09.01.2020 Immobilieninvests in Kontinentaleuropa bleiben auf 2019er-Niveau
Das Wirtschaftswachstum in Europa wird sich verlangsamen, was vor allem auf den stockenden Welthandel zurückzuführen ist. Gleichzeitig werden die Zinssätze niedrig bleiben und die Inflation ihre Zielmarke nicht erreichen. Das ist ein Ergebnis des Real Estate Market Outlook 2020 für EMEA, der heute vom globalen Immobiliendienstleister CBRE veröffentlicht wurde.
Die Spannungen im Handel zwischen den USA und der EU bleiben das Hauptrisiko für Europa, wobei jede Eskalation zu einem Rückgang der Nachfrage nach europäischen Exporten führen dürfte. Die Arbeitsmärkte werden sich jedoch weiterhin positiv entwickeln, und die Beschleunigung des Lohnwachstums in mehreren Ländern wird die Konsumnachfrage in Europa weiterhin stützen. Die Handelsspannungen und die Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit werden voraussichtlich auch 2020 anhalten und das Wirtschaftswachstum im Euroraum beeinträchtigen, das bis 2020 und 2021 mit einem Prozent pro Jahr leicht positiv bleiben dürfte.
Die Zentralbanken sind zu einer akkommodierenden Geldpolitik zurückgekehrt, einschließlich der Wiederaufnahme der quantitativen Lockerung durch die EZB, was die Prognose von CBRE, dass die Zinssätze langfristig gesenkt bleiben, bekräftigt. Dieses Szenario wird Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen attraktiver werden lassen. Niedrigere Renditen können auch bedeuten, dass die Anleger ihre Renditeanforderungen reduzieren und/oder ein höheres Risiko eingehen. Vor dem Hintergrund der starken Liquiditätsausweitung seitens der Zentralbanken bevorzugen die Anleger bei ihren Multi-Asset-Allokationen zunehmend Immobilien, die durch die höheren Renditen im Vergleich zu anderen Anlageklassen und durch den sicheren Hafen angesichts der monetären Erosion angezogen werden.
Die Bürovermietung war 2019 im Vergleich zu 2018 rückläufig, was das langsamere Wirtschaftswachstum und die geringere Bürobeschäftigung in den großen westeuropäischen Volkswirtschaften widerspiegelt. Diese Entwicklung dürfte sich auch 2020 fortsetzen, wobei die erwarteten Engpässe auf der Angebotsseite in einigen Märkten hierzu beitragen werden. Die derzeitige Angebotsverknappung wird sich jedoch entspannen, da die neuen Projektentwicklungen über das Fertigstellungsvolumen der vergangenen zwei Jahre hinausgehen werden.
Die Entwicklung des Einzelhandels- und Logistiksektors im Jahr 2020 wird von den wirtschaftlichen Grundlagen und dem Wachstum des Onlinehandels in ganz Europa bestimmt werden. Die Aussichten für den Einzelhandel in Kontinentaleuropa sind positiver als in Großbritannien, was auf ein geringeres Maß an Online-Shopping, stärkere Erwartungen an das Wirtschaftswachstum, fehlende oder niedrigere Grundsteuern und unterschiedliche Mietvertragsstrukturen zurückzuführen ist. Es ist zu erwarten, dass die Renditen für Einzelhandelsimmobilien in den meisten europäischen Städten entweder unverändert bleiben oder leicht steigen werden. Das stetige, aber sich verlangsamende Wirtschaftswachstum in Kontinentaleuropa wird dem Logistiksektor zugutekommen, verstärkt durch die strukturelle Verschiebung zum Onlinehandel. Die Logistikimmobilienrenditen werden in den meisten großen europäischen Märkten voraussichtlich weitgehend unverändert bleiben.
Der sich entwickelnde Wohnimmobilienmarkt hat positive Aussichten auf Wachstum und weitere Investitionen im Jahr 2020. Dies wird durch eine Verschiebung der Zahl der Menschen, die sich in vielen Ländern für das Mieten statt für den Kauf von Wohnimmobilien entscheiden, und durch den wachsenden Pool an in- und ausländischem Kapital, das in diese Anlageklasse investieren möchte, vorangetrieben. Die Regulierungen, mit der Regierungen versuchen dem Bedarf an bezahlbaren Wohnraum zu entsprechen, bleibt ein Problem des Wohnimmobilienmarktes und stellt ein Hauptrisiko für potenzielle Investoren dar.
Der europäische Hotelmarkt habt 2019 sowohl in Bezug auf die Betriebsleistung als auch auf die Auslastung der Hotels besser abgeschnitten als die anderen Schlüsselregionen Amerika oder Asien-Pazifik, wobei auch für 2020 ein anhaltendes Nachfragewachstum erwartet wird. Infolgedessen werden institutionelle Investoren zunehmend die Betreiberimmobilie Hotel für Investitionen in Betracht ziehen. Für 2020 ist zu erwarten, dass der Anteil des institutionellen Kapitals am europäischen Hoteltransaktionsvolumen auf über 30 Prozent steigen wird.
Weitere Betreiberimmobilien, wie z.B. Gesundheits- und Seniorenimmobilien, werden nicht mehr als Nischenbereich für opportunistische Investoren betrachtet. Die Investoren verfügen zunehmend über fortgeschrittenere Branchenkenntnisse und Betreiberimmobilien werden auch 2020 für viele Investitionsstrategien bestehender und neuer Investoren im Mittelpunkt stehen. Die Harmonisierung der Einstandspreise in Form einer Angleichung der Immobilienrendite in den verschiedenen Märkten und das Entstehen neuer Partnerschaftsmodelle werden Schlüsselmerkmale dieses Marktes sein.
Die Entwicklung neuer Rechenzentren wird sich 2020 in Europa voraussichtlich beschleunigen, angetrieben von einer Kombination aus paneuropäischen Betreibern in Privatbesitz und großen US-REITs. Einschränkungen bei der Verfügbarkeit von Grundstücken und Strom in den wichtigsten Knotenpunkten stellen jedoch eine Herausforderung dar und führen zu einem Anstieg der Grundstückspreise für provisorische Rechenzentrumsstandorte sowie zu einem wachsenden Interesse an neuen Standorten außerhalb der etablierten Lagen. Die Nachfrage der Nutzer wird im Jahr 2020 von den großen, größtenteils in den USA ansässigen, Cloud-Service-Anbietern getrieben werden.
Kommentar von Richard Holberton, Head of Occupier Research bei CBRE EMEA: „Auch vor dem Hintergrund der Handelsspannungen zwischen den USA und der EU und einer gewissen politischen Unsicherheit im Vereinigten Königreich und in Italien wird das Wirtschaftswachstum, auch wenn es sich verlangsamt, positiv bleiben. Das Niedrigzinsumfeld, das durch die Politik der Zentralbanken unterstützt wird, wird bis 2020 anhalten. Dies wird die Attraktivität von Immobilienrenditen im Vergleich zu anderen Anlageklassen unterstützen und dem Sektor neue Möglichkeiten bieten, institutionelle Anleger in ganz Europa anzuziehen. Der regulatorische und soziale Druck im Zusammenhang mit Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit wird einen wachsenden Einfluss auf die Entscheidungen der Nutzer haben und sich zunehmend auf die Fonds und Immobilienverwalter auswirken.“
Die Spannungen im Handel zwischen den USA und der EU bleiben das Hauptrisiko für Europa, wobei jede Eskalation zu einem Rückgang der Nachfrage nach europäischen Exporten führen dürfte. Die Arbeitsmärkte werden sich jedoch weiterhin positiv entwickeln, und die Beschleunigung des Lohnwachstums in mehreren Ländern wird die Konsumnachfrage in Europa weiterhin stützen. Die Handelsspannungen und die Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit werden voraussichtlich auch 2020 anhalten und das Wirtschaftswachstum im Euroraum beeinträchtigen, das bis 2020 und 2021 mit einem Prozent pro Jahr leicht positiv bleiben dürfte.
Die Zentralbanken sind zu einer akkommodierenden Geldpolitik zurückgekehrt, einschließlich der Wiederaufnahme der quantitativen Lockerung durch die EZB, was die Prognose von CBRE, dass die Zinssätze langfristig gesenkt bleiben, bekräftigt. Dieses Szenario wird Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen attraktiver werden lassen. Niedrigere Renditen können auch bedeuten, dass die Anleger ihre Renditeanforderungen reduzieren und/oder ein höheres Risiko eingehen. Vor dem Hintergrund der starken Liquiditätsausweitung seitens der Zentralbanken bevorzugen die Anleger bei ihren Multi-Asset-Allokationen zunehmend Immobilien, die durch die höheren Renditen im Vergleich zu anderen Anlageklassen und durch den sicheren Hafen angesichts der monetären Erosion angezogen werden.
Die Bürovermietung war 2019 im Vergleich zu 2018 rückläufig, was das langsamere Wirtschaftswachstum und die geringere Bürobeschäftigung in den großen westeuropäischen Volkswirtschaften widerspiegelt. Diese Entwicklung dürfte sich auch 2020 fortsetzen, wobei die erwarteten Engpässe auf der Angebotsseite in einigen Märkten hierzu beitragen werden. Die derzeitige Angebotsverknappung wird sich jedoch entspannen, da die neuen Projektentwicklungen über das Fertigstellungsvolumen der vergangenen zwei Jahre hinausgehen werden.
Die Entwicklung des Einzelhandels- und Logistiksektors im Jahr 2020 wird von den wirtschaftlichen Grundlagen und dem Wachstum des Onlinehandels in ganz Europa bestimmt werden. Die Aussichten für den Einzelhandel in Kontinentaleuropa sind positiver als in Großbritannien, was auf ein geringeres Maß an Online-Shopping, stärkere Erwartungen an das Wirtschaftswachstum, fehlende oder niedrigere Grundsteuern und unterschiedliche Mietvertragsstrukturen zurückzuführen ist. Es ist zu erwarten, dass die Renditen für Einzelhandelsimmobilien in den meisten europäischen Städten entweder unverändert bleiben oder leicht steigen werden. Das stetige, aber sich verlangsamende Wirtschaftswachstum in Kontinentaleuropa wird dem Logistiksektor zugutekommen, verstärkt durch die strukturelle Verschiebung zum Onlinehandel. Die Logistikimmobilienrenditen werden in den meisten großen europäischen Märkten voraussichtlich weitgehend unverändert bleiben.
Der sich entwickelnde Wohnimmobilienmarkt hat positive Aussichten auf Wachstum und weitere Investitionen im Jahr 2020. Dies wird durch eine Verschiebung der Zahl der Menschen, die sich in vielen Ländern für das Mieten statt für den Kauf von Wohnimmobilien entscheiden, und durch den wachsenden Pool an in- und ausländischem Kapital, das in diese Anlageklasse investieren möchte, vorangetrieben. Die Regulierungen, mit der Regierungen versuchen dem Bedarf an bezahlbaren Wohnraum zu entsprechen, bleibt ein Problem des Wohnimmobilienmarktes und stellt ein Hauptrisiko für potenzielle Investoren dar.
Der europäische Hotelmarkt habt 2019 sowohl in Bezug auf die Betriebsleistung als auch auf die Auslastung der Hotels besser abgeschnitten als die anderen Schlüsselregionen Amerika oder Asien-Pazifik, wobei auch für 2020 ein anhaltendes Nachfragewachstum erwartet wird. Infolgedessen werden institutionelle Investoren zunehmend die Betreiberimmobilie Hotel für Investitionen in Betracht ziehen. Für 2020 ist zu erwarten, dass der Anteil des institutionellen Kapitals am europäischen Hoteltransaktionsvolumen auf über 30 Prozent steigen wird.
Weitere Betreiberimmobilien, wie z.B. Gesundheits- und Seniorenimmobilien, werden nicht mehr als Nischenbereich für opportunistische Investoren betrachtet. Die Investoren verfügen zunehmend über fortgeschrittenere Branchenkenntnisse und Betreiberimmobilien werden auch 2020 für viele Investitionsstrategien bestehender und neuer Investoren im Mittelpunkt stehen. Die Harmonisierung der Einstandspreise in Form einer Angleichung der Immobilienrendite in den verschiedenen Märkten und das Entstehen neuer Partnerschaftsmodelle werden Schlüsselmerkmale dieses Marktes sein.
Die Entwicklung neuer Rechenzentren wird sich 2020 in Europa voraussichtlich beschleunigen, angetrieben von einer Kombination aus paneuropäischen Betreibern in Privatbesitz und großen US-REITs. Einschränkungen bei der Verfügbarkeit von Grundstücken und Strom in den wichtigsten Knotenpunkten stellen jedoch eine Herausforderung dar und führen zu einem Anstieg der Grundstückspreise für provisorische Rechenzentrumsstandorte sowie zu einem wachsenden Interesse an neuen Standorten außerhalb der etablierten Lagen. Die Nachfrage der Nutzer wird im Jahr 2020 von den großen, größtenteils in den USA ansässigen, Cloud-Service-Anbietern getrieben werden.
Kommentar von Richard Holberton, Head of Occupier Research bei CBRE EMEA: „Auch vor dem Hintergrund der Handelsspannungen zwischen den USA und der EU und einer gewissen politischen Unsicherheit im Vereinigten Königreich und in Italien wird das Wirtschaftswachstum, auch wenn es sich verlangsamt, positiv bleiben. Das Niedrigzinsumfeld, das durch die Politik der Zentralbanken unterstützt wird, wird bis 2020 anhalten. Dies wird die Attraktivität von Immobilienrenditen im Vergleich zu anderen Anlageklassen unterstützen und dem Sektor neue Möglichkeiten bieten, institutionelle Anleger in ganz Europa anzuziehen. Der regulatorische und soziale Druck im Zusammenhang mit Gesichtspunkten der Nachhaltigkeit wird einen wachsenden Einfluss auf die Entscheidungen der Nutzer haben und sich zunehmend auf die Fonds und Immobilienverwalter auswirken.“
