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08.10.2019 Studie für bessere Kriterien zur Bewertung von Immobilienentwicklern

Die Consus Real Estate AG hat gestern im Rahmen der Paneldiskussion „RETHINK REAL ESTATE“ am Ausstellerstand C1.342 erste Ergebnisse einer neuen Studie zur Bewertung von Immobilienentwicklern am Kapitalmarkt vorgestellt. Aus der Studie geht hervor, dass Immobilienentwickler tendenziell ein systematisches Risiko (Beta) von mehr als 1,0 aufweisen, was ihre Prozyklizität gegenüber Marktbewegungen bestätigt, während REITs eine eher konservative, von Marktbewegungen weniger beeinflusste Anlage sind. Bei nahezu gleicher erwarteter Durchschnittsrendite hätten Anteilseigner von Entwicklungsunternehmen demnach in der Vergangenheit verglichen mit REITs eine geringere risikoadjustierte Rendite erzielt, da das Risikoprofil von Immobilienentwicklern zumindest in der Vergangenheit durchschnittlich höher war. Prof. Dr. Roland Füss, Professor für Real Estate Finance an der Universität St.Gallen, und Gianluca Marcato, Professor of Finance and Real Estate an der Henley Business School (University of Reading), erstellen derzeit eine Studie zur Erforschung eben dieses Phänomens. Dabei gehen sie den folgenden Fragen nach:

• Fordern Fremdkapitalgeber eine zu hohe Fremdkapitalrendite von Projektentwicklern, sind also die Fremdkapitalkosten zu hoch?
• Kann ein Schuldenabbau zu einer deutlichen Senkung der Fremdkapitalkosten und damit zu einer Steigerung der Eigenkapitalrendite führen?
• Führt die Verwendung standardisierter Finanzkennzahlen zu Fehlbewertungen bei Projektentwicklern?
• Sind standardisierte Kennzahlen und Modelle, die auf Bestandshalter wie REITs angewandt werden, auch auf die Bewertung von Entwicklern anwendbar?

Ziel der Studienautoren ist außerdem die Identifizierung von „Best Practices Valuation Guidelines“ für die Kapitalmärkte, die – ähnlich den Best Practices Recommendations Guidelines of European Public Real Estate Association (EPRA 2016) – die Vergleichbarkeit der Bewertung von Immobilienunternehmen über alle Geschäftsfelder und Sektoren hinweg sicherstellen.

„Projektentwickler werden derzeit nach den gleichen Methoden bewertet wie Bestandshalter. Dieser verallgemeinernde Ansatz geht allerdings ebenso wie die Best Practices Recommendations Guidelines of European Public Real Estate Association (EPRA 2016) nicht ausreichend auf die jeweiligen Geschäftsmodelle der Entwickler ein. Consus hat die Studie in Auftrag gegeben, um die Unterschiede der Bewertungsmethoden und Ergebnisse herauszuarbeiten und das Bewusstsein für die Notwendigkeit stärker differenzierter Bewertungskriterien zu schärfen“, erklärt Andreas Steyer, CEO der Consus Real Estate AG, des führenden Immobilienentwicklers in den Top 9 Städten Deutschlands.

„Ziel unserer Studie ist die Identifizierung sektorspezifischer Risiken und Werttreiber sowie die Suche nach ‚Best Practice Valuation Guidelines‘. Bei der Bewertung von Entwicklern sollte der Schwerpunkt auf den laufenden Geschäftstätigkeiten liegen, die anders als das Vermögen von Bestandshaltern nicht statisch sind. Auch das Wachstum spielt in dieser Hinsicht bei der Bewertung von Immobilienunternehmen, insbesondere von Entwicklern, eine große Rolle. Ein sinnvolles Bewertungskriterium könnte bei Entwicklern zum Beispiel ihr Unternehmenswert (Börsenwert zuzüglich Nettoverschuldung) gegenüber dem EBITDA-Multiplikator (Gewinn vor Steuern, Zinsen, Abschreibungen und Amortisation) sein. Als Basis des Indikators für die Bewertung von Entwicklern eignet sich auch der wertberichtigte (bzw. revidierte) Nettoinventarwert (Net Asset Value, NAV), der als sektorspezifischer NAV die Veränderung des Wertes der gehaltenen Immobilien und vor allem die Wertsteigerung der zu entwickelnden Objekte erfasst“, erläutert Prof. Dr. Roland Füss von der Universität St. Gallen, der die Paneldiskussion mit der Präsentation der ersten Studienergebnisse eröffnete. Die finalen Ergebnisse der Studie werden für den März des kommenden Jahres erwartet.
Die aktuelle Debatte zur Risikomessung bei Immobilienentwicklern findet im Kontext einer momentan enormen Nachfrage nach Wohnraum statt. Bis 2030 werden in Deutschland rund 3,2 Millionen neue Wohnungen benötigt, was zu einem potenziellen Gesamtentwicklungsvolumen von einer Billion Euro führt. Allein bis zum Jahr 2022 sind 1,5 Millionen Wohneinheiten geplant.

Die daraus entstehende Herausforderung einer Finanzierung der dringend benötigten Wohnimmobilien war eines der Themen, die heute im Rahmen der Paneldiskussion „RETHINK REAL ESTATE“ auf der EXPO REAL in München diskutiert wurden. Auf dem Podium saßen zudem Prof. Dr. Kerstin Hennig, Head of EBS Real Estate Management Institute (REMI), Consus-CEO Andreas Steyer und Susanne Schröter, Managing Director im Bereich Equity Capital Markets der Deutschen Bank, die anhand einer Reihe konkreter Fallbeispiele die Problematik der Finanzierung beleuchtete.

„Deutschland hat den Urbanisierungstrend verschlafen. Eine deutsche Stadt wie Frankfurt am Main bleibt objektiv gesehen im Vergleich mit Städten wie Kopenhagen oder London weit zurück, was die effiziente Flächennutzung und Nachverdichtung angeht. Und gerade im Wohnimmobilienbereich fehlt es oft an innovativen und smarten Konzepten“, sagte Prof. Dr. Hennig.

„Aus Gesprächen mit Kunden und Investoren wissen wir, dass eine einfach nachvollziehbare Bewertungsmethode für sie eine wichtige Grundlage bei der Investitionsentscheidung für die Aktie eines Immobilienentwicklers ist. Insbesondere muss diese Methode die Vergleichbarkeit verschiedener Unternehmen der Branche sicherstellen“, bekräftigte Susanne Schröter.

„Letztlich sollte sich die Branche bei der Implementierung der ‚Best Practice Valuation Guidelines‘ am Modellcharakter der EPRA orientieren“, resümierte Andreas Steyer. Die EPRA, eine Vereinigung der börsennotierten europäischen Immobilienunternehmen, übt eine wichtige Richtlinienfunktion aus.







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