15.10.2019 Düsseldorfer Büromarkt präsentiert sich mit neuem Rekordumsatz
Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) erzielte in den ersten drei Quartalen 2019 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 395.000 m². Er liegt damit rd. 83.000 m² bzw. 27% über dem Vorjahresergebnis (I.-III. Quartal 2018: rd. 312.000 m²) und markiert gleichzeitig den höchsten jemals registrierten Umsatz in diesem Zeitraum. Die bisherige Höchstmarke wurde 2017 mit rd. 351.000 m² analysiert.
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein angesichts internationaler politischer und wirtschaftlicher Krisenszenarien sehr gutes und erfreuliches Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich trotz der in diesem Jahr spürbar nachlassenden Wirtschaftsentwicklung insgesamt sehr robust.“
Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 500.000 m² (2018: rd. 390.000 m²). „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge somit markant über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2009-2018: 367.000 m² p. a.). Wir gehen davon aus, dass sogar die Rekordmarke von rd. 510.000 m² aus dem Jahre 2007 fallen wird. “
Großabschlüsse treiben Büroflächenumsatz
Hintergrund für das hohe Ergebnis in den ersten neun Monaten dieses Jahres: Nachdem im Vorjahreszeitraum nur eine Vermietung über 10.000 m² mit rd. 35.500 m² (Deloitte im „Heinrich Campus“) in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgte, konnten in den ersten drei Quartalen 2019 sechs Abschlüsse in dieser Größenordnung mit insgesamt rd. 127.000 m² gemeldet werden:
- Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von rd. 36.800 m² Bürofläche in der Projektentwicklung "Mizal" an der Völklinger Straße im Stadtteil Friedrichstadt durch das internationale Medienunternehmen WPP.
- Das internationale Beratungsunternehmen PricewaterhouseCoopers (PwC) hat sich rd. 26.000 m² Bürofläche in der Projektentwicklung „Eclipse“ in der Georg-Glock-Straße/Ecke Kennedydamm gesichert.
- Der Co-Working-Anbieter WeWork hat rd. 21.600 m² in den Düsseldorfer „Herzogterrassen“ langfristig gemietet.
- Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) des Landes Nordrhein-Westfalen hat unter Beteiligung von AENGEVELT im Bürokomplex „RWI 4“ an der Völklinger Straße einen Mietvertrag über rd. 15.600 m² Bürofläche abgeschlossen.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet zog das kontrahierte Büroflächenvolumen in den ersten drei Quartalen 2019 um 33% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf ca. 356.000 m² an, die Marktquote am Gesamtumsatz stieg auf 90% (I.-III. Q. 2018: ca. 268.000 m² bzw. 86%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) sank um rd. 11% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 39.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 10% (I.-III. Q. 2018: ca. 44.000 m² bzw. 14%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen in den ersten drei Quartalen 2019 rd. 206.400 m² bzw. 52% des regionalen Gesamtbüro-flächenumsatzes (I.-III. Q. 2018: 152.600 m² bzw. 49%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 133.600 m² höher als im Vorjahr (I.-III. Q. 2018: 87.700 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend von 28% im Vorjahr auf aktuell 34%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel") eine markante Reduzierung der Vermietungsaktivitäten: Die Nachfrage sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 27.700 m² auf nunmehr 16.000 m². Die Marktquote halbierte sich von 9% auf aktuell 4%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte in den ersten drei Quartalen 2019 mit rd. 126.500 m² bzw. 32% des Gesamtumsatzes die Gruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen. Im Vorjahreszeitraum war deren Anteil sehr viel kleiner (I.-III. Q. 2018: 24.900 m² bzw. 8%).
• Einen großen “Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste im Betrachtungszeitraum die Nachfragegruppe der „beratenden und sonstigen Dienstleister“ verbuchen: Sowohl der absolute Flächenumsatz (rd. 124.100 m²) als auch die Quote (32%) sanken deutlich (I.-III. Q. 2018: 192.600 m² bzw. 62%).
• Demgegenüber mieteten Finanzdienstleister in der Region Düsseldorf mit 43.900 m² mehr Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2018: 30.200 m²). Die Markquote blieb dennoch nahezu stabil (2019: 11%, 2018: 10%).
• Die Gruppe der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, hat im bisherigen Jahresverlauf 2019 rd. 56.500 m² angemietet (I.-III. 2018: 43.200 m²). Die Marktquote blieb mit rd. 14% konstant.
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 44.500 m² bzw. einer Quote von 11% erheblich stärker als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2018: 21.100 m² bzw. 7%).
Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• 2017 und 2018 fielen die Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit 82.000 m² bzw. 92.000 m² gering aus. Auch 2019 wird die Neubautätigkeit mit ca. 94.000 m² fertig gestellter Bürofläche weiterhin unterhalb des Dekadenmittels (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.) liegen.
Büroflächenangebot
• Ende September 2019 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 670.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 8% unter dem Vorjahreswert (Ende September 2018: rd. 730.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 460.000 m², auf das Umland rd. 210.000 m² (Ende September 2018: 515.000 m² bzw. 215.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,38 Mio. m² auf ca. 7,1% Ende September 2019 (Ende Sept. 2018: 7,9%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende September 2019 rd. 6,0%, im Umland rd. 12,4% (Ende Sept. 2018: 6,8% bzw. 12,8%).
• Bis zum Jahresende 2019 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen einer überdurchschnittlichen Flächennachfrage und des nur geringen Fertigstellungs-volumens mit einem weiteren Rückgang der Angebotsreserve.
Mietpreise für Büroflächen auf hohem Niveau
• Binnen Jahresfrist ist die gewichtete Spitzenmiete bei rd. EUR 28,-/m² stabil geblieben. Bis zum Jahresende 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem Anziehen der Spitzenmiete auf voraussichtlich EUR 28,50/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 18,40/m² im III. Quartal 2018 markant auf aktuell EUR 19,90/m².
Für Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, ein angesichts internationaler politischer und wirtschaftlicher Krisenszenarien sehr gutes und erfreuliches Ergebnis: „Der regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt präsentiert sich trotz der in diesem Jahr spürbar nachlassenden Wirtschaftsentwicklung insgesamt sehr robust.“
Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen regionalen Büroflächenumsatz von mindestens 500.000 m² (2018: rd. 390.000 m²). „Dieser Wert“, so Fenderl, „läge somit markant über dem mittleren Umsatzvolumen der letzten Dekade (2009-2018: 367.000 m² p. a.). Wir gehen davon aus, dass sogar die Rekordmarke von rd. 510.000 m² aus dem Jahre 2007 fallen wird. “
Großabschlüsse treiben Büroflächenumsatz
Hintergrund für das hohe Ergebnis in den ersten neun Monaten dieses Jahres: Nachdem im Vorjahreszeitraum nur eine Vermietung über 10.000 m² mit rd. 35.500 m² (Deloitte im „Heinrich Campus“) in der Büromarktregion Düsseldorf erfolgte, konnten in den ersten drei Quartalen 2019 sechs Abschlüsse in dieser Größenordnung mit insgesamt rd. 127.000 m² gemeldet werden:
- Größte Vermietungstransaktion im bisherigen Jahresverlauf war die Anmietung von rd. 36.800 m² Bürofläche in der Projektentwicklung "Mizal" an der Völklinger Straße im Stadtteil Friedrichstadt durch das internationale Medienunternehmen WPP.
- Das internationale Beratungsunternehmen PricewaterhouseCoopers (PwC) hat sich rd. 26.000 m² Bürofläche in der Projektentwicklung „Eclipse“ in der Georg-Glock-Straße/Ecke Kennedydamm gesichert.
- Der Co-Working-Anbieter WeWork hat rd. 21.600 m² in den Düsseldorfer „Herzogterrassen“ langfristig gemietet.
- Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) des Landes Nordrhein-Westfalen hat unter Beteiligung von AENGEVELT im Bürokomplex „RWI 4“ an der Völklinger Straße einen Mietvertrag über rd. 15.600 m² Bürofläche abgeschlossen.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
Innerhalb der Region Düsseldorf kam es zu folgenden Umsatzverteilungen:
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet zog das kontrahierte Büroflächenvolumen in den ersten drei Quartalen 2019 um 33% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf ca. 356.000 m² an, die Marktquote am Gesamtumsatz stieg auf 90% (I.-III. Q. 2018: ca. 268.000 m² bzw. 86%).
• Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) sank um rd. 11% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf rd. 39.000 m², der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 10% (I.-III. Q. 2018: ca. 44.000 m² bzw. 14%).
• Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrandbereiche. Auf sie entfielen in den ersten drei Quartalen 2019 rd. 206.400 m² bzw. 52% des regionalen Gesamtbüro-flächenumsatzes (I.-III. Q. 2018: 152.600 m² bzw. 49%).
• Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 133.600 m² höher als im Vorjahr (I.-III. Q. 2018: 87.700 m²). Die Umsatzquote stieg dementsprechend von 28% im Vorjahr auf aktuell 34%.
• Demgegenüber analysierte AENGEVELT im Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel") eine markante Reduzierung der Vermietungsaktivitäten: Die Nachfrage sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 27.700 m² auf nunmehr 16.000 m². Die Marktquote halbierte sich von 9% auf aktuell 4%.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Den größten Marktanteil erreichte in den ersten drei Quartalen 2019 mit rd. 126.500 m² bzw. 32% des Gesamtumsatzes die Gruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen. Im Vorjahreszeitraum war deren Anteil sehr viel kleiner (I.-III. Q. 2018: 24.900 m² bzw. 8%).
• Einen großen “Bedeutungsverlust“ in der Region Düsseldorf musste im Betrachtungszeitraum die Nachfragegruppe der „beratenden und sonstigen Dienstleister“ verbuchen: Sowohl der absolute Flächenumsatz (rd. 124.100 m²) als auch die Quote (32%) sanken deutlich (I.-III. Q. 2018: 192.600 m² bzw. 62%).
• Demgegenüber mieteten Finanzdienstleister in der Region Düsseldorf mit 43.900 m² mehr Bürofläche als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2018: 30.200 m²). Die Markquote blieb dennoch nahezu stabil (2019: 11%, 2018: 10%).
• Die Gruppe der "sonstigen Nutzer", in die vor allem Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, hat im bisherigen Jahresverlauf 2019 rd. 56.500 m² angemietet (I.-III. 2018: 43.200 m²). Die Marktquote blieb mit rd. 14% konstant.
• Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände zeigte sich mit 44.500 m² bzw. einer Quote von 11% erheblich stärker als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2018: 21.100 m² bzw. 7%).
Weiterhin geringe Neubautätigkeit
• 2017 und 2018 fielen die Bürofertigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) mit 82.000 m² bzw. 92.000 m² gering aus. Auch 2019 wird die Neubautätigkeit mit ca. 94.000 m² fertig gestellter Bürofläche weiterhin unterhalb des Dekadenmittels (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.) liegen.
Büroflächenangebot
• Ende September 2019 stellt sich der Angebotssockel auf rd. 670.000 m² Bürofläche und liegt damit rd. 8% unter dem Vorjahreswert (Ende September 2018: rd. 730.000 m²).
• Auf das Düsseldorfer Stadtgebiet entfallen davon rd. 460.000 m², auf das Umland rd. 210.000 m² (Ende September 2018: 515.000 m² bzw. 215.000 m²).
• Die Leerstandsquote für die gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) stellt sich damit bei einem Gesamtmietflächenbestand von rd. 9,38 Mio. m² auf ca. 7,1% Ende September 2019 (Ende Sept. 2018: 7,9%).
• Im Düsseldorfer Stadtgebiet beträgt die Leerstandsquote Ende September 2019 rd. 6,0%, im Umland rd. 12,4% (Ende Sept. 2018: 6,8% bzw. 12,8%).
• Bis zum Jahresende 2019 rechnet AENGEVELT-RESEARCH im Rahmen einer überdurchschnittlichen Flächennachfrage und des nur geringen Fertigstellungs-volumens mit einem weiteren Rückgang der Angebotsreserve.
Mietpreise für Büroflächen auf hohem Niveau
• Binnen Jahresfrist ist die gewichtete Spitzenmiete bei rd. EUR 28,-/m² stabil geblieben. Bis zum Jahresende 2019 geht AENGEVELT-RESEARCH von einem Anziehen der Spitzenmiete auf voraussichtlich EUR 28,50/m² aus.
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg binnen Jahresfrist von rd. EUR 18,40/m² im III. Quartal 2018 markant auf aktuell EUR 19,90/m².
