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24.10.2019 Flexible Büroflächen eine Alternative auch in Mannheim

Nicht nur in den sieben Big 7 Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gehört das Angebot flexibler Büroflächen mittlerweile als Kenngröße zu den Immobilienmärkten dazu. Auch in den so genannten „Secondary Cities“ ist die zunehmende Relevanz flexibler Büroflächen-Angebote unübersehbar. Business Center sind in diesen Märkten bereits seit vielen Jahren bestens etabliert, kleinere Coworking- oder Hybrid-Anbieter haben in den vergangenen Jahren ebenfalls Standorte eröffnet.

Zu den von JLL im jüngsten Report „Flex Space goes beyond - 12 Secondary Cities im Porträt” untersuchten Städten gehört auch Mannheim. Als wirtschaftliches Zentrum in der Rhein-Neckar-Region weist Mannheim derzeit 15 Standorte mit einer Flex-Fläche von insgesamt ca. 10.400 m² auf. 13 Betreiber bieten 900 Arbeitsplätze. Dabei handelt es sich um acht Business Center* mit rund 8.000 m², davon sind sieben mit insgesamt rund 7.000 m² bereits eröffnet und belegt. Zu diesen klassischen Business Center-Flächen kommen noch fünf Coworking- und zwei Hybridflächen* mit jeweils ca. 1.300 m², ebenfalls komplett vermietet. Acht der 15 Standorte liegen in der Innenstadt, die anderen in Stadtteillagen, die maximal 10 km vom Central Business District entfernt sind, mit kurzen Wegen zu ÖPNV. „Die Eröffnung eines weiteren Business Centers von Workrepublic, die bereits seit 2015 ein Business Center in unmittelbarer Nähe des Mannheimer Hauptbahnhofs betreiben, wird mit ca. 800 m² für Mai 2020 erwartet“, so Konstantinos Krikelis, Leiter Office Leasing, JLL Team Rhein-Neckar. Und Krikelis ergänzt: „Auch andere Betreiber führen Verhandlungen über die Anmietung von Flächen. Dabei handelt es sich um Größenordnungen jenseits der 5.000 m². Der Markt hat eindeutig Nachholbedarf.“

Derzeit rangiert Mannheim unter den zwölf untersuchten Secondary Märkten mit dem Angebot an flexiblen Flächen nur auf Platz 9. Nürnberg (künftig 39.200 m²), Hannover (künftig 26.800 m²) und Essen (künftig 24.300 m²) sind die Märkte mit den meisten von Betreibern angemieteten Flächen. Diese Flächen sind entweder bereits eröffnet, von Nutzern belegt oder stehen zur Eröffnung an.

Hot Desk und Fixed Desk in Mannheim vergleichsweise günstig

Zwar weist die Rhein-Neckar-Metropole mit 18,50 Euro/m²/Monat eine der höchsten Spitzenmieten bei der „klassischen“ Vermietung in Secondary Cities auf. Die Kosten im Flex Space Angebot bewegen sich demgegenüber im Mittelfeld: für einen frei wählbaren Arbeitsplatz (Hot Desk) im Schnitt bei 160 Euro/Monat, für einen festen Arbeitsplatz (Fixed Desk) bei monatlich 230 Euro. Wer allerdings einen Arbeitsplatz in einem separaten Büro (Private Office) vorzieht, muss in Mannheim tief in die Tasche greifen: 600 Euro/Monat wird unter den Secondary Cities nur noch von Hannover (625 Euro) übertroffen. „Mangelndes Angebot an „Private Offices“ sorgen für die hohen Angebotspreise. Betreiber, die solche Flächen anbieten, wie etwa das Business Center Mannheim im Stadtquartier Q6Q7, sind derzeit noch rar“, so Krikelis.

„Grundsätzlich gilt, dass sich die Angebotspreise der drei Arbeitsplatzkategorien ‚Hot Desk‘, ‚Fixed Desk‘ und ‚Private Office‘ in den Secondary Cities ‚nur‘ zwischen 10 und 20 Prozent unter denen der Big 7 bewegen. Das Mietpreisniveau ist aber deutlich niedriger, die gemittelten Bürospitzenmieten liegen bei lediglich 50 Prozent der Big 7“, sagt Andree Scherer, Leader Flex JLL Germany. Und er ergänzt: „Da der Mietpreis ein signifikanter Kostenfaktor ist, haben die Betreiber in den Secondary Cities also deutlich geringere Mietkosten bei nur wenig geringeren Angebotspreisen. Die Kosten für Personal und Flächenausstattung könnten in den Secondary Cities eher niedriger als in den Big 7 ausfallen.“ Gute Chancen auf rentable Betriebe also. Voraussetzung: die Standorte müssen ausreichend ausgelastet sein. „Und das sind sie in Mannheim“, bestätigt Konstantinos Krikelis.

„Mannheim zeigt alle Voraussetzungen für die Expansion von Flex-Betreibern“, so Scherer. Die Stadt ist bedeutende regionale Wirtschaftskraft mit günstiger Lage zwischen dem Rhein-Main-Gebiet, der Region Karlsruhe und dem Großraum Stuttgart, einer guten Verkehrsanbindung über Straße, Schiene und Luft, mit einer Mischung aus Groß-, sowie kleinen und mittleren Unternehmen und hat damit generell ein hohes Nachfragepotential für Flex Space. „Erst recht, wenn ein Angebotsmangel vorherrscht“, ergänzt Krikelis. „Bei einem Büroflächenbestand auf dem Mannheimer Büromarkt von 2,1 Mio. m² bewegt sich die Leerstandsquote bei lediglich 3,8%.

Durch die zahlreichen Anmietungen bereits im Projektstadium, bleibt nach wie vor wenig Spielraum für einen Teil der Flächen suchenden Nutzer. Für Unternehmen oder Start-ups, die kurzfristig Bedarf haben, stellen solche Flex Spaces durchaus eine Alternative dar. Der Vorteil: Flexible Vertragskonditionen, einfache Anmietungsprozesse, die Services der Betreiber sowie der Austausch mit der Community. Und last but not least ein trendiges Arbeitsumfeld als bei vielen älteren eigengenutzten Immobilien. Das macht Flex Space zu einer attraktiven Option.“







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