02.01.2020 Büromarkt Frankfurt: 2019 durchschnittlich erfolgreich, 2020 gesund
Der Frankfurter Büromarkt blickt auf ein durchschnittlich erfolgreiches Jahr 2019 zurück und hat ein gesundes 2020 vor Augen. Flächenumsatz, Mietpreise, Leerstandsquoten – blackolive bilanziert die vergangenen zwölf Monate und prognostiziert auch wieder ein gutes anstehendes Jahr.
Flächenumsatz mit überdurchschnittlichem Ergebnis
Dass der Frankfurter Büromarkt dennoch ungebrochen stark nachgefragt wird, zeigen die bloßen Zahlen: 2019 wurden rund 591.400 m² Fläche umgesetzt. Das ist zwar weniger als noch 2018 (639.400 m²) und vor allem im Rekordjahr 2017 (rund 724.300 m²), dennoch schließt der Markt 2019 knapp über dem 5-Jahresmittel von rund 587.000 m² ab. Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive: „Im CBD wird nach wie vor am meisten Fläche umgesetzt. Dort waren es 2019 rund 190.000 m².“
Entsprechend dem Flächenumsatz ist im Vergleich zu 2018 auch die Zahl der Vertragsabschlüsse rückläufig: 790 Vertragsabschlüssen aus dem Jahr 2018 stehen 757 Deals im vergangenen Jahr 2019 gegenüber. In fast allen Flächenklassen wurden im Vergleich zu 2018 weniger Verträge unterschrieben. Lediglich in der Größenordnung oberhalb von 10.000 m² gab es mit 11 Deals fast doppelt so viele Abschlüsse wie 2018. Der größte Deal 2019 wurde im zweiten Quartal abgeschlossen. Die Deka-Bank/Deutsche Girozentrale mietete rund 46.200 m² an. Den größten Einbruch gab es in der Flächenklasse von 5.000 bis 10.000 m². Nur vier Abschlüsse gab es 2019, 2018 waren es noch 19.
Durchschnittsmiete steigt moderat, Spitzenmiete deutlich
Weil die drei größten Abschlüsse des Jahres außerhalb des CBD abgeschlossen wurden, stieg die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr nur moderat an: um 0,40 €/m²/Monat auf 20,40 €/m²/Monat. Oliver Schön: „Obwohl in den Bereichen City West, Niederrad und Eschborn das Angebot knapper wird und die meisten großen Abschlüsse 2019 dort verzeichnet wurden, ist die Miete für Bestandliegenschaften nur moderat gestiegen, da die größeren und teureren Anmietungen wie die von DEKA oder Randstad in Projekten zu verzeichnen waren und der Leerstand nicht substanziell abgebaut wurde.“
Deutlicher gestiegen hingegen ist der Spitzenmietpreis. Er lag 2019 bei 45 €/m²/Monat, 2018 waren es noch 43,50 €/m²/Monat. Das liegt vor allem an einer deutlich spürbareren Verknappung des Angebots im hochpreisigen Segment. Außerdem gab es 2019 eine Reihe von Vertragsabschlüssen für den Omniturm, den Taunusturm oder auch das Projekt FOUR – alles Anmietungen im Top-Segment.
Angebot verknappt sich weiter auf gesundem Niveau
Der Leerstand in Frankfurt ist von 8,6 % in 2017 über 7,4 % (2018) weiter auf 7,0 % im abgelaufenen Jahr gesunken. Ein gesundes Niveau, das auch im CBD zu beobachten ist. Dort sind noch etwa 4,6 % der Flächen frei und innerhalb von drei Monaten bezugsfertig. Oliver Schön: „Einen historisch niedrigen Leerstand beobachten wir in der City West. Dort sind nur noch rund 12.000 m², also 1,7 Prozent, der Flächen – geschuldet der Anmietung der Stadt Frankfurt über rund 27.000 m² in der Solmsstraße 27-37 – frei. Gleiches gilt für den Teilmarkt Airport, der nur noch 2,5 Prozent Leerstandsquote aufweist.“
Deutlich entspannter ist der Markt Frankfurt Ost II mit rund 29 % leerstehender Fläche. Allerdings entfällt rund die Hälfte auf das Neckermann-Areal. Das gleiche Bild zeichnet sich im Teilmarkt Frankfurt Nord ab. Zwar stehen dort 17 % der Flächen frei, allerdings ist auch hier ein Objekt für rund die Hälfte des Leerstandes „verantwortlich“ (Lurgiallee 5). Die beiden Objekte sind eventuell potentielle Kandidaten für eine Umnutzung.
Fertigstellungen verschaffen dem Markt Luft
Nach den sehr niedrigen Fertigstellungsraten der Vorjahre – 2017 und 2018 wurden pro Jahr nur jeweils zwischen 80.000 m² und 90.000 m² fertig – wurden 2019 rund 135.000 m² fertiggestellt. Belegt sind davon aber bereits rund 80 %, weshalb nur wenig Entspannung auf dem Markt zu spüren ist. Das dürfte sich 2020 und 2021 ändern: Dann werden jährlich rund 250.000 m² neue Flächen auf den Markt gebracht, wovon bisher „nur“ etwa 50 bis 60 % bereits vermietet sind.
Prognose: Steigende Spitzenmieten und stagnierender bis steigender Leerstand
2019 schließt also mit einem guten Ergebnis ab. Was aber bringt 2020? Oliver Schön: „Da aktuell große Gesuche über insgesamt mehr als 400.000 m² vorhanden sind, ist für 2020 mit einem ähnlichen Flächenumsatz wie 2019, eher etwas weniger, zu rechnen. Bei den Mietpreisen rechnen wir mit einem leichten Anstieg. Aufgrund bevorstehender Fertigstellungen rechnen wir mit einer Leerstandsquote, die auf dem aktuell sehr gesunden Niveau stagniert oder sogar leicht steigt. Wir dürfen nicht außer Acht lassen, dass die Unternehmen, welche umziehen, häufig mehr Fläche frei machen als neu angemietet wurde.“
Flächenumsatz mit überdurchschnittlichem Ergebnis
Dass der Frankfurter Büromarkt dennoch ungebrochen stark nachgefragt wird, zeigen die bloßen Zahlen: 2019 wurden rund 591.400 m² Fläche umgesetzt. Das ist zwar weniger als noch 2018 (639.400 m²) und vor allem im Rekordjahr 2017 (rund 724.300 m²), dennoch schließt der Markt 2019 knapp über dem 5-Jahresmittel von rund 587.000 m² ab. Oliver Schön, Geschäftsführer von blackolive: „Im CBD wird nach wie vor am meisten Fläche umgesetzt. Dort waren es 2019 rund 190.000 m².“
Entsprechend dem Flächenumsatz ist im Vergleich zu 2018 auch die Zahl der Vertragsabschlüsse rückläufig: 790 Vertragsabschlüssen aus dem Jahr 2018 stehen 757 Deals im vergangenen Jahr 2019 gegenüber. In fast allen Flächenklassen wurden im Vergleich zu 2018 weniger Verträge unterschrieben. Lediglich in der Größenordnung oberhalb von 10.000 m² gab es mit 11 Deals fast doppelt so viele Abschlüsse wie 2018. Der größte Deal 2019 wurde im zweiten Quartal abgeschlossen. Die Deka-Bank/Deutsche Girozentrale mietete rund 46.200 m² an. Den größten Einbruch gab es in der Flächenklasse von 5.000 bis 10.000 m². Nur vier Abschlüsse gab es 2019, 2018 waren es noch 19.
Durchschnittsmiete steigt moderat, Spitzenmiete deutlich
Weil die drei größten Abschlüsse des Jahres außerhalb des CBD abgeschlossen wurden, stieg die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr nur moderat an: um 0,40 €/m²/Monat auf 20,40 €/m²/Monat. Oliver Schön: „Obwohl in den Bereichen City West, Niederrad und Eschborn das Angebot knapper wird und die meisten großen Abschlüsse 2019 dort verzeichnet wurden, ist die Miete für Bestandliegenschaften nur moderat gestiegen, da die größeren und teureren Anmietungen wie die von DEKA oder Randstad in Projekten zu verzeichnen waren und der Leerstand nicht substanziell abgebaut wurde.“
Deutlicher gestiegen hingegen ist der Spitzenmietpreis. Er lag 2019 bei 45 €/m²/Monat, 2018 waren es noch 43,50 €/m²/Monat. Das liegt vor allem an einer deutlich spürbareren Verknappung des Angebots im hochpreisigen Segment. Außerdem gab es 2019 eine Reihe von Vertragsabschlüssen für den Omniturm, den Taunusturm oder auch das Projekt FOUR – alles Anmietungen im Top-Segment.
Angebot verknappt sich weiter auf gesundem Niveau
Der Leerstand in Frankfurt ist von 8,6 % in 2017 über 7,4 % (2018) weiter auf 7,0 % im abgelaufenen Jahr gesunken. Ein gesundes Niveau, das auch im CBD zu beobachten ist. Dort sind noch etwa 4,6 % der Flächen frei und innerhalb von drei Monaten bezugsfertig. Oliver Schön: „Einen historisch niedrigen Leerstand beobachten wir in der City West. Dort sind nur noch rund 12.000 m², also 1,7 Prozent, der Flächen – geschuldet der Anmietung der Stadt Frankfurt über rund 27.000 m² in der Solmsstraße 27-37 – frei. Gleiches gilt für den Teilmarkt Airport, der nur noch 2,5 Prozent Leerstandsquote aufweist.“
Deutlich entspannter ist der Markt Frankfurt Ost II mit rund 29 % leerstehender Fläche. Allerdings entfällt rund die Hälfte auf das Neckermann-Areal. Das gleiche Bild zeichnet sich im Teilmarkt Frankfurt Nord ab. Zwar stehen dort 17 % der Flächen frei, allerdings ist auch hier ein Objekt für rund die Hälfte des Leerstandes „verantwortlich“ (Lurgiallee 5). Die beiden Objekte sind eventuell potentielle Kandidaten für eine Umnutzung.
Fertigstellungen verschaffen dem Markt Luft
Nach den sehr niedrigen Fertigstellungsraten der Vorjahre – 2017 und 2018 wurden pro Jahr nur jeweils zwischen 80.000 m² und 90.000 m² fertig – wurden 2019 rund 135.000 m² fertiggestellt. Belegt sind davon aber bereits rund 80 %, weshalb nur wenig Entspannung auf dem Markt zu spüren ist. Das dürfte sich 2020 und 2021 ändern: Dann werden jährlich rund 250.000 m² neue Flächen auf den Markt gebracht, wovon bisher „nur“ etwa 50 bis 60 % bereits vermietet sind.
Prognose: Steigende Spitzenmieten und stagnierender bis steigender Leerstand
2019 schließt also mit einem guten Ergebnis ab. Was aber bringt 2020? Oliver Schön: „Da aktuell große Gesuche über insgesamt mehr als 400.000 m² vorhanden sind, ist für 2020 mit einem ähnlichen Flächenumsatz wie 2019, eher etwas weniger, zu rechnen. Bei den Mietpreisen rechnen wir mit einem leichten Anstieg. Aufgrund bevorstehender Fertigstellungen rechnen wir mit einer Leerstandsquote, die auf dem aktuell sehr gesunden Niveau stagniert oder sogar leicht steigt. Wir dürfen nicht außer Acht lassen, dass die Unternehmen, welche umziehen, häufig mehr Fläche frei machen als neu angemietet wurde.“
