06.08.2020 Mehr Befugnisse für den WEG-Verwalter
Nach der parlamentarischen Sommerpause wird der Bundestag voraussichtlich über den Gesetzentwurf zur „Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ abstimmen.
Im Rahmen dieser Reform des WEG-Gesetzes sind verschiedene Änderungen geplant: Unter anderem sieht der Gesetzesentwurf die Einräumung von mehr Befugnissen für die Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Hiermit soll die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum effizienter durchgeführt werden können. Über Maßnahmen, bei denen die Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist, soll der Verwalter demnach in eigener Verantwortung entscheiden und handeln können. Welche Maßnahmen dies sind, hängt von ihrer Bedeutung für die Wohnungseigentümergemeinschaft ab und soll unter anderem von Größe und Art der Anlage abhängig sein.
Aus Gründen der Rechtssicherheit soll der Verwalter im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten. Lediglich innerhalb des Verhältnisses soll die Gemeinschaft zukünftig die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einschränken können.
„Als Verwalter vieler Wohnungsanlagen begrüßen wir dieses Vorhaben. Wir wären damit in der Lage, wesentlich effizienter und auch zeitnaher die Wünsche der Eigentümermehrheit umzusetzen. Auch werden manchmal zwingend notwendige Maßnahmen durch einzelne Eigentümer aus teils unsachlichen Gründen boykottiert und der Rest der Gemeinschaft leidet darunter“, berichtet Frank Mikoleit, Justitiar und Leiter der Hausverwaltung bei der OTTO STÖBEN GmbH, aus seiner alltäglichen beruflichen Praxis.
„Des Weiteren kommt es auch vor, dass eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Umsetzung zwingender gesetzlicher Vorgaben ablehnt - z. B. energetische Sanierungsmaßnahmen oder die Einhaltung der regelmäßig durchzuführenden Sicherheitsüberprüfungen wie z. B. Legionellenprüfung, Schwermetall im Trinkwasser oder Check der Elektroanlage. Dieses Verhalten geht zu Lasten der ‚Vernünftigen’ und kann auch zu einer Haftung des Verwalters führen. Unter diesem Aspekt wäre eine Erweiterung der Befugnisse des Verwalters begrüßenswert.“
Weiter führt Frank Mikoleit aus: „Ich kann mir aber aus Sicht der Wohnungseigentümer gut vorstellen, dass die Erweiterung der Befugnisse des Verwalters durchaus kritisch gesehen wird, insbesondere dann, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist oder die Gemeinschaft schon einmal schlechte Erfahrungen mit einem Verwalter gemacht hat.“
Ob im Rahmen der Reform auch ein Sachkundenachweis für Verwalter vorgeschrieben wird, steht noch nicht fest. Diverse Verbände der Immobilienbranche fordern diesen schon seit Jahren ein. Schon 2018 sollte ein qualifizierter Sachkundenachweis eingeführt werden, allerdings wurde dieser kurz vor Verabschiedung des entsprechenden Gesetzes durch eine Fortbildungspflicht ersetzt, welche lediglich 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren vorsieht.
„Eigentümer vertrauen uns ihr immobiles Vermögen an, welches auch in den meisten Fällen ihre Altersvorsorge beinhaltet“, so Frank Mikoleit. „Um dieser großen Verantwortung gerecht zu werden, halten wir den Nachweis einer Qualifikation für dringend geboten. Und auch gerade im Hinblick auf die Befugniserweiterung werden daher künftig die Eigentümergemeinschaften noch mehr Wert auf die fachliche Qualität des Verwalters legen und nicht mehr Privatpersonen oder kleinen Unternehmen ohne besonders qualifizierte Mitarbeiter ihr Eigentum anvertrauen."
Nicht nur deshalb setzt die OTTO STÖBEN GmbH auf qualifizierte Nachwuchsförderung und ständige Weiterbildung der Mitarbeiter.
Im Rahmen dieser Reform des WEG-Gesetzes sind verschiedene Änderungen geplant: Unter anderem sieht der Gesetzesentwurf die Einräumung von mehr Befugnissen für die Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Hiermit soll die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum effizienter durchgeführt werden können. Über Maßnahmen, bei denen die Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist, soll der Verwalter demnach in eigener Verantwortung entscheiden und handeln können. Welche Maßnahmen dies sind, hängt von ihrer Bedeutung für die Wohnungseigentümergemeinschaft ab und soll unter anderem von Größe und Art der Anlage abhängig sein.
Aus Gründen der Rechtssicherheit soll der Verwalter im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten. Lediglich innerhalb des Verhältnisses soll die Gemeinschaft zukünftig die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einschränken können.
„Als Verwalter vieler Wohnungsanlagen begrüßen wir dieses Vorhaben. Wir wären damit in der Lage, wesentlich effizienter und auch zeitnaher die Wünsche der Eigentümermehrheit umzusetzen. Auch werden manchmal zwingend notwendige Maßnahmen durch einzelne Eigentümer aus teils unsachlichen Gründen boykottiert und der Rest der Gemeinschaft leidet darunter“, berichtet Frank Mikoleit, Justitiar und Leiter der Hausverwaltung bei der OTTO STÖBEN GmbH, aus seiner alltäglichen beruflichen Praxis.
„Des Weiteren kommt es auch vor, dass eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Umsetzung zwingender gesetzlicher Vorgaben ablehnt - z. B. energetische Sanierungsmaßnahmen oder die Einhaltung der regelmäßig durchzuführenden Sicherheitsüberprüfungen wie z. B. Legionellenprüfung, Schwermetall im Trinkwasser oder Check der Elektroanlage. Dieses Verhalten geht zu Lasten der ‚Vernünftigen’ und kann auch zu einer Haftung des Verwalters führen. Unter diesem Aspekt wäre eine Erweiterung der Befugnisse des Verwalters begrüßenswert.“
Weiter führt Frank Mikoleit aus: „Ich kann mir aber aus Sicht der Wohnungseigentümer gut vorstellen, dass die Erweiterung der Befugnisse des Verwalters durchaus kritisch gesehen wird, insbesondere dann, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist oder die Gemeinschaft schon einmal schlechte Erfahrungen mit einem Verwalter gemacht hat.“
Ob im Rahmen der Reform auch ein Sachkundenachweis für Verwalter vorgeschrieben wird, steht noch nicht fest. Diverse Verbände der Immobilienbranche fordern diesen schon seit Jahren ein. Schon 2018 sollte ein qualifizierter Sachkundenachweis eingeführt werden, allerdings wurde dieser kurz vor Verabschiedung des entsprechenden Gesetzes durch eine Fortbildungspflicht ersetzt, welche lediglich 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren vorsieht.
„Eigentümer vertrauen uns ihr immobiles Vermögen an, welches auch in den meisten Fällen ihre Altersvorsorge beinhaltet“, so Frank Mikoleit. „Um dieser großen Verantwortung gerecht zu werden, halten wir den Nachweis einer Qualifikation für dringend geboten. Und auch gerade im Hinblick auf die Befugniserweiterung werden daher künftig die Eigentümergemeinschaften noch mehr Wert auf die fachliche Qualität des Verwalters legen und nicht mehr Privatpersonen oder kleinen Unternehmen ohne besonders qualifizierte Mitarbeiter ihr Eigentum anvertrauen."
Nicht nur deshalb setzt die OTTO STÖBEN GmbH auf qualifizierte Nachwuchsförderung und ständige Weiterbildung der Mitarbeiter.
