06.03.2020 Logistikmarkt: Hohe Flächenumsätze und sinkende Renditen
Laut DIP hat kaum eine andere Assetklasse in der jüngeren Vergangenheit eine solch rasante Entwicklung erfahren wie Logistikimmobilien. Treiber sind anhaltende Digitalisierungstrends, der stetig wachsende Onlinehandel und die steigende Nachfrage durch die Automotive-Branche, Logistikdienstleister und einer Vielzahl von Zulieferern. Gleichzeitig kommt es zunehmend zu limitierenden Flächenengpässen, die insbesondere die Innenstadtlogistik in den Ballungszentren vor große Herausforderungen stellt.
Insgesamt hat dies entsprechende Auswirkungen auf das Logistik-Segment:
• Die markante Dynamik spiegelt sich am Logistikmarkt seit Jahren in einer hohen Flächennachfrage und einer Rekordfertigstellung von rd. 5 Mio. m² neuer Logistikfläche in 2019 wider (2018: rd. 4 Mio. m²).
Bundesweit überwiegen am Logistikimmobilienmarkt noch immer historisch-bedingt “Big Box“ Produktions-, Lager- und Umschlaghallen. Dabei gehen Branchenkreise davon aus, dass bei der Planung und Realisierung strategisch wichtiger Groß-Standorte vermehrt als Eigenentwicklungen in Betracht gezogen werden. Hinzu kommt eine wachsende Nachfrage nach endverbraucher- und innenstadtnahen Flächen, um eine kurzfristige Warenzusammenstellung und Auslieferung durch flexible Botensysteme im Nahbereich an Kunden bzw. Pick-up-Stationen zu ermöglichen. Seit geraumer Zeit liegen auch „Light Industrial“-Immobilien im Trend. Darunter versteht man Mehrfunktions-Gebäude mit anteiligen Logistikflächen zwischen 800 bis 1.200 m² für die Erfüllung von Zusatzfunktionen im betrieblichen Kontext.
Diese Entwicklungen fördern bei gleichzeitig knappem Angebot bedarfsgerechter moderner Logistikflächen die Flächen- und Investorennachfrage im Logistik-Segment:
• 2019 wurde in Deutschland mit knapp 7 Mio. m² vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Logistikfläche nahezu exakt der Vorjahreswert erreicht. Dieser Wert liegt rd. 9% über dem jüngsten Fünfjahresmittel (Ø 2014-2018: rd. 6,39 Mio. m²).
Innerhalb der “Big Five“ erzielte die Logistikregion Berlin mit einem Rekordvolumen von 495.000 m² die höchsten Flächenumsätze, gefolgt von Frankfurt (rd. 393.000 m²), Hamburg (rd. 325.000 m²) und München (rd. 320.000 m²).
• Das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment “Logistik“ erreichte 2019 mit rd. EUR 6,9 Mrd. erneut einen Spitzenwert, der 21% über dem Mittelwert der jüngsten fünf Jahre liegt (Ø 2014-2018: rd. EUR 5,72 Mrd.) und zudem eine beachtliche Quote von 10% an den gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentumsätze in Deutschland erzielt. Logistik-Investments belegen damit ihre mittlerweile erreichte Akzeptanz und Bedeutung als Asset-Klasse.
• Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2019 an, so dass die Spitzenrendite für Logistikanlagen im Mittel der 15 von DIP analysierten Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, und Stuttgart) erneut deutlich um 50 Basispunkte auf rd. 4,9% p.a. (2018: 5,4% p.a.) nachgab.
• Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte auf rd. EUR 5,70/m² (2018: EUR 5,50/m²).
Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front
• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, sind München und Hamburg mit jeweils 4,0% p.a., Frankfurt und Hannover mit 4,1% p.a., Köln mit 4,3% p.a. sowie Berlin mit 4,4% p.a. Etwas günstigere Verzinsungen werden in Bremen, Leipzig und Stuttgart mit jeweils 4,8% p.a. sowie in Düsseldorf mit 4,9% p.a. erzielt.
• Leicht über dem DIP-Mittel (4,9% p.a.) liegen Top-Logistik-Objekte in Karlsruhe und Essen (je 5,4% p.a.), gefolgt von Nürnberg (5,6% p.a.).
• Deutlich höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte in Dresden (6,2% p.a.) und Magdeburg (6,5% p.a.) auf.
Anziehendes Grundstückspreisniveau
In den analysierten 15 DIP-Märkten stiegen die mittleren Gewerbebaulandpreise 2019 gegenüber dem Vorjahr um immerhin 8% auf EUR 238,-/m² (2018: EUR 220,-/m²).
• Die teuerste Stadt ist weiterhin München mit durchschnittlich EUR 750,-/m², danach folgen Stuttgart (EUR 550,-/m²), Frankfurt (EUR 380,-/m²) und Düsseldorf (EUR 340,-/m²).
• Im Mittelfeld liegen Karlsruhe (EUR 210,-/m²), Berlin und Hamburg (EUR 200,-/m²), Nürnberg (EUR 190,-/m²), Köln (EUR 180,-/m²) sowie Hannover (EUR 170,-/m²).
• Deutlich günstiger fallen aus: Essen (EUR 110,-/m²), Leipzig (EUR 90,-/m²), Bremen und Dresden (jeweils EUR 80,-/m²) sowie Magdeburg (EUR 35,-/m²).
Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass durch Flächenknappheit ein markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist und Grundstücke auf innerstädtischen Alt-Industrie- oder Produktionsflächen mit deutlichen Preisaufschlägen versehen werden.
Kontinuierlich steigendes Mietniveau
Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte auf rd. EUR 5,70/m² (2018: EUR 5,50/m²).
• Mietpreisführer sind die wirtschaftsstarken Standorte München (EUR 7,30/m²), Stuttgart (EUR 6,80/m²) und Frankfurt (EUR 6,60/m²), gefolgt von Berlin und Hamburg (jeweils EUR 6,30/m²) und Düsseldorf (EUR 5,90/m²). Köln und Nürnberg (jeweils EUR 5,80/m²) liegen ebenfalls oberhalb des DIP-Mittels.
Perspektiven
• Logistikimmobilien sind und bleiben beliebt bei Investoren. Der nachhaltige Bedarf an Logistikflächen, sowohl für Mieter als auch Eigennutzer, ist am Markt erkannt und resultiert konsequent seit Jahren in hohen Flächenumsatz- und Fertigstellungszahlen. Dabei sind durch die wachsende Professionalisierung der Branche und die steigende Transparenz am Markt Investitionsrisiken besser abzuschätzen als noch vor wenigen Jahren.
• Die anhaltend hohen Investments in Logistikimmobilien sorgen für ein weiteres Absinken des Rendite-Spreads zwischen Logistikinvestments und Geschäftshäusern. Das Renditeniveau bleibt aber attraktiv.
• Das starke Wachstum des Onlinehandels setzt sich fort. In der Folge drängen Logistikkonzepte vermehrt in innenstadtnahe Lagen, um noch entscheidend näher am Endkunden zu sein.
• Die zukünftige Entwicklung hängt unter anderem davon ab, wie die Branche auf Innovationen durch den steigenden Digitalisierungsdruck reagiert. Angesichts innovativer und immer intelligenterer Technologien - Stichwort KI - wird es in Planungsprozessen zunehmend wichtiger, nachhaltige Flächen zu realisieren, um preistreibende bottlenecks zu vermeiden.
Insgesamt hat dies entsprechende Auswirkungen auf das Logistik-Segment:
• Die markante Dynamik spiegelt sich am Logistikmarkt seit Jahren in einer hohen Flächennachfrage und einer Rekordfertigstellung von rd. 5 Mio. m² neuer Logistikfläche in 2019 wider (2018: rd. 4 Mio. m²).
Bundesweit überwiegen am Logistikimmobilienmarkt noch immer historisch-bedingt “Big Box“ Produktions-, Lager- und Umschlaghallen. Dabei gehen Branchenkreise davon aus, dass bei der Planung und Realisierung strategisch wichtiger Groß-Standorte vermehrt als Eigenentwicklungen in Betracht gezogen werden. Hinzu kommt eine wachsende Nachfrage nach endverbraucher- und innenstadtnahen Flächen, um eine kurzfristige Warenzusammenstellung und Auslieferung durch flexible Botensysteme im Nahbereich an Kunden bzw. Pick-up-Stationen zu ermöglichen. Seit geraumer Zeit liegen auch „Light Industrial“-Immobilien im Trend. Darunter versteht man Mehrfunktions-Gebäude mit anteiligen Logistikflächen zwischen 800 bis 1.200 m² für die Erfüllung von Zusatzfunktionen im betrieblichen Kontext.
Diese Entwicklungen fördern bei gleichzeitig knappem Angebot bedarfsgerechter moderner Logistikflächen die Flächen- und Investorennachfrage im Logistik-Segment:
• 2019 wurde in Deutschland mit knapp 7 Mio. m² vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Logistikfläche nahezu exakt der Vorjahreswert erreicht. Dieser Wert liegt rd. 9% über dem jüngsten Fünfjahresmittel (Ø 2014-2018: rd. 6,39 Mio. m²).
Innerhalb der “Big Five“ erzielte die Logistikregion Berlin mit einem Rekordvolumen von 495.000 m² die höchsten Flächenumsätze, gefolgt von Frankfurt (rd. 393.000 m²), Hamburg (rd. 325.000 m²) und München (rd. 320.000 m²).
• Das bundesweit erzielte Transaktionsvolumen im Investment-Segment “Logistik“ erreichte 2019 mit rd. EUR 6,9 Mrd. erneut einen Spitzenwert, der 21% über dem Mittelwert der jüngsten fünf Jahre liegt (Ø 2014-2018: rd. EUR 5,72 Mrd.) und zudem eine beachtliche Quote von 10% an den gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentumsätze in Deutschland erzielt. Logistik-Investments belegen damit ihre mittlerweile erreichte Akzeptanz und Bedeutung als Asset-Klasse.
• Analog zur starken Nachfrage zog das Preisniveau im Jahresverlauf 2019 an, so dass die Spitzenrendite für Logistikanlagen im Mittel der 15 von DIP analysierten Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, und Stuttgart) erneut deutlich um 50 Basispunkte auf rd. 4,9% p.a. (2018: 5,4% p.a.) nachgab.
• Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte auf rd. EUR 5,70/m² (2018: EUR 5,50/m²).
Spitzenrenditen für Logistikobjekte sinken auf breiter Front
• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, sind München und Hamburg mit jeweils 4,0% p.a., Frankfurt und Hannover mit 4,1% p.a., Köln mit 4,3% p.a. sowie Berlin mit 4,4% p.a. Etwas günstigere Verzinsungen werden in Bremen, Leipzig und Stuttgart mit jeweils 4,8% p.a. sowie in Düsseldorf mit 4,9% p.a. erzielt.
• Leicht über dem DIP-Mittel (4,9% p.a.) liegen Top-Logistik-Objekte in Karlsruhe und Essen (je 5,4% p.a.), gefolgt von Nürnberg (5,6% p.a.).
• Deutlich höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte in Dresden (6,2% p.a.) und Magdeburg (6,5% p.a.) auf.
Anziehendes Grundstückspreisniveau
In den analysierten 15 DIP-Märkten stiegen die mittleren Gewerbebaulandpreise 2019 gegenüber dem Vorjahr um immerhin 8% auf EUR 238,-/m² (2018: EUR 220,-/m²).
• Die teuerste Stadt ist weiterhin München mit durchschnittlich EUR 750,-/m², danach folgen Stuttgart (EUR 550,-/m²), Frankfurt (EUR 380,-/m²) und Düsseldorf (EUR 340,-/m²).
• Im Mittelfeld liegen Karlsruhe (EUR 210,-/m²), Berlin und Hamburg (EUR 200,-/m²), Nürnberg (EUR 190,-/m²), Köln (EUR 180,-/m²) sowie Hannover (EUR 170,-/m²).
• Deutlich günstiger fallen aus: Essen (EUR 110,-/m²), Leipzig (EUR 90,-/m²), Bremen und Dresden (jeweils EUR 80,-/m²) sowie Magdeburg (EUR 35,-/m²).
Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass durch Flächenknappheit ein markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist und Grundstücke auf innerstädtischen Alt-Industrie- oder Produktionsflächen mit deutlichen Preisaufschlägen versehen werden.
Kontinuierlich steigendes Mietniveau
Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte auf rd. EUR 5,70/m² (2018: EUR 5,50/m²).
• Mietpreisführer sind die wirtschaftsstarken Standorte München (EUR 7,30/m²), Stuttgart (EUR 6,80/m²) und Frankfurt (EUR 6,60/m²), gefolgt von Berlin und Hamburg (jeweils EUR 6,30/m²) und Düsseldorf (EUR 5,90/m²). Köln und Nürnberg (jeweils EUR 5,80/m²) liegen ebenfalls oberhalb des DIP-Mittels.
Perspektiven
• Logistikimmobilien sind und bleiben beliebt bei Investoren. Der nachhaltige Bedarf an Logistikflächen, sowohl für Mieter als auch Eigennutzer, ist am Markt erkannt und resultiert konsequent seit Jahren in hohen Flächenumsatz- und Fertigstellungszahlen. Dabei sind durch die wachsende Professionalisierung der Branche und die steigende Transparenz am Markt Investitionsrisiken besser abzuschätzen als noch vor wenigen Jahren.
• Die anhaltend hohen Investments in Logistikimmobilien sorgen für ein weiteres Absinken des Rendite-Spreads zwischen Logistikinvestments und Geschäftshäusern. Das Renditeniveau bleibt aber attraktiv.
• Das starke Wachstum des Onlinehandels setzt sich fort. In der Folge drängen Logistikkonzepte vermehrt in innenstadtnahe Lagen, um noch entscheidend näher am Endkunden zu sein.
• Die zukünftige Entwicklung hängt unter anderem davon ab, wie die Branche auf Innovationen durch den steigenden Digitalisierungsdruck reagiert. Angesichts innovativer und immer intelligenterer Technologien - Stichwort KI - wird es in Planungsprozessen zunehmend wichtiger, nachhaltige Flächen zu realisieren, um preistreibende bottlenecks zu vermeiden.
