06.11.2019 Student Housing/Mikroapartments: Hohe Nachfrage, Produktmangel
Das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Studentenwohnheime und Mikroapartments lag in den ersten drei Quartalen 2019 bei 712 Millionen Euro. Das stellt im Vergleich zum Investitionsvolumen des Vorjahreszeitraumes einen Rückgang um 54 Prozent dar. Mit 64 Prozent liegt der Fokus des Transaktionsgeschehens auf den Top-7-Standorten, obwohl diese nur rund 40 Prozent aller Studenten in Deutschland aufweisen. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der Markt spürt die Auswirkungen des Rekordjahres 2018 – nachdem im Vorjahr große hochwertige Portfolios die Eigentümer gewechselt haben, sind es aktuell eher Wiederverkäufe von bereits älteren Bestandsportfolios und kleinvolumige Forward Deals, die das Marktgeschehen des ersten Halbjahres bestimmt haben“, erläutert Sebastian Schütte Associate Director Residential Investment bei CBRE in Deutschland mit Fokus auf studentisches Wohnen und Mikroapartments. „Dennoch, die Nachfrage für diese Anlageklasse bleibt hoch, was auch am beachtlichen Anteil von vorab verkauften Projektentwicklungen zu erkennen ist. Nur so können Investoren den Markteinstieg sichern, da Portfolios rar gesät sind und eine hohe Kapitalkraft erfordern“, ergänzt Schütte. In den ersten drei Quartalen Monaten 2019 lag der Anteil von Projektentwicklungen am Transaktionsvolumen Anteil bei 51 Prozent.
Auf Basis der Anzahl der Transaktionen (minus 20 Prozent auf 32 Transaktionen) als auch der gehandelten Wohneinheiten (minus 51 Prozent auf ca. 5.200 Einheiten) kann im Vergleich zum Vorjahreszeitraum durchaus ein Produktmangel konstatiert werden.
Wandel des Produktes
Die verglichen mit dem Vorjahr veränderte individuelle Zusammensetzung der gehandelten Portfolios und die hohe Zahl von Forward Deals erklärt den Anstieg des gewichteten Durchschnittspreises pro Quadratmeter im dritten Quartal auf 5.400 Euro. Als Betreiberimmobilie liegt die Spitzenrendite in dieser Assetklasse mit 3,50 Prozent jedoch deutlich über der Spitzenrendite für reguläre Wohnimmobilien, weswegen die Objekte als Beimischung in Portfolios mit gering verzinsten Wohnbeständen attraktiv sein kann. Darüber hinaus findet ein Wandel in dem Segment statt, hin zu Konzepten, die mehrere Zielgruppen bedienen – neben den Studenten auch Young Professionals, Berufspendler oder auch Nachfrager nach hochwertigen Serviced-Apartments. „Neue Konzepte erfordern jedoch auch spezifische Anforderungen an die Mikrolage und können nicht an jedem Standort realisiert werden. Denn die Anforderungen der diversen Nachfrager addieren sich“, warnt Marcus Pesch, Associate Director Studentisches Wohnen & Microliving bei CBRE Valuation Advisory Services. „Während Studenten ihre Universitäten gut erreichen wollen, benötigen Pendler einen leichten Anschluss an den Fernverkehr und möglicherweise PKW-Stellplätze. Studenten benötigen Supermärkte in der direkten Umgebung, Young Professionals fordern Gastronomie.“
Ausblick auf das Gesamtjahr
Das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2019 ist vor dem Hintergrund einer stabilen Nachfrage vor allem von Investoren mit langfristigen Anlagehorizonten, die höherrentierliche Anlagen als Ergänzung suchen, zu sehen. Da für die kommenden drei Monate nicht absehbar ist, dass größere Portfolios gehandelt werden, ist davon auszugehen, dass sich das Transaktionsvolumen für 2019 im Bereich des langfristigen Durchschnitts in Höhe von einer Milliarde Euro bewegen wird. Angesichts der qualitativen Veränderungen im Segment ist es möglich, dass die derzeit noch stabile Spitzenrendite einer weiteren Renditekompression unterliegen wird.
„Der Markt spürt die Auswirkungen des Rekordjahres 2018 – nachdem im Vorjahr große hochwertige Portfolios die Eigentümer gewechselt haben, sind es aktuell eher Wiederverkäufe von bereits älteren Bestandsportfolios und kleinvolumige Forward Deals, die das Marktgeschehen des ersten Halbjahres bestimmt haben“, erläutert Sebastian Schütte Associate Director Residential Investment bei CBRE in Deutschland mit Fokus auf studentisches Wohnen und Mikroapartments. „Dennoch, die Nachfrage für diese Anlageklasse bleibt hoch, was auch am beachtlichen Anteil von vorab verkauften Projektentwicklungen zu erkennen ist. Nur so können Investoren den Markteinstieg sichern, da Portfolios rar gesät sind und eine hohe Kapitalkraft erfordern“, ergänzt Schütte. In den ersten drei Quartalen Monaten 2019 lag der Anteil von Projektentwicklungen am Transaktionsvolumen Anteil bei 51 Prozent.
Auf Basis der Anzahl der Transaktionen (minus 20 Prozent auf 32 Transaktionen) als auch der gehandelten Wohneinheiten (minus 51 Prozent auf ca. 5.200 Einheiten) kann im Vergleich zum Vorjahreszeitraum durchaus ein Produktmangel konstatiert werden.
Wandel des Produktes
Die verglichen mit dem Vorjahr veränderte individuelle Zusammensetzung der gehandelten Portfolios und die hohe Zahl von Forward Deals erklärt den Anstieg des gewichteten Durchschnittspreises pro Quadratmeter im dritten Quartal auf 5.400 Euro. Als Betreiberimmobilie liegt die Spitzenrendite in dieser Assetklasse mit 3,50 Prozent jedoch deutlich über der Spitzenrendite für reguläre Wohnimmobilien, weswegen die Objekte als Beimischung in Portfolios mit gering verzinsten Wohnbeständen attraktiv sein kann. Darüber hinaus findet ein Wandel in dem Segment statt, hin zu Konzepten, die mehrere Zielgruppen bedienen – neben den Studenten auch Young Professionals, Berufspendler oder auch Nachfrager nach hochwertigen Serviced-Apartments. „Neue Konzepte erfordern jedoch auch spezifische Anforderungen an die Mikrolage und können nicht an jedem Standort realisiert werden. Denn die Anforderungen der diversen Nachfrager addieren sich“, warnt Marcus Pesch, Associate Director Studentisches Wohnen & Microliving bei CBRE Valuation Advisory Services. „Während Studenten ihre Universitäten gut erreichen wollen, benötigen Pendler einen leichten Anschluss an den Fernverkehr und möglicherweise PKW-Stellplätze. Studenten benötigen Supermärkte in der direkten Umgebung, Young Professionals fordern Gastronomie.“
Ausblick auf das Gesamtjahr
Das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2019 ist vor dem Hintergrund einer stabilen Nachfrage vor allem von Investoren mit langfristigen Anlagehorizonten, die höherrentierliche Anlagen als Ergänzung suchen, zu sehen. Da für die kommenden drei Monate nicht absehbar ist, dass größere Portfolios gehandelt werden, ist davon auszugehen, dass sich das Transaktionsvolumen für 2019 im Bereich des langfristigen Durchschnitts in Höhe von einer Milliarde Euro bewegen wird. Angesichts der qualitativen Veränderungen im Segment ist es möglich, dass die derzeit noch stabile Spitzenrendite einer weiteren Renditekompression unterliegen wird.
