25.10.2019 Berliner Büromarkt: Aengevelt sieht 2019 die Million an Quadratmetern
Berlin boomt: Der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) lag in den ersten drei Quartalen 2019 mit rd. 737.000 m² ein Viertel über dem Vorjahreszeitraum (589.000 m²) und sogar 59% über dem Mittelwert der jüngsten Dekade (jeweils Q1-Q3 2009-2018: Durchschnitt 464.000 m²).
Entsprechend prognostiziert Aengevelt-Research, dass der Berliner Büroflächenumsatz 2019 die Marke von 1.000.000 m² erreicht. Das wäre neuer Rekord und entspräche einem Zuwachs von 19% gegenüber dem Vorjahr (2018: 840.000 m²).
Fertigstellungsvolumen verdoppelt sich
• Mit 560.000 m² neuer Bürofläche verdoppelt sich das Fertigstellungsniveau 2019 nahezu gegenüber dem Vorjahr (2018: 290.000 m²).
• Für 2020 erwartet Aengevelt-Research einen weiteren Anstieg auf 670.000 m² neue Bürofläche. Hiervon ist allerdings ein hoher Anteil bereits vorvermarktet.
Angebotsreserve sinkt weiter
• Das anziehende Fertigstellungsniveau federt den weiteren Leerstandsabbau bislang nur bedingt ab: Angesichts der dynamischen Nachfrage ist das Büroflächenangebot in den letzten zwölf Monaten auf aktuell ca. 300.000 m² gesunken. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,6% (Q3 2018: 2,2%) bei einem Gesamtbestand von rd. 19,16 Mio. m² Bürofläche.
• Bis zum Jahresende 2019 prognostiziert Aengevelt-Research einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf unter 280.000 m².
Mietpreisniveau steigt rasant
• Innerhalb von fünf Jahren ist die gewichtete Spitzenmiete von 23,50 Euro Ende 2015 um 13,50 Euro bzw. satte 57% auf aktuell 37,- Euro pro m² gestiegen. In Einzelfällen wurden bereits “Maximalmieten“ oberhalb von EUR 40,-/m² erreicht. Berlin verzeichnet damit das mit Abstand schnellste Mietpreiswachstum innerhalb der Big Seven: In den anderen Standorten bewegte sich der Anstieg der Spitzenmieten zwischen 5% (Frankfurt/Main) und 12% (München).
• Auch die Durchschnittsmiete in Citylagen stieg mit rd. 27,50 Euro/m² deutlich (Ende 2018: 25,10 Euro/m²).
• Mittelfristig dürfte sich der Mietpreisanstieg angesichts steigender Neubauaktivitäten sowohl in Top-Lagen als auch im qualitativ mittleren und peripheren Bestand zumindest stabilisieren. Schon jetzt beobachtet Aengevelt-Research einen langsameren Anstieg.
Fazit Markus Roesnick von Aengevelt-Research
„2019 ist durch große Anmietungen in nahezu allen Stadtteilen und Mietsegmenten geprägt. Insbesondere in den Bürozentren herrscht rege Mietaktivität. Darüber hinaus ist auch der Büromarkt in der City und den City-Randlagen von einer hohen Dynamik geprägt. Dabei entsteht mitunter der Eindruck, dass Firmen Flächen auf Vorrat anmieten, was sich in Anbetracht der angespannten Angebotssituation durchaus noch auszahlen könnte.“
Entsprechend prognostiziert Aengevelt-Research, dass der Berliner Büroflächenumsatz 2019 die Marke von 1.000.000 m² erreicht. Das wäre neuer Rekord und entspräche einem Zuwachs von 19% gegenüber dem Vorjahr (2018: 840.000 m²).
Fertigstellungsvolumen verdoppelt sich
• Mit 560.000 m² neuer Bürofläche verdoppelt sich das Fertigstellungsniveau 2019 nahezu gegenüber dem Vorjahr (2018: 290.000 m²).
• Für 2020 erwartet Aengevelt-Research einen weiteren Anstieg auf 670.000 m² neue Bürofläche. Hiervon ist allerdings ein hoher Anteil bereits vorvermarktet.
Angebotsreserve sinkt weiter
• Das anziehende Fertigstellungsniveau federt den weiteren Leerstandsabbau bislang nur bedingt ab: Angesichts der dynamischen Nachfrage ist das Büroflächenangebot in den letzten zwölf Monaten auf aktuell ca. 300.000 m² gesunken. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,6% (Q3 2018: 2,2%) bei einem Gesamtbestand von rd. 19,16 Mio. m² Bürofläche.
• Bis zum Jahresende 2019 prognostiziert Aengevelt-Research einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf unter 280.000 m².
Mietpreisniveau steigt rasant
• Innerhalb von fünf Jahren ist die gewichtete Spitzenmiete von 23,50 Euro Ende 2015 um 13,50 Euro bzw. satte 57% auf aktuell 37,- Euro pro m² gestiegen. In Einzelfällen wurden bereits “Maximalmieten“ oberhalb von EUR 40,-/m² erreicht. Berlin verzeichnet damit das mit Abstand schnellste Mietpreiswachstum innerhalb der Big Seven: In den anderen Standorten bewegte sich der Anstieg der Spitzenmieten zwischen 5% (Frankfurt/Main) und 12% (München).
• Auch die Durchschnittsmiete in Citylagen stieg mit rd. 27,50 Euro/m² deutlich (Ende 2018: 25,10 Euro/m²).
• Mittelfristig dürfte sich der Mietpreisanstieg angesichts steigender Neubauaktivitäten sowohl in Top-Lagen als auch im qualitativ mittleren und peripheren Bestand zumindest stabilisieren. Schon jetzt beobachtet Aengevelt-Research einen langsameren Anstieg.
Fazit Markus Roesnick von Aengevelt-Research
„2019 ist durch große Anmietungen in nahezu allen Stadtteilen und Mietsegmenten geprägt. Insbesondere in den Bürozentren herrscht rege Mietaktivität. Darüber hinaus ist auch der Büromarkt in der City und den City-Randlagen von einer hohen Dynamik geprägt. Dabei entsteht mitunter der Eindruck, dass Firmen Flächen auf Vorrat anmieten, was sich in Anbetracht der angespannten Angebotssituation durchaus noch auszahlen könnte.“
