News RSS-Feed

28.02.2020 Hotelmarkt auf starkem Wachstumskurs, A-Standorte gehen seitwärts

Der deutsche Hotelimmobilienmarkt ist auf Wachstumskurs getrimmt, so das zentrale Ergebnis des Hotelmarktreports Deutschland 2020 von Engel & Völkers Hotel Consulting in Kooperation mit HQ revenue und Fairmas. Seit 10 Jahren geht es kontinuierlich aufwärts. Insgesamt lag das Hoteltransaktionsvolumen in 2019 bei 4,9 Mrd. Euro – ein Plus von 22,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Zunahme sei laut Engel & Völkers Hotel Consulting insbesondere auf den Anstieg der Portfoliotransaktionen sowie der Veräußerung von Neuentwicklungen im vergangenen Jahr zurückzuführen. Die Spitzenrendite in den Top 7 Standorten sank auf 3,8 Prozent (Vorjahr 4 Prozent). Gleichzeitig ist die Hotelpipeline hervorragend gefüllt: Mehr als 50.000 Zimmer befinden sich zurzeit deutschlandweit im Neubau, gerade auch abseits der großen Metropolen. Deutschland belegt damit den ersten Platz 1 in Europa. Das liegt wohl auch daran, dass die Beliebtheit Deutschlands als Reiseland ungebrochen hoch ist: Die Anzahl der Übernachtungen kletterte in 2019 auf 496 Millionen (Vorjahr: 478 Millionen). Dem gegenüber steht eine Bettenanzahl von 3,95 Millionen (Vorjahr 3,88 Mio.). Der durchschnittliche Erlös pro verfügbare Zimmerkapazität (Revenue Per Available Room, RevPAR) stieg von 73,2 auf 73,9 Euro.

„Die Stimmung auf dem deutschen Hotelmarkt bleibt positiv. Deutschland ist als Reiseland sehr beliebt und auch die Wirtschaftsprognose bleibt stabil – hoffen wir, dass das Coronavirus die gute Stimmung nicht zu sehr trübt. Der Tourismus ist als globale Industrie direkt von solchen Krisen betroffen“, erklärt Andreas Ewald, Geschäftsführender Gesellschafter der Engel & Völkers Hotel Consulting GmbH. „In den meisten Top 7 Standorten erkennen wir allerdings eine leichte Seitwärtsbewegung der Hotelperformance – das Angebot übersteigt hier die Nachfrage, trotz steigender Übernachtungszahlen. Einzige Ausnahmen sind Berlin und Köln.“ Insgesamt lasse sich laut Ewald zudem erkennen, dass Betreiber vermehrt auf Nischenkonzepte und Lokalkolorit setzten.

Ein Blick in die Top 7 Standorte in Deutschland zeigt: Touristen und Geschäftsreisende strömen weiterhin in die Metropolen, die Übernachtungszahlen stiegen im vergangenen Jahr allerorts – allen voran in Berlin mit einem Plus von 4 Prozent auf 34,2 Millionen Nächtigungen. So verwundert es nicht, dass Berlin mit durchschnittlich 80 Prozent Zimmerauslastung im Städtevergleich an der Spitze liegt.

Berlin: Nächtigungshaupstadt

Berlin bleibt mit 34,2 Millionen Übernachtungen (+1,7 Millionen) die Nächtigungshauptstadt Deutschlands. Die Nachfrage entwickelt sich in einem nachhaltigen Verhältnis zum aktuellen Bettenangebot in Höhe von 154.000 Betten. Ein Überangebot ist bis 2022 nicht zu erwarten. Damit einhergehend steigerte sich auch die Performance der Berliner Hotels in den letzten 10 Jahren kontinuierlich: So erreichte der RevPAR mit 80 Euro einen neuen Rekordwert (+ 18 Prozent), bleibt aber im Vergleich zu den anderen deutschen Top-Standorten im unteren Mittelfeld.

„Größter Deal in der Hauptstadt war im vergangenen Jahr der Verkauf des Hotel de Rome an einen Staatsfonds von Singapur GIC“, so Ewald. „Wir gehen in Berlin von einer weiterhin positiven Nachfrageentwicklung aus. Entsprechend groß bleibt das Interesse von Investoren für Hotelobjekte in der Hauptstadt.“

Hamburg: Angebotszuwachs bremst Ratenentwicklung

Die Hansestadt steht bei Touristen und Geschäftsleuten hoch im Kurs und belegt mit 15,4 Millionen Übernachtungen in 2019 (+6,1 Prozent) den dritten Platz unter den Top 7 Städten. Parallel wächst das zweite Jahr in Folge das Angebot leicht stärker als die Nachfrage. Rund 16.000 Betten sind derzeit in Planung oder im Bau; um diese auszulasten, müssen bis 2022 zusätzliche 18,5 Millionen Übernachtungen erzielt werden. Momentan sind Rückgänge sowohl bei der Auslastung als auch bei der Netto-Zimmerrate zu verzeichnen. Nichtsdestotrotz liegt der aktuelle RevPAR bei 89 Euro und damit auf dem dritten Platz hinter München und Köln.

„2019 war für den Hamburger Hotelinvestmentmarkt mit einem Gesamtvolumen von 180 Millionen Euro ein schwaches Jahr. Ein prominenter Verkauf war der Forward Deal des „the niu Bricks“ in Hamburg Eppendorf. Aufgrund der gut gefüllten Projektpipeline und des attraktiven und stabilen Immobilienmarktes, rechnen wir aber mit einem Anstieg der Transkationen in diesem Jahr“, kommentiert Ewald.

München: Angebotsentwicklung überholt Nachfrage

Mit 18,2 Millionen Nächtigungen im Jahr 2019, ein Plus von 6,8 Prozent, bleibt München die zweitbeliebteste Städtedestination in Deutschland. Steigendes Tourismusaufkommen sowie die höchsten Zimmerraten Deutschlands haben zu zahlreichen Projektentwicklungen geführt – wie etwa rund um die Parkstadt Schwabing, den Ostbahnhof oder die Messe München. Allerdings überholt in den letzten fünf Jahren das Angebot die Nachfrage und führt zu einer Seitwärtsbewegung der Performance: Die durchschnittliche Zimmerauslastung sank um 4 Prozent, der deutschlandweit immer noch höchste RevPAR liegt mit 96 Euro rund drei Prozent unter dem Wert von 2014.
„München stagniert, im bestmöglichen Sinne, auf allerhöchstem Niveau. Seit 2014 hat der relative Angebotszuwachs die Nachfrageentwicklung überholt, dennoch bleiben Investitionen aufgrund des deutschlandweit höchsten RevPAR weiterhin hochspannend“, meint Matthias Hautli, Director von Engel & Völkers Hotel Consulting.

Frankfurt: Performancedelle trotz Nachfragerekord

Den positiven Wachstums-Trend der letzten zehn Jahre konnte Frankfurt auch 2019 fortsetzen. Die Zahl der Übernachtungen stieg um 6,3 Prozent auf 10,8 Millionen. Damit befindet sich die Bankenstadt hinter Berlin, München und Hamburg auf dem vierten Platz. Parallel zur Nachfrageentwicklung erhöhte sich in den vergangenen Jahren die Bettenkapazität - seit 2014 um 36 Prozent. Im Jahr 2019 kamen 2.000 neue Betten dazu. Der relative Angebotszuwachs überholt schon seit einigen Jahren die Nachfrageentwicklung. Die Zimmerauslastung sank im vergangenen Jahr um 2 Prozent, der RevPAR auf 74 Euro. Unter der Top 7 Standorte weist Frankfurt die schwächste Zimmerauslastung auf, die 70-Prozent-Hürde wurde 2019 erstmals wieder unterschritten.

„Das Transaktionsvolumen lag 2019 mit 770 Millionen Euro rund 45 Prozent über dem Vorjahr. Darin enthalten sind auch Transaktionen rund um den Frankfurter Flughafen. Frankfurt bleibt ein interessanter Hotelinvestmentstandort, braucht aber neue Nachfragegeneratoren, um eine bessere Auslastung der Bettenkapazitäten zu erreichen“, erläutert Ewald.

Düsseldorf: Zukünftige Angebotsentwicklung wird Hotelmarkt prägen

Auch, wenn sich die touristische Nachfrage in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt seit 2014 positiv entwickelt, war das Wachstum im Jahr 2019 bei Weitem nicht mehr so stark ausgeprägt wie in den Jahren zuvor. 2019 stiegen die Übernachtungszahlen um 2,2 Prozent auf 5 Millionen. Im Vergleich der Top 7 rangiert Düsseldorf damit auf dem sechsten Platz. Der Netto-Zimmerrate (ADR) stieg um 1,7 Prozent auf 112 Euro, der RevPAR erhöhte sich auf 78 Euro (+ 1,5 Prozent). Ende 2019 umfasste das Bettenangebot in Düsseldorf noch 28.000, bis zum Jahr 2022 soll die Anzahl mit weiteren 11.000 Betten deutlich ausgebaut werden. Die neuen Angebote befinden sich fast ausschließlich im Budget- bis Midscale-Bereich, wodurch der Wettbewerbsdruck in diesem Bereich am stärksten steigen dürfte.

„11.000 Betten in der Pipeline erfordern einen zusätzlichen Nächtigungsbedarf von 6,9 Millionen bis 2022. Es bleibt abzuwarten, inwiefern dieser Bedarf gedeckt werden kann“, erklärt Hautli.

Köln: starke Nachfrage, moderate Pipeline

Mit rund 8,2 Millionen Übernachtungen erreicht Köln einen neuen Rekordwert. Genährt wird dieser Zuwachs durch gleichsam steigendes Interesse von inländischen und ausländischen Touristen sowie beruflich bedingten Übernachtungen. Im Vergleich dazu hast sich das Angebot an Betten mit einem Plus von fünf Prozent nur marginal entwickelt. Die Folge: Köln ist ein nachhaltiger Hotelmarkt. Der RevPAR entwickelte sich hier in den vergangenen 5 Jahren unter allen deutschen Top 7 Standorten am positivsten und liegt mit einem Zuwachs von etwa 28 Prozent bei 90 Euro.

„Köln konnte im Vergleich zum Vorjahr sein Transaktionsvolumen um rund 23 Prozent auf 390 Millionen Euro steigern. Der signifikante Nächtigungszuwachs gepaart mit einer ausgeglichenen Nachfragestruktur bilden die Basis für eine positive Marktprognose. Die überschaubare Hotelpipeline unterstützt zudem die Nachhaltigkeit des Hotelmarktes. Das Interesse am Hotelmarkt Köln bleibt daher groß“, führt Ewald aus.

Stuttgart: Touristischer Zuwachs bei großer Projektpipeline

In der baden-württembergischen Landeshauptstadt steigen seit Jahren die Übernachtungszahlen. Auch in 2019 setzt sich dieser Trend mit einem Plus von 4,5 Prozent fort. Die Zahl der Projekt-Neuentwicklungen liegt in Stuttgart über den Durchschnitt: Erwartet werden bis zum Jahr 2022 rund 4.000 zusätzliche Betten, ein Plus von 18 Prozent. Weitere Kapazitäten entstehen rund um den Stuttgarter Flughafen. 2019 ging die ADR im Vergleich zum Vorjahr erstmalig zurück und erreichte einen Wert von 108 Euro.

Ewald: „Das Transaktionsvolumen sank in Stuttgart im letzten Jahr um rund 20 Prozent auf 180 Millionen Euro. Der zukünftige Erfolg des Stuttgarter Hotelmarktes hängt stark von der Entwicklung der Nächtigungszahlen ab. Aufgrund der zahlreichen Projektentwicklungen gehen wir in diesem Jahr von einem konstanten Transaktionsvolumen aus.“







Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!