25.10.2019 SEGRO zeigt sich operativ weiter stark
SEGRO hat seine Ergebnisse für das dritte Quartal 2019 für den Berichtszeitraum vom 1. Juli 2019 bis zum 15. Oktober 2019 veröffentlicht. Dazu kommentiert David Sleath, Chief Executive von SEGRO:
„Auch im dritten Quartal verzeichnete SEGRO erneut ein starkes operatives Ergebnis. So konnten wir gute Vermietungsergebnisse erzielen – sowohl aus unserem bestehenden Portfolio als auch aus unseren aktiven Projektentwicklungen, die sich auf mehr als eine Million Quadratmeter an neuen Flächen im Bau oder in fortgeschrittenen Gesprächen belaufen. Im Berichtszeitraum haben wir zudem neue Grundstücke, Immobilien und Gewerbeparks in unseren städtischen Kernmärkten, einschließlich London und Paris, hinzugefügt, die es uns ermöglichen werden, unser zukünftiges Wachstum weiter voranzutreiben.
SEGRO profitiert weiterhin von den grundsätzlichen Trends der Urbanisierung und der neuen technologischen Entwicklungen. Trotz der derzeit unsicheren makroökonomischen Rahmenbedingungen gehen wir zuversichtlich in den letzten Jahresabschnitt. In Zukunft sollten die Mieterträge aus unseren Entwicklungen zusammen mit dem aktiven Asset-Management unseres Bestandsportfolios ermöglichen, sowohl das Ertrags- als auch das Dividendenwachstum nachhaltig zu steigern.“
Aktives Asset-Management und hohe Nutzernachfrage als Treiber der starken operativen Ergebnisse
• Im dritten Quartal hat SEGRO Mietverträge im Wert von 15,3 Millionen Pfund (Q3/2018: 12,6 Millionen Pfund) unterzeichnet, womit sich die Gesamtzahl in den neun Monaten bis zum 30. September 2019 auf 48,6 Millionen Pfund (9M/2018: 52,0 Millionen Pfund) erhöhte.
• Im Bestandsportfolio betrug das Mietpreiswachstum im dritten Quartal 2,1 Millionen Pfund (Q3/2018: 5,5 Millionen Pfund) – und damit 10,6 Millionen Pfund in den ersten neun Monaten (9M/2018: 6,9 Millionen Pfund).
• SEGRO hat zudem weitere Mieterhöhungspotenziale im Portfolio identifiziert, wobei das neue Niveau der zu überprüfenden und verlängernden Verträge rund 20 Prozent über dem bisherigen Niveau in den ersten neun Monaten bis zum 30. September 2019 liegen wird (30. Juni 2019: 12,8 Prozent). Dies ist vor allem auf die positive Entwicklung des Slough Trading Estate und des Portfolios im Großraum London zurückzuführen.
• 2019 hat SEGRO bisher 765.900 Quadratmeter (9M/2018: 502.200 Quadratmeter) an neuen Entwicklungen fertiggestellt, die 33,7 Millionen Pfund (9M/2018: 29,7 Millionen Pfund) an Gesamtmiete generieren können und von denen 88 Prozent bereits vermietet sind. Es ist zu erwarten, dass Entwicklungen, die eine Gesamtmiete von 15,1 Millionen Pfund generieren können, im vierten Quartal abgeschlossen werden, wovon 12,7 Millionen Pfund bereits gesichert sind.
• Die Leerstandsquote blieb mit 4,9 Prozent stabil (30. Juni 2019: 4,8 Prozent).
Anhaltende Dynamik in der Entwicklungspipeline vor der Vermietung
• SEGRO hat 7,7 Millionen Pfund (Q3/2018: 3,7 Millionen Pfund) an neuen Vorvermietungsverträgen für Flächen in Entwicklungsprojekten unterzeichnet. Dazu gehörten Vorvermietungen an den Online-Lebensmittelhändler Ocado in East London, den Baumarkt Leroy Merlin am Stadtrand von Rom und den Konsumgütereinzelhändler TERG in Wroc?aw, Polen.
• Zum 30. September 2019 befanden sich 644.000 Quadratmeter Fläche im Bau, was einer potenziellen zukünftigen Miete von 46 Millionen Pfund (30. Juni 2019: 459.200 Quadratmeter, 36 Millionen Pfund) entspricht, von denen 63 Prozent gesichert sind (30. Juni 2019: 65 Prozent). Nach Fertigstellung und vollständiger Vermietung wird für diese Objekte aus der aktuellen Pipeline eine Rendite von rund sieben Prozent erwartet.
• SEGRO ist weiterhin zuversichtlich, im Gesamtjahr 2019 rund 600 Millionen Pfund in die Entwicklungspipeline zu investieren (einschließlich Grundstücke, Infrastruktur und Bau).
Ausbau des Portfolios und Erwerb neuer Grundstücke in attraktiven Märkten
• Im dritten Quartal hat SEGRO für 78 Millionen Pfund urbane Logistikimmobilien erworben. Dazu gehörten auch zwei außerbörsliche Akquisitionen in London, eine im Osten und eine im Süden. Darüber hinaus hat SEGRO zwei weitere Akquisitionen in Lyon getätigt, die dem Unternehmen helfen, in diesem attraktiven, angebotsbeschränkten Markt weiter Fuß zu fassen.
• Zudem hat SEGRO in dem Berichtszeitraum 77 Millionen Pfund in neue Grundstücke investiert, um Entwicklungsmöglichkeiten in den sehr attraktiven städtischen Märkten London und Paris zu schaffen, darunter der Erwerb von acht Hektar in Tottenham, North London, auf dem 19.000 Quadratmeter an städtischen Lagerhallen errichtet werden sollen. Außerdem hat SEGRO vierzehn Hektar Land für einen Gewerbepark bei Ingolstadt in Süddeutschland erworben.
• Die Veräußerungen im Laufe des Quartals waren mit 16 Millionen Pfund begrenzt. Dazu gehörten im Rahmen eines lokalen Marktaustritts Grundstücke und Anlagen in Danzig, sodass sich das Unternehmen auf den Bau von Großprojekten in anderen polnischen Märkten konzentrieren kann – wie beispielsweise im wichtigsten Logistikzentrum von Wroc?aw, wo zuletzt eine Reihe von Investitionen getätigt wurde. Bisher hat SEGRO im Jahr 2019 122 Millionen Pfund an Vermögenswerten und Grundstücken veräußert (9M/2018; 192 Millionen Pfund).
Bilanz zur Unterstützung des entwicklungsorientierten Wachstums
• Die Nettoverschuldung (einschließlich des Anteils an Fremdkapital in Joint Ventures) betrug zum 30. September 2019 2,7 Milliarden Pfund (30. Juni 2019: 2,4 Milliarden Pfund), was einem LTV von 27 Prozent (30. Juni 2019: 24 Prozent) entspricht.
• Rund 36 Prozent der Zwischendividende wurden als Scrip-Dividende ausgezahlt, was zur Ausgabe von 3,3 Millionen neuer Aktien im Laufe des Quartals führte. Für 2019 wird das Ergebnis je Aktie auf Basis von durchschnittlich 1.081 Millionen Aktien erwartet.
„Auch im dritten Quartal verzeichnete SEGRO erneut ein starkes operatives Ergebnis. So konnten wir gute Vermietungsergebnisse erzielen – sowohl aus unserem bestehenden Portfolio als auch aus unseren aktiven Projektentwicklungen, die sich auf mehr als eine Million Quadratmeter an neuen Flächen im Bau oder in fortgeschrittenen Gesprächen belaufen. Im Berichtszeitraum haben wir zudem neue Grundstücke, Immobilien und Gewerbeparks in unseren städtischen Kernmärkten, einschließlich London und Paris, hinzugefügt, die es uns ermöglichen werden, unser zukünftiges Wachstum weiter voranzutreiben.
SEGRO profitiert weiterhin von den grundsätzlichen Trends der Urbanisierung und der neuen technologischen Entwicklungen. Trotz der derzeit unsicheren makroökonomischen Rahmenbedingungen gehen wir zuversichtlich in den letzten Jahresabschnitt. In Zukunft sollten die Mieterträge aus unseren Entwicklungen zusammen mit dem aktiven Asset-Management unseres Bestandsportfolios ermöglichen, sowohl das Ertrags- als auch das Dividendenwachstum nachhaltig zu steigern.“
Aktives Asset-Management und hohe Nutzernachfrage als Treiber der starken operativen Ergebnisse
• Im dritten Quartal hat SEGRO Mietverträge im Wert von 15,3 Millionen Pfund (Q3/2018: 12,6 Millionen Pfund) unterzeichnet, womit sich die Gesamtzahl in den neun Monaten bis zum 30. September 2019 auf 48,6 Millionen Pfund (9M/2018: 52,0 Millionen Pfund) erhöhte.
• Im Bestandsportfolio betrug das Mietpreiswachstum im dritten Quartal 2,1 Millionen Pfund (Q3/2018: 5,5 Millionen Pfund) – und damit 10,6 Millionen Pfund in den ersten neun Monaten (9M/2018: 6,9 Millionen Pfund).
• SEGRO hat zudem weitere Mieterhöhungspotenziale im Portfolio identifiziert, wobei das neue Niveau der zu überprüfenden und verlängernden Verträge rund 20 Prozent über dem bisherigen Niveau in den ersten neun Monaten bis zum 30. September 2019 liegen wird (30. Juni 2019: 12,8 Prozent). Dies ist vor allem auf die positive Entwicklung des Slough Trading Estate und des Portfolios im Großraum London zurückzuführen.
• 2019 hat SEGRO bisher 765.900 Quadratmeter (9M/2018: 502.200 Quadratmeter) an neuen Entwicklungen fertiggestellt, die 33,7 Millionen Pfund (9M/2018: 29,7 Millionen Pfund) an Gesamtmiete generieren können und von denen 88 Prozent bereits vermietet sind. Es ist zu erwarten, dass Entwicklungen, die eine Gesamtmiete von 15,1 Millionen Pfund generieren können, im vierten Quartal abgeschlossen werden, wovon 12,7 Millionen Pfund bereits gesichert sind.
• Die Leerstandsquote blieb mit 4,9 Prozent stabil (30. Juni 2019: 4,8 Prozent).
Anhaltende Dynamik in der Entwicklungspipeline vor der Vermietung
• SEGRO hat 7,7 Millionen Pfund (Q3/2018: 3,7 Millionen Pfund) an neuen Vorvermietungsverträgen für Flächen in Entwicklungsprojekten unterzeichnet. Dazu gehörten Vorvermietungen an den Online-Lebensmittelhändler Ocado in East London, den Baumarkt Leroy Merlin am Stadtrand von Rom und den Konsumgütereinzelhändler TERG in Wroc?aw, Polen.
• Zum 30. September 2019 befanden sich 644.000 Quadratmeter Fläche im Bau, was einer potenziellen zukünftigen Miete von 46 Millionen Pfund (30. Juni 2019: 459.200 Quadratmeter, 36 Millionen Pfund) entspricht, von denen 63 Prozent gesichert sind (30. Juni 2019: 65 Prozent). Nach Fertigstellung und vollständiger Vermietung wird für diese Objekte aus der aktuellen Pipeline eine Rendite von rund sieben Prozent erwartet.
• SEGRO ist weiterhin zuversichtlich, im Gesamtjahr 2019 rund 600 Millionen Pfund in die Entwicklungspipeline zu investieren (einschließlich Grundstücke, Infrastruktur und Bau).
Ausbau des Portfolios und Erwerb neuer Grundstücke in attraktiven Märkten
• Im dritten Quartal hat SEGRO für 78 Millionen Pfund urbane Logistikimmobilien erworben. Dazu gehörten auch zwei außerbörsliche Akquisitionen in London, eine im Osten und eine im Süden. Darüber hinaus hat SEGRO zwei weitere Akquisitionen in Lyon getätigt, die dem Unternehmen helfen, in diesem attraktiven, angebotsbeschränkten Markt weiter Fuß zu fassen.
• Zudem hat SEGRO in dem Berichtszeitraum 77 Millionen Pfund in neue Grundstücke investiert, um Entwicklungsmöglichkeiten in den sehr attraktiven städtischen Märkten London und Paris zu schaffen, darunter der Erwerb von acht Hektar in Tottenham, North London, auf dem 19.000 Quadratmeter an städtischen Lagerhallen errichtet werden sollen. Außerdem hat SEGRO vierzehn Hektar Land für einen Gewerbepark bei Ingolstadt in Süddeutschland erworben.
• Die Veräußerungen im Laufe des Quartals waren mit 16 Millionen Pfund begrenzt. Dazu gehörten im Rahmen eines lokalen Marktaustritts Grundstücke und Anlagen in Danzig, sodass sich das Unternehmen auf den Bau von Großprojekten in anderen polnischen Märkten konzentrieren kann – wie beispielsweise im wichtigsten Logistikzentrum von Wroc?aw, wo zuletzt eine Reihe von Investitionen getätigt wurde. Bisher hat SEGRO im Jahr 2019 122 Millionen Pfund an Vermögenswerten und Grundstücken veräußert (9M/2018; 192 Millionen Pfund).
Bilanz zur Unterstützung des entwicklungsorientierten Wachstums
• Die Nettoverschuldung (einschließlich des Anteils an Fremdkapital in Joint Ventures) betrug zum 30. September 2019 2,7 Milliarden Pfund (30. Juni 2019: 2,4 Milliarden Pfund), was einem LTV von 27 Prozent (30. Juni 2019: 24 Prozent) entspricht.
• Rund 36 Prozent der Zwischendividende wurden als Scrip-Dividende ausgezahlt, was zur Ausgabe von 3,3 Millionen neuer Aktien im Laufe des Quartals führte. Für 2019 wird das Ergebnis je Aktie auf Basis von durchschnittlich 1.081 Millionen Aktien erwartet.
