25.10.2019 Logistikmarkt: Vermietumsatz außerhalb der Big 5 so hoch wie noch nie
„2019 wird der deutsche Vermietungsmarkt für Lager- und Logistikflächen die 6,5-Millionen-Quadratmeter-Marke überspringen“, sagt Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Obwohl in den ersten drei Quartalen dieses Jahres mit 5,1 Millionen m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 5 Prozent weniger Fläche neu vergeben wurde (Eigennutzer und Vermietungen), ist Weber optimistisch. „Im vierten Quartal zeichnen sich bereits einige Großabschlüsse ab, so plant der Maschinenbauer Krauss-Maffei beispielsweise ein neues Werk in Parsdorf, Amazon ein Lager in Achim, und Edeka eines in Oberhausen.“ Zudem liege der aktuelle Flächenumsatz immer noch 5 Prozent über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt und satte 21 Prozent über dem Zehn-Jahres-Schnitt.
Rund 64 Prozent des Umsatzes in den ersten drei Quartalen entfiel auf Vermietungen. Durch sie wurde fast so viele Fläche umgesetzt wie in den ersten neun Monaten des Vorjahres (minus 2 %). Eigennutzer hingegen setzten 10 Prozent weniger Flächen um.
Big-5-Ballungsräume: Nur der Berliner Markt wächst – um 39 Prozent
Die Flächenknappheit macht sich vor allem in den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) bemerkbar. In den ersten neun Monaten 2019 wurden mit rund 1,3 Millionen m² satte 20 Prozent weniger Flächen umgesetzt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Auch die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte wurden um 14 beziehungsweise 9 Prozent unterschritten. Am stärksten sank der Flächenumsatz in Düsseldorf (39 %) und Hamburg (38 %).
Besonders stark schlägt die Flächenknappheit im Größensegment ab 5.000 m² zu Buche: In den ersten drei Quartalen 2019 wurden im Vergleich zum Vorjahr 30 Abschlüsse weniger registriert und 37 Prozent weniger Flächen umgesetzt.
Die einzige Region, die dem allgemeinen Negativ-Trend trotzt, ist Berlin. Der Flächenumsatz legte im Vergleich zum Vorjahr um enorme 39 Prozent zu. Mit 385.000 m² wurde in der Spreemetropole mehr Fläche umgesetzt als in den beiden traditionell umsatzstärksten Regionen Frankfurt (Flächenumsatz Q1 bis Q3: 349.000 m²) und Hamburg (235.000 m²).
Den größten Abschluss des dritten Quartals verbuchte die Region Frankfurt: Ein Logistikunternehmen mietete rund 31.400 m² in Rodenbach. Der zweitgrößte Abschluss geht auf das Konto des Autobauers BMW, der rund 31.000 m² in Parsdorf bei München mietete.
Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung waren in den ersten drei Quartalen die stärksten Nachfrager: Auf sie entfielen 30 Prozent des Flächenumsatzes. Handels- und Industrieunternehmen zeichneten für weitere 26 und 25 Prozent des Umsatzes verantwortlich.
Vor allem in Frankfurt und Berlin wird gebaut
Ist Entspannung in Sicht? Nicht wirklich. Von Januar bis September wurden in den Big 5 rund 485.000 m² Lagerflächen fertig gestellt. Nur 12 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vermietet. Aktuell befinden sich rund 535.000 m² im Bau, gerade einmal 18 Prozent (94.000 m²) stehen dem Markt noch frei zur Verfügung. Die größte Bautätigkeit findet aktuell in den Regionen Berlin und Frankfurt statt. „Im vierten Quartal ist zudem noch der Baubeginn größerer Projektentwicklungen in den Regionen Hamburg und München angekündigt“, so Weber.
Spitzenmieten steigen nur in Hamburg weiter
Alles, was knapp ist, steigt im Preis. In den vergangenen zwölf Monaten kletterten die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in allen Regionen um 3,3 (Frankfurt) bis 10 Prozent (Hamburg und Berlin). Einzige Ausnahme ist Düsseldorf, wo die Mieten stabil blieben. In den vergangenen drei Monaten kletterte die Spitzenmiete allerdings nur in der Region Hamburg noch weiter nach oben: um 1,6 Prozent auf 6,40 €/m²/Monat. Die höchste Spitzenmiete wird derzeit mit 7,10 €/m²/Monat in München erzielt.
Unternehmen weichen aus: Umsatz außerhalb der Big 5 auf Rekordhoch
Abseits der großen Metropolen ist noch deutlich mehr Fläche zu haben: Rund 3,76 Millionen m² wurden in den ersten drei Quartalen außerhalb der Big 5 Ballungsräume umgesetzt – so viel wie nie in den ersten drei Quartalen eines Jahres. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 2 Prozent. Die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte wurden um 14 beziehungsweise 36 Prozent übertroffen. Gefragt sind vor allem moderne Logistikflächen: Rund 70 Prozent der Flächenumsätze entfielen auf Neubauten beziehungsweise Projektentwicklungen.
Umsatzstärkste Branche außerhalb der Big 5 waren Industrieunternehmen, auf die 40 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen, darunter auch Abschlüsse im sechsstelligen Quadratmeterbereich: So erweiterte beispielsweise BMW seinen Standort in Dingolfing um eine rund 115.000 m² große Halle und der Werkzeughersteller Hoffmann begann im dritten Quartal mit dem Bau eines rund 100.000 m² großen Logistikzentrums in Nürnberg. Auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung entfallen rund 30 Prozent des Flächenumsatzes, auf Handelsunternehmen 27 Prozent.
Wie in den vergangenen Jahren war auch in den ersten neun Monaten 2019 das Ruhrgebiet mit 475.000 m² die umsatzstärkste Region. Auf Platz 2 und 3 folgen mit deutlichem Abstand die Regionen Hannover/Braunschweig (252.000 m²) und Nürnberg (222.000 m²).
Rund 64 Prozent des Umsatzes in den ersten drei Quartalen entfiel auf Vermietungen. Durch sie wurde fast so viele Fläche umgesetzt wie in den ersten neun Monaten des Vorjahres (minus 2 %). Eigennutzer hingegen setzten 10 Prozent weniger Flächen um.
Big-5-Ballungsräume: Nur der Berliner Markt wächst – um 39 Prozent
Die Flächenknappheit macht sich vor allem in den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) bemerkbar. In den ersten neun Monaten 2019 wurden mit rund 1,3 Millionen m² satte 20 Prozent weniger Flächen umgesetzt als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Auch die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte wurden um 14 beziehungsweise 9 Prozent unterschritten. Am stärksten sank der Flächenumsatz in Düsseldorf (39 %) und Hamburg (38 %).
Besonders stark schlägt die Flächenknappheit im Größensegment ab 5.000 m² zu Buche: In den ersten drei Quartalen 2019 wurden im Vergleich zum Vorjahr 30 Abschlüsse weniger registriert und 37 Prozent weniger Flächen umgesetzt.
Die einzige Region, die dem allgemeinen Negativ-Trend trotzt, ist Berlin. Der Flächenumsatz legte im Vergleich zum Vorjahr um enorme 39 Prozent zu. Mit 385.000 m² wurde in der Spreemetropole mehr Fläche umgesetzt als in den beiden traditionell umsatzstärksten Regionen Frankfurt (Flächenumsatz Q1 bis Q3: 349.000 m²) und Hamburg (235.000 m²).
Den größten Abschluss des dritten Quartals verbuchte die Region Frankfurt: Ein Logistikunternehmen mietete rund 31.400 m² in Rodenbach. Der zweitgrößte Abschluss geht auf das Konto des Autobauers BMW, der rund 31.000 m² in Parsdorf bei München mietete.
Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung waren in den ersten drei Quartalen die stärksten Nachfrager: Auf sie entfielen 30 Prozent des Flächenumsatzes. Handels- und Industrieunternehmen zeichneten für weitere 26 und 25 Prozent des Umsatzes verantwortlich.
Vor allem in Frankfurt und Berlin wird gebaut
Ist Entspannung in Sicht? Nicht wirklich. Von Januar bis September wurden in den Big 5 rund 485.000 m² Lagerflächen fertig gestellt. Nur 12 Prozent davon waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vermietet. Aktuell befinden sich rund 535.000 m² im Bau, gerade einmal 18 Prozent (94.000 m²) stehen dem Markt noch frei zur Verfügung. Die größte Bautätigkeit findet aktuell in den Regionen Berlin und Frankfurt statt. „Im vierten Quartal ist zudem noch der Baubeginn größerer Projektentwicklungen in den Regionen Hamburg und München angekündigt“, so Weber.
Spitzenmieten steigen nur in Hamburg weiter
Alles, was knapp ist, steigt im Preis. In den vergangenen zwölf Monaten kletterten die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² in allen Regionen um 3,3 (Frankfurt) bis 10 Prozent (Hamburg und Berlin). Einzige Ausnahme ist Düsseldorf, wo die Mieten stabil blieben. In den vergangenen drei Monaten kletterte die Spitzenmiete allerdings nur in der Region Hamburg noch weiter nach oben: um 1,6 Prozent auf 6,40 €/m²/Monat. Die höchste Spitzenmiete wird derzeit mit 7,10 €/m²/Monat in München erzielt.
Unternehmen weichen aus: Umsatz außerhalb der Big 5 auf Rekordhoch
Abseits der großen Metropolen ist noch deutlich mehr Fläche zu haben: Rund 3,76 Millionen m² wurden in den ersten drei Quartalen außerhalb der Big 5 Ballungsräume umgesetzt – so viel wie nie in den ersten drei Quartalen eines Jahres. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 2 Prozent. Die fünf- und zehnjährigen Durchschnittswerte wurden um 14 beziehungsweise 36 Prozent übertroffen. Gefragt sind vor allem moderne Logistikflächen: Rund 70 Prozent der Flächenumsätze entfielen auf Neubauten beziehungsweise Projektentwicklungen.
Umsatzstärkste Branche außerhalb der Big 5 waren Industrieunternehmen, auf die 40 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen, darunter auch Abschlüsse im sechsstelligen Quadratmeterbereich: So erweiterte beispielsweise BMW seinen Standort in Dingolfing um eine rund 115.000 m² große Halle und der Werkzeughersteller Hoffmann begann im dritten Quartal mit dem Bau eines rund 100.000 m² großen Logistikzentrums in Nürnberg. Auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung entfallen rund 30 Prozent des Flächenumsatzes, auf Handelsunternehmen 27 Prozent.
Wie in den vergangenen Jahren war auch in den ersten neun Monaten 2019 das Ruhrgebiet mit 475.000 m² die umsatzstärkste Region. Auf Platz 2 und 3 folgen mit deutlichem Abstand die Regionen Hannover/Braunschweig (252.000 m²) und Nürnberg (222.000 m²).
