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10.12.2019 Weniger Investoren am Wohnungsmarkt

Savills hat den deutschen Investmentmarkt im November 2019 untersucht und die Zahlen im aktuellen Market in Minutes detailliert zusammengestellt. Die Keyfacts auf einen Blick:

• In den letzten zwölf Monaten wurden Hotel- und Gastronomieimmobilien für etwa 4,0 Mrd. Euro gehandelt und damit 24 % mehr als vor einem Jahr.
• In Düsseldorf belief sich das 12-Monatsvolumen von Büroimmobilien auf 1,4 Mrd. Euro. Das waren 50 % weniger als vor einem Jahr (Ø Top-7: +10 %).
• 119.800 Wohnungen wechselten in den letzten zwölf Monaten den Eigentümer – ein Minus von 7 % im Jahresvergleich.

Gut 5,5 Mrd. Euro flossen im November in deutsche Gewerbe- und Wohnimmobilien, womit das 12-Monats-Transaktionsvolumen trotz eines leichten Rückgangs weiterhin nahe der Marke von 80 Mrd. Euro verharrt. Auf Gewerbeimmobilientransaktionen entfiel ein Volumen von knapp 62 Mrd. Euro (- 6 % ggü. dem Vormonat). Angesichts einiger im Dezember noch anstehender bzw. bereits abgeschlossener Milliardentransaktionen erwarten wir hier jedoch einen sehr umsatzstarken Dezember und ein Transaktionsvolumen für das Kalenderjahr von mehr als 65 Mrd. Euro.

Das mit Wohnimmobilien erzielte Transaktionsvolumen stieg sowohl gegenüber dem Vormonat als auch im Jahresvergleich an (+ 7 % bzw. + 4 %). Das Transaktionsvolumen der letzten zwölf Monate summiert sich auf 17,2 Mrd. Euro. Davon entfallen 16,2 Mrd. Euro auf Mehrfamilienhäuser, der Rest auf Studentenwohnanlagen und andere wohnwirtschaftliche Nutzungen. Gegenüber der Vorjahresperiode, als 14,8 Mrd. Euro umgesetzt wurden, bedeutet dies sogar einen Anstieg von 16 %. Das Bemerkenswerte daran: Dieses höhere Transaktionsvolumen wurde von weniger Käufern gestemmt. Aufs Kalenderjahr hochgerechnet haben wir in diesem Jahr 88 Käufer von Mehrfamilienhäusern (ab 50 Einheiten) registriert. Das ist der niedrigste Wert seit 2014 und viel weniger als die 114 Käufer im letzten Jahr.

Noch stärker fällt der Rückgang bei jenen Käufern aus, die den deutschen Markt neu betreten haben (hier definiert als Investoren, die zuvor mindestens fünf Jahre lang nicht als Käufer aktiv waren). In diesem Jahr haben wir 24 neue Investoren registriert. Das sind nur noch gut halb so viele wie in 2018 und auch wesentlich weniger als in den Jahren davor.

Für diese Entwicklungen gibt es sicherlich mehrere Gründe, darunter das inzwischen sehr hohe Preisniveau, das einige Investoren als zu hoch bewerten dürften. Auch die steigende Regulierungsintensität am hiesigen Wohnungsmarkt, die in diesem Jahr mit der Debatte um den Berliner Mietendeckel eine neue Dimension erreicht hat, dürfte zu diesen Gründen zählen. Dass der Rückgang sowohl der Zahl der aktiven Käufer als auch der neu aufgetretenen Käufer nur bei privatwirtschaftlichen Investoren festzustellen ist, nicht jedoch bei öffentlichen bzw. gemeinnützigen Akteuren, spricht für diese Vermutung.

Ein weiteres Indiz: In Berlin, bislang der Wohnungsmarkt mit dem größten Investoreninteresse, waren in diesem Jahr nur noch 15 privatwirtschaftliche Investoren aktiv. Weniger waren es zuletzt 2009. Zugleich haben wir nur fünf neue Käufer registriert - halb so viele wie in den Vorjahren. Trotz der dünneren Investorenbasis ist das Transaktionsvolumen auch in Berlin gestiegen (ca. + 30 %). Mehr als ein Drittel dieses Volumens entfällt auf öffentliche Käufer. Insgesamt spielt also die öffentliche Hand nach jahrelanger Abstinenz nicht nur in Berlin wieder eine Rolle als Wohnungskäufer.






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