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14.05.2020 Wenig Auswirkungen auf Pflegeimmobilien durch Corona-Pandemie

Der Markt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien ist relativ wenig von der Corona-Pandemie betroffen. Das geht aus einer aktuellen Untersuchung von NAI apollo hervor. Zwar könnten einzelne Investoren, Betreiber und Projektentwickler vor eine existenzbedrohende Belastungsprobe gestellt werden, im Durchschnitt erwarte das Unternehmen dennoch nur schwache Auswirkungen auf die Nachfrage nach Pflegeplätzen.

„Pflege- und Gesundheitsimmobilien können im Einzelfall und bei unkontrollierter Infektion sehr betroffen sein, weswegen sie vollkommen zurecht auch eine exponierte Rolle in der aktuellen Politik spielen. Im Normalfall sind die Bewohner in einem hohen Alter und verfügen über ein eingeschränktes Immunsystem, was zu einer vergleichsweise hohen Sterblichkeitsrate im Falle einer Infektion führt“, erklären Andreas Wende und Sebastian Deppe, beide Managing Partner von NAI apollo healthcare. „Pflegeheimbetreiber müssen nun alles dafür tun, Infektionen zu unterbinden bzw. rechtzeitig zu bemerken. Die Betreiberlandschaft ist aber sehr heterogen und unterschiedlich gut vorbereitet auf eine Epidemie. Gerade jetzt ist der Zusammenhalt des Personals wichtig, aber auch hier zeigen unsere Analysen der Mitarbeiterbewertungen im Internet ein unterschiedliches Bild, wie gerne man bei welchem Betreiber arbeitet.“

Impfstoff wird entscheidend sein

„In verschiedenen Szenarien gehen Experten von bis zu 278.000 Todesfällen in Deutschland aus, wenn die Epidemie ohne Impfstoff die gesamte Bevölkerung durchläuft. Die Bewohner von Pflege- und Gesundheitsimmobilien würde es in diesem Szenario ebenfalls treffen“, meint Deppe. In dem genannten Szenario gehen das Unternehmen von einer Fallsterblichkeit von 0,5 Prozent und einer Durchseuchung von rund 67 Prozent der Bevölkerung aus. Sollten sich die Todesfälle analog der jetzigen Quoten in Bezug auf Altersklassen, Geschlecht und Heimquote entwickeln, müsste man mit ca. 21.284 Todesfälle in Pflegeheimen rechnen. „Diese Zahl ist hoffentlich deutlich zu hoch angesetzt, doch zeigt sie, wie wichtig die derzeit besonders hohen Hygienevorschriften, Präventionsmaßnahmen, Kontaktsperren und Bemühungen um einen Impfstoff sind“, sagt Deppe. In diesem Worst-Case-Szenario würde der Belegungsrückgang in stationären Pflegeheimen bei übergreifend 2,6 Prozent liegen.

Kleinere Investoren und Banken zeigen sich zurückhaltend

Insbesondere bei kleinen und mittelgroßen Investoren verzeichnet NAI apollo noch eine spürbare Zurückhaltung, die bis zum Jahresende anhalten könnte. Damit reagieren sie auch auf die negative Börsenentwicklung und die damit einhergehenden Effekte auf die Portfolien und Bonitäten, das notfallmäßige Freisetzen von Geldern für operative Zwecke und die schwierigeren Finanzierungsbedingungen für Transaktionen und Projektentwicklungen. „Ein Großteil der Family Offices, die in diesem Bereich aktiv sind, verfügt aber nach wie vor über hohe liquide Mittel und einen entsprechenden Anlagedruck“, meint Deppe. Im institutionellen Investmentbereich ist derzeit nur rund ein Drittel der geplanten Transaktionen aufgeschoben oder vorläufig abgesagt. Kleinere Projektentwickler hätten laut Analyse von NAI apollo derzeit Probleme mit Finanzierungszusagen und müssten hier Verteuerungen bis zu 80 Basispunkte in Kauf nehmen. „Dennoch ist die Stimmung nach wie vor positiv, sämtliche Investorengruppen rechnen mit einer schnellen Erholung nach der Marktdelle“, meint Wende.

Keine Preisprognosen möglich

Eine Tendenz zu höheren oder niedrigeren Kaufpreisfaktoren ist derzeit noch nicht absehbar. Zwar spricht der Angebotsrückgang bei Projektentwicklungen aufgrund stockender Finanzierungen für steigende Kaufpreisfaktoren, doch wird gleichzeitig auch die Nachfrage in Folge des sich verschlechternden Investitionsklimas sinken. „Die Stimmung bei Gesundheitsimmobilien ist langfristig gut, auch wenn sie einige Trübungen zeigt. Im Vergleich zu anderen Nutzungsarten zeichnet sich diese Assetklasse aber nach wie vor durch eine hohe Preisstabilität und überdurchschnittliche Renditen aus. Investoren müssen nun halt noch genauer hinschauen, auch auf die Betreiber“, sagt Deppe.

NAI apollo erwartet einige Betreiberinsolvenzen

Mieterseitig rechnet NAI apollo mit einigen Insolvenzen vor allem im Feld der kleinen und mittelgroßen Betreiber. Zu erwartende Schwankungen in der Belegung können die Geschäftsmodelle sehr schnell bedrohen. „Der Jahresgewinn eines Pflegeheims wird durch die Belegung der letzten fünf Prozent der Betten bestimmt, da der Pflegesatz mit den Kostenträgern auf 94 bis 96 Prozent durchschnittlicher Belegung kalkuliert ist. Jede absinkende Belegungsrate führt zu wirtschaftlichen Engpässen“, sagt Deppe. Betreiber, die in der Vergangenheit gute Steigerungen bei den Pflegesatzverhandlungen erreichen konnte, hätten nun im Kampf um gute Mitarbeiter, passende Gehälter und bessere Arbeitsbedingungen die Nase vorn. „Letztlich entscheidet die Attraktivität eines Pflegeheims darüber, wie sich die Nachfragesituation in abschwingenden Märkten entwickelt. Eine hohe Mitarbeiterzufriedenheit und -qualifizierung sind dafür wesentliche Wettbewerbsvorteile“, ergänzt Deppe. Und hier gebe es laut Analyse von NAI apollo ein erhebliches Verbesserungspotenzial.









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