gewerbe-Pulsschlags wird deutlich, dass Berlin aufgrund der diversifizierten Unternehmensstruktur nicht als einheitlicher Markt zu betrachten ist, sondern über verschiedene Teilmärkte verfügt, deren Entwicklungen sich aufgrund des Branchenmix´ auch unterschiedlich gestalten. In Friedrichshain-Kreuzberg sorgen beispielsweise die Kreativunternehmen für eine starke Nachfrage. Entsprechend erhöhten sich die Neuvertragsmieten der GSG Berlin zwischen 2019 und 2020 in diesem Bezirk um 24 %, in Tempelhof-Schöneberg sogar um 100 %.
Im gleichen Zeitraum stagnierten die Neuvertragsmieten dagegen in Neukölln, während für Mitte ein moderates Plus von 11 % in den Büchern steht. Der Vergleich der Miethöhen hat zudem erneut ergeben, dass die GSG-Mieten im Durchschnitt deutlich unter den marktüblichen Preisen liegen. So sind etwa in Lichtenberg Marktmieten bei Neuvermietung von durchschnittlich 13,00 Euro je m² üblich, während die GSG-Miete bei 6,70 Euro je m² liegt. In Charlottenburg-Wilmersdorf ist der Marktwert bei durchschnittlich 26,50 Euro je m² mehr als doppelt so hoch wie die GSG-Miete von 10,30 Euro je m².
„Anhand der nun erhobenen Mietzahlen wird deutlich erkennbar, dass unsere Durchschnittsmieten bei Neuvermietung teils stark unterhalb des allgemeinen Marktniveaus liegen. Damit wollen wir zu einer Stabilisierung der Miethöhen beitragen. Mit dem in unseren Gewerbehöfen vorhandenen Branchenmix bilden wir zudem eine für Berlin typische Mischung aus kleinen und mittelständischen Betrieben ab“, erklärt der Kaufmännische Geschäftsführer (CFO) der GSG Berlin, Oliver Schlink, im Detail. Insgesamt sehen die Autoren des Gewerbe-Pulsschlags die GSG Berlin gut für die Zukunft gerüstet, da ihre Gewerbehöfe und -parks über verschiedene Flächentypen verfügen und in urbane Strukturen eingebettet sind. Die hohe Flächenflexibilität sorgt zudem für einen breiten Mietermix mit entsprechender Resilienz.
