21.10.2019 Logistik- und Industrieflächen Bremen: Spitzenrenditen von 4,35 Prozent
Der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung sowie Verkauf und Neubau von Eigennutzern) in Bremen und dem direkten Umland hat das erste Halbjahr 2019 erfolgreich abgeschlossen. Mit einem generierten Flächenumsatz von gut 134.000 m² lag das erste Halbjahr zwar deutlich unter dem bisherigen Rekordhalbjahresergebnis aus 2018 mit 160.000 m², jedoch immer noch über dem 5-Jahres-Durchschnitt von rund 125.000 m². „Grund für den Rückgang um rund 16 % war unter anderem wieder das äußerst knappe Flächenangebot – die Nachfrage ist dabei ungebrochen“, berichtet Björn Sundermann, Bereichsleiter für Industrie- und Logistikimmobilien bei Robert C. Spies.
Großabschlüsse waren wieder Umsatztreiber
Große Flächenumsätze mit Hallengrößen ab 10.000 m² waren prägend für das erzielte Ergebnis. Die drei größten registrierten Flächenumsätze kamen zusammen auf knapp 48.500 m². Dabei war der Mietvertrag einer Neubauprojektierung mit 18.450 m² Fläche an den Automobilzulieferer Linde & Wiemann in Bremen an der Hansalinie der größte Umsatz im ersten Halbjahr 2019. An zweiter Stelle folgt ein Flächenumsatz aus Oyten. Hier baut die Heinrich Hoppe Spedition ihren neuen Firmensitz – auf einem 38.500 m² großen Grundstück wird gerade eine Halle mit rund 17.000 m² errichtet, dazu noch ein Verwaltungsgebäude und eine Autowerkstatt. Die Spedition konzentriert somit ihre sechs Niederlassungen in der Region zukünftig an einem Standort. Bei dem drittgrößten Abschluss handelt es sich um eine Anmietung einer 12.500 m² großen Halle durch den Versandriesen Amazon im Bremer Güterverkehrszentrum (GVZ) – ebenfalls eine Neubauprojektierung.
Großvolumige Abschlüsse ab 10.000 m² erreichten insgesamt einen Marktanteil von knapp 53 %. Die Größenklasse zwischen 5.000 m² und unter 10.000 m² kam auf einen Anteil des Gesamtumsatzes von rund 22 %.
Hohe Nachfrage durch Logistikunternehmen
Die Logistikbranche fragte mit einem Anteil von 41 % am Flächenumsatz die meisten Flächen im ersten Halbjahr nach. Dahinter folgen an zweiter Stelle Industrieunternehmen mit einem Marktanteil von 31 % und an dritter Stelle Handelsunternehmen mit 14 %.
Auch 2019 wurde das Ergebnis im ersten Halbjahr durch Mietvertragsabschlüsse geprägt, die insgesamt einen Marktanteil von 63 % auf sich vereinigten. Dabei zeigt eine räumliche Differenzierung, dass im Bremer Stadtbereich faktisch alles Mietverträge abgeschlossen wurden, während im Umland Eigennutzungen mit 80 % der Flächenumsätze dominierten, z. B. in Oyten, Achim und Weyhe.
Spitzenrenditen von 4,35 %
Der Bremer Markt für Industrie- und Logistikflächen bleibt insgesamt weiter ein Vermieter- und Verkäufermarkt – das spiegelt sich auch in den Mieten und Renditen wider. Die Mieten sind weiter angestiegen und liegen für neue moderne Logistikflächen – im Spitzensegment – bei bis zu 4,70 EUR/m². Für den Bereich Light Industrial erreichen die Mietpreise in der Spitze sogar 5,25 EUR/m². Auch die Renditen sind aufgrund der übergroßen Nachfrage weiter deutlich gesunken und betragen für moderne Logistikflächen (Core-Produkte) aktuell bis zu 4,35 %.
Fehlendes Flächenangebot bleibt Hauptproblem
Im laufenden Jahr wird sich der Flächenumsatz voraussichtlich etwas weniger dynamisch entwickeln als im Vorjahr 2018. „Hauptproblem bleibt das fast schon chronisch fehlende Flächenangebot – denn die hohe Nachfrage ist nach wie vor da. Bei Leerständen, die gegen 1 % tendieren, ist die Auswahl folglich stark begrenzt“, so Björn Sundermann. Ferner werden die großvolumigeren Abschlüsse im direkten Bremer Umland deutlich weniger, da viele Gewerbegebiete gegenwärtig nahezu keine freien Kapazitäten für Logistikhallen haben, z. B. in Oyten und Achim. Gleichzeitig benötigen Mercedes und der Automotive Sektor in Bremen – mit wenigen Ausnahmen – weniger neue Flächen, da aktuell keine neuen Produktumstellungen für ein neues Fahrzeugmodell anstehen.
„Insgesamt herrscht gegenwärtig bei der Abschlussbereitschaft für das Anmieten großer Hallen eine gewisse Zurückhaltung“, beobachtet der Logistikimmobilienspezialist. Diese ist wahrscheinlich auch dem unsicherer werdenden wirtschaftlichen Umfeld geschuldet – denn Interesse und Neugier seien weiterhin vorhanden.
Unterschiedlichste Neubauprojektierungen
Um die Nachfrage nach großen Hallen bedienen zu können, sind weitere Projektierungen geplant. Der hohen Nachfrage im kleinteiligeren Segment der „leichten Industrie und Produktion" hingegen wird weniger Berücksichtigung entgegengebracht. „Demzufolge kaufen Unternehmen mittlerweile auch Grundstücke mit partiell passenden Hallenflächen und passen diese baulich an ihre Produktionsabläufe an, um überhaupt an neue und ausreichend große Flächen zu kommen“, sagt Björn Sundermann.
Die Kaufpreise für frei verfügbare, gewerblich nutzbare Grundstücke entkoppeln sich zunehmend von den angesetzten Bodenrichtwerten. Für eine leichte Entlastung wird vermutlich die Projektierung von Peper & Söhne in der Bremer Neustadt sorgen – hier entstehen auf dem 9 Hektar großen Neustadtsgüterbahnof zukünftig mehrere Hallenflächen mit Größen zwischen 300 m² und 5.000 m². Neue Gewerbeflächen entstehen auch nördlich von Bremen. Hier entwickelt u. a. Panattoni spekulativ den „Panattoni Park Bremen-Nord". Auf einer Grundstücksfläche von rund 5,5 Hektar im Gewerbegebiet A27 in Schwanewede bei Bremen wird ein Logistikneubau mit drei Hallenabschnitten zwischen 6.000 m² und 10.000 m² realisiert. Insgesamt entstehen rund 22.600 m² Hallenfläche, 1.670 m² Mezzanine- sowie 910 m² Bürofläche. Hallenhöhe der Liegenschaft wird im Lichten 10,0 m betragen. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2020 geplant.
Prognose: Jahresergebnis von knapp 260.000 m²
Gewerbliche Hallenflächen bleiben in Bremen weiterhin ein knappes Gut. Der Druck auf die steigenden Preise und sinkenden Renditen wird anhalten. „Aufgrund einiger neuer, spekulativer Projektentwicklungen erwarten wir dennoch einen Gesamtflächenumsatz von etwa 260.000 m²“, prognostiziert Björn Sundermann für das Gesamtjahr 2109.
Großabschlüsse waren wieder Umsatztreiber
Große Flächenumsätze mit Hallengrößen ab 10.000 m² waren prägend für das erzielte Ergebnis. Die drei größten registrierten Flächenumsätze kamen zusammen auf knapp 48.500 m². Dabei war der Mietvertrag einer Neubauprojektierung mit 18.450 m² Fläche an den Automobilzulieferer Linde & Wiemann in Bremen an der Hansalinie der größte Umsatz im ersten Halbjahr 2019. An zweiter Stelle folgt ein Flächenumsatz aus Oyten. Hier baut die Heinrich Hoppe Spedition ihren neuen Firmensitz – auf einem 38.500 m² großen Grundstück wird gerade eine Halle mit rund 17.000 m² errichtet, dazu noch ein Verwaltungsgebäude und eine Autowerkstatt. Die Spedition konzentriert somit ihre sechs Niederlassungen in der Region zukünftig an einem Standort. Bei dem drittgrößten Abschluss handelt es sich um eine Anmietung einer 12.500 m² großen Halle durch den Versandriesen Amazon im Bremer Güterverkehrszentrum (GVZ) – ebenfalls eine Neubauprojektierung.
Großvolumige Abschlüsse ab 10.000 m² erreichten insgesamt einen Marktanteil von knapp 53 %. Die Größenklasse zwischen 5.000 m² und unter 10.000 m² kam auf einen Anteil des Gesamtumsatzes von rund 22 %.
Hohe Nachfrage durch Logistikunternehmen
Die Logistikbranche fragte mit einem Anteil von 41 % am Flächenumsatz die meisten Flächen im ersten Halbjahr nach. Dahinter folgen an zweiter Stelle Industrieunternehmen mit einem Marktanteil von 31 % und an dritter Stelle Handelsunternehmen mit 14 %.
Auch 2019 wurde das Ergebnis im ersten Halbjahr durch Mietvertragsabschlüsse geprägt, die insgesamt einen Marktanteil von 63 % auf sich vereinigten. Dabei zeigt eine räumliche Differenzierung, dass im Bremer Stadtbereich faktisch alles Mietverträge abgeschlossen wurden, während im Umland Eigennutzungen mit 80 % der Flächenumsätze dominierten, z. B. in Oyten, Achim und Weyhe.
Spitzenrenditen von 4,35 %
Der Bremer Markt für Industrie- und Logistikflächen bleibt insgesamt weiter ein Vermieter- und Verkäufermarkt – das spiegelt sich auch in den Mieten und Renditen wider. Die Mieten sind weiter angestiegen und liegen für neue moderne Logistikflächen – im Spitzensegment – bei bis zu 4,70 EUR/m². Für den Bereich Light Industrial erreichen die Mietpreise in der Spitze sogar 5,25 EUR/m². Auch die Renditen sind aufgrund der übergroßen Nachfrage weiter deutlich gesunken und betragen für moderne Logistikflächen (Core-Produkte) aktuell bis zu 4,35 %.
Fehlendes Flächenangebot bleibt Hauptproblem
Im laufenden Jahr wird sich der Flächenumsatz voraussichtlich etwas weniger dynamisch entwickeln als im Vorjahr 2018. „Hauptproblem bleibt das fast schon chronisch fehlende Flächenangebot – denn die hohe Nachfrage ist nach wie vor da. Bei Leerständen, die gegen 1 % tendieren, ist die Auswahl folglich stark begrenzt“, so Björn Sundermann. Ferner werden die großvolumigeren Abschlüsse im direkten Bremer Umland deutlich weniger, da viele Gewerbegebiete gegenwärtig nahezu keine freien Kapazitäten für Logistikhallen haben, z. B. in Oyten und Achim. Gleichzeitig benötigen Mercedes und der Automotive Sektor in Bremen – mit wenigen Ausnahmen – weniger neue Flächen, da aktuell keine neuen Produktumstellungen für ein neues Fahrzeugmodell anstehen.
„Insgesamt herrscht gegenwärtig bei der Abschlussbereitschaft für das Anmieten großer Hallen eine gewisse Zurückhaltung“, beobachtet der Logistikimmobilienspezialist. Diese ist wahrscheinlich auch dem unsicherer werdenden wirtschaftlichen Umfeld geschuldet – denn Interesse und Neugier seien weiterhin vorhanden.
Unterschiedlichste Neubauprojektierungen
Um die Nachfrage nach großen Hallen bedienen zu können, sind weitere Projektierungen geplant. Der hohen Nachfrage im kleinteiligeren Segment der „leichten Industrie und Produktion" hingegen wird weniger Berücksichtigung entgegengebracht. „Demzufolge kaufen Unternehmen mittlerweile auch Grundstücke mit partiell passenden Hallenflächen und passen diese baulich an ihre Produktionsabläufe an, um überhaupt an neue und ausreichend große Flächen zu kommen“, sagt Björn Sundermann.
Die Kaufpreise für frei verfügbare, gewerblich nutzbare Grundstücke entkoppeln sich zunehmend von den angesetzten Bodenrichtwerten. Für eine leichte Entlastung wird vermutlich die Projektierung von Peper & Söhne in der Bremer Neustadt sorgen – hier entstehen auf dem 9 Hektar großen Neustadtsgüterbahnof zukünftig mehrere Hallenflächen mit Größen zwischen 300 m² und 5.000 m². Neue Gewerbeflächen entstehen auch nördlich von Bremen. Hier entwickelt u. a. Panattoni spekulativ den „Panattoni Park Bremen-Nord". Auf einer Grundstücksfläche von rund 5,5 Hektar im Gewerbegebiet A27 in Schwanewede bei Bremen wird ein Logistikneubau mit drei Hallenabschnitten zwischen 6.000 m² und 10.000 m² realisiert. Insgesamt entstehen rund 22.600 m² Hallenfläche, 1.670 m² Mezzanine- sowie 910 m² Bürofläche. Hallenhöhe der Liegenschaft wird im Lichten 10,0 m betragen. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2020 geplant.
Prognose: Jahresergebnis von knapp 260.000 m²
Gewerbliche Hallenflächen bleiben in Bremen weiterhin ein knappes Gut. Der Druck auf die steigenden Preise und sinkenden Renditen wird anhalten. „Aufgrund einiger neuer, spekulativer Projektentwicklungen erwarten wir dennoch einen Gesamtflächenumsatz von etwa 260.000 m²“, prognostiziert Björn Sundermann für das Gesamtjahr 2109.
