News RSS-Feed

13.01.2020 Am Main wird es eng – Nutzer und Investoren erweitern ihren Suchfokus

In Frankfurt bleiben sowohl Nutzern als auch Investoren immer weniger Auswahlmöglichkeiten – während selbst hohe Fertigstellungsvolumina für wenig Entspannung sorgen, sehen sich Anleger mit hohen Haltedauern bei Bestandsimmobilien konfrontiert.

Die Ergebnisse für Sie in Kürze:

• Leerstandsquote verharrt bei 6,5 %, wird perspektivisch aber weiter zurückgehen
• Verhältnismäßig großes Fertigstellungsvolumen wirkt angespannter Marktsituation nur anteilig entgegen
• Trotz 25 % Minus beim Transaktionsvolumen zweitbestes Gesamtergebnis am Frankfurt Markt
• Renditekompression ist noch nicht am Ende

Büromarkt: Große Pipeline kann Angebotsmangel nur bedingt Einhalt gebieten

Mit einem Flächenumsatz von 573.000 m² wurde auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt im Vorjahresvergleich zwar ein leichtes Minus von 7,3 % verzeichnet, jedoch liegt dieses Ergebnis immer noch deutlich über dem Fünf-Jahres-Mittel von 524.000 m². Dementsprechend setzt sich der Leerstandsabbau weiter fort. Mittlerweile sind nur noch 6,5 % der Flächen verfügbar – während es im Vergleich zum Vorquartal Q3-2019 somit keinerlei Veränderung gab, nahm die Quote aufs ganze Jahr gesehen um 50 Basispunkte ab. „Diese Entwicklung liegt darin begründet, dass 2019 mit nahezu 200.000 m² deutlich mehr Bürofläche als in den Jahren zuvor an den Markt gekommen ist“, erläutert Benjamin Remy, Director Office Agency bei Savills in Frankfurt. Zum Vergleich: In 2018 lag das Flächenfertigstellungsvolumen lediglich bei 68.500 m² und in 2017 bei 115.200 m². Neben den Projektentwicklungen, die in den nächsten Jahren fertiggestellt werden, kommen in der nahen Zukunft über 200.000 m² Bestandsflächen wieder auf den Markt.

Mit dem anhaltenden Leerstandsabbau und Vermietungen in hochwertigen Projektentwicklungen im CBD von Frankfurt ist auch die Spitzenmiete weiter gestiegen: Mit 45,00 Euro/m² liegt diese 11,1 % höher als im Vorjahresquartal und 1,1 % über dem Wert aus Q3-2019. Das Wachstum der Durchschnittsmiete war dagegen verhaltener: Diese rangiert derzeit bei 20,50 Euro/m² und somit 5,1 % höher als in Q4-2018. Gegenüber dem Vorquartal blieb das Preisniveau im Schnitt aber unverändert.
Ein Großteil des erzielten Flächenumsatzes entfiel wie in den Jahren zuvor auf die Innenstadt (rund 90.000 m²). Aber auch Niederrad erfreut sich wachsender Beliebtheit: Dort wurden in den vergangen zwölf Monaten etwa 70.000 m² Fläche umgesetzt und damit rund 30.000 m² mehr als im Fünf-Jahres-Mittel. „Der Teilmarkt profitiert insbesondere von einem Mietpreis unter der Durchschnittsmiete und seiner guten ÖPNV- und PKW-Anbindung. Zusätzlichen Aufwind bekam der Standort südlich des Mains durch die Entwicklung des Lyoner Quartiers. Im Laufe der vergangenen Jahre hat der Standort durch Wohnentwicklungen und neuem Einzelhandel deutlich an Attraktivität gewonnen“, so Remy.

Diese Aufwertung spiegelt sich auch im größten Abschluss des letzten Jahres wider, der in Niederrad stattfand: Auf dem Areal der ehemaligen IBM-Zentrale in der Lyoner Straße entwickelt Lang & Cie für die DekaBank ein Bürogebäude mit ca. 46.000 m². Neben Niederrad entwickelt sich auch die City West überdurchschnittlich. In diesem Teilmarkt ist die Leerstandsrate im letzten Jahr von 7,8 % auf 4,5 % gefallen. Sowohl die ING-Diba als auch die öffentliche Hand mieteten dort jeweils rund 26.000 m² an.

Für 2020 prognostiziert Jan Stadelmann, Director und Head of Frankfurt Office bei Savills: „Auch 2020 wird die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen weiterhin hoch bleiben. Wir sehen keine Anzeichen dafür, dass Nutzer Abstriche in der Qualität oder Größe ihrer Flächengesuche machen. Allenfalls bei der Lage sind einige Nutzer kompromissbereit. Auch Flächen mit gutem Standard in den Frankfurter Backoffice-Standorten sind nach wie vor gesucht. Da das Angebot knapp wird, steigen die Mietpreise hierfür überproportional. Insgesamt wird sich der Leerstandsabbau trotz des hohen Flächenfertigstellungsvolumens unvermindert fortsetzen. Aufgrund der großen Projektpipeline im CBD gehen wir jedoch davon aus, dass die Spitzenmiete erst einmal stabil bleiben, das Mietwachstum in der Breite hingegen zunehmen wird. Savills rechnet demzufolge mit einer Durchschnittsmiete von 21,50 Euro/m².

Investmentmarkt: Sehnsucht nach Produkt treibt Käufer – weiterhin kein Ende in Sicht

Der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt beendet das Jahr 2019 mit einer Überraschung: Mit einem Transaktionsvolumen von 6,6 Mrd. Euro lag die Mainmetropole zwar 25 % unterhalb des Vorjahresergebnisses, verzeichnet damit jedoch trotzdem den zweithöchsten Wert und übertraf damit alle Erwartungen. Treiber dieser Entwicklung waren einige großvolumige Deals, bei denen insbesondere gemischtgenutzte Objekte und Bürogebäude im Fokus der Investoren standen. Die Verkäufe, die hierbei herausstachen, sind das Squaire für rund 950 Mio. Euro, die Welle für rund 620 Mio. Euro und das T8 für rund 400 Mio. Euro.

„Seit 2017 beobachten wir, dass die Haltedauer von Immobilien steigt. Das hat entsprechend einen zunehmenden Angebotsmangel zur Folge, da nur wenige Eigentümer dazu bereit sind, zu verkaufen“, berichtet Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt. „Zusätzlich befeuert wird die hohe Nachfrage durch die Meldung der EZB, die Zinswende erst einmal in die Zukunft zu verschieben. Im Zusammenspiel führt das dazu, dass die Risikoprämie weiter unter Druck gerät. Als Konsequenz sank die Rendite in 2019 nochmals. Negativzinsen und Produktknappheit führen neben weiter sanft sinkenden Renditen auch zu gezwungenermaßen breiteren Investitionskriterien über alle Risikoklassen.“

Entsprechend ist die Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahresquartal um weitere 10 Basispunkte gesunken. Für Büroimmobilien rangiert sie derzeit bei 2,8 % und für Geschäftshäuser bei 2,7 %. „Die alles beherrschende Frage am Markt ist, wie lange der Superzyklus noch anhält. Aufgrund der weiterhin stabilen Nachfrage und dem Mangel an Anlagealternativen ist aber nach wie vor kein Ende in Sicht. „Da auch 2020 geprägt ist von Produktknappheit und hoher Nachfrage, bleibt der Druck auf die Renditen auch zukünftig bestehen“, schließt Schmid ab.






Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!