06.10.2019 Münchner Büromarkt: Renditen fallen in ungeahnte Tiefen
Mangelnde Flächenverfügbarkeiten prägen den Münchener Büromarkt weiterhin. Nutznießer ist der Osten der Stadt, der für immer mehr Mieter interessant wird. Auf dem Investmentmarkt sorgten großvolumige Transaktionen für ein umsatzstarkes Quartal.
Die Ergebnisse in Kürze:
• Flächenumsatz mit 613.200 m² in den ersten neun Monaten um 14 % niedriger als im Vorjahreszeitraum
• Leerstandsquote weiterhin bei sehr niedrigen 2,2 %
• Mit 2,73 Mio. Euro Transaktionsvolumen war das dritte Quartal umsatzstärker als die beiden vorherigen zusammen
• Spitzenrendite für Büroimmobilien fällt so stark wie in keiner anderen Top-7-Stadt
Büromarkt: Wo der Osten boomt
Mit insgesamt 613.200 m² lag der Flächenumsatz auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt um 14 % niedriger als im gleichen Vorjahreszeitraum. „Nicht die Nachfrage wird geringer, sondern das mangelnde Angebot ist der limitierende Faktor. Allerdings ist zu beobachten, dass einige Mieter etwas zurückhaltender bei ihrer Langzeitplanung werden – hierin könnten sich die wachsenden konjunkturellen Risiken widerspiegeln“, sagt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills.
In den Fokus der Flächengesuche rückte zuletzt immer mehr der östliche Stadtrand der bayrischen Landeshauptstadt. So lag der hiesige Flächenumsatz in den vergangenen zwölf Monaten bei über 110.000 m², womit er der umsatzstärkste aller Münchner Teilmärkte war. Rückblickend auf die Vermietungsleistung der letzten fünf Jahre lag der „Stadtrand Ost“ im Durchschnitt nur auf dem fünften Rang – umso deutlicher wird das aktuelle Interesse der Nutzer an der Lage. „Das Gebiet rund um das Werksviertel boomt. Auch Großunternehmen ziehen vermehrt an den Standort. Davon profitieren auch die umliegenden Bereiche wie Berg am Laim“, sagt Jungnickel und ergänzt: „Aufgrund des sehr geringen Leerstands im Zentrum weichen Firmen verstärkt in andere Lagen aus.“
Der Flächenmangel im Münchener Zentrum wirkt sich fortlaufend auf die Leerstandsquote aus, die auf einem niedrigen Niveau von 2,2 % verharrt – jedoch war die Isarmetropole die einzige der Top-7-Märkte ohne weiteren Rückgang der Leerstandsquote im dritten Quartal. Angesichts des großen Angebotsmangels befinden sich die Immobilieneigentümer weiterhin in einer starken Verhandlungsposition gegenüber den Nutzern. „Oftmals wird der Mietinteressent ausgewählt, der am wenigsten Flächenausbau verlangt“, berichtet Jungnickel.
Auch bei den Mieten gab es kaum Bewegung gegenüber dem Vorquartal. Die Spitzenmiete verblieb bei 36,50 Euro/m², während die Durchschnittsmiete marginal auf 19,00 Euro/m² (+0,5 %) stieg.
Zwar kündigt sich für das kommende Jahr das höchste Flächenfertigstellungsvolumen der letzten zehn Jahre an, jedoch sind von den rund 317.000 m² neue Bürofläche aktuell nur noch 40 % verfügbar. „Selbst die spekulativen Projektentwicklungen füllen sich nach und nach, denn der Bedarf an modernen Flächen ist ungebrochen hoch“, so Jungnickel. Eine spürbare Entspannung am Büromarkt ist daher auch für 2020 nicht in Sicht. Aufgrund der Angebotsknappheit ist jedoch mit einem leichten Rückgang des Flächenumsatzes im kommenden Jahr zu rechnen.
Investmentmarkt: Großvolumige Transaktionen treiben den Markt
Auf dem Münchener Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien konnte eine Zunahme des Transaktionsvolumens um 19 % ggü. dem Vorjahr auf 4,1 Mrd. Euro verzeichnet werden. Ein Grund für den Anstieg war das dritte Quartal 2019, welches mit rund 2,37 Mrd. Euro Transaktionsvolumen deutlich umsatzstärker als die beiden Vorquartale war, die zusammen nur 1,75 Mrd. Euro auf die Waage brachten. Geprägt wurde diese Umsatzsteigerung von großvolumigen Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Allein im Zeitraum von Anfang Juli bis Ende September konnten in München acht Objekte dieser Größenordnung verkauft werden – in den beiden vorherigen Quartalen waren es zusammen lediglich drei. „Großvolumige Core-Immobilien sind am Markt weiterhin stark nachgefragt. Die Preise bewegen sich daher derzeit in kaum für möglich gehaltenen Höhen“, konstatiert Michael Gail, Director und Teamleader Investment bei Savills in München.
In der Tat fiel die Spitzenrendite für Büroobjekte im dritten Quartal um weitere 20 Basispunkte auf nunmehr 2,7 % – das war der stärkste Rückgang im Vergleich aller Top-7-Städte und stellt zugleich das niedrigste Renditeniveau unter den Metropolen dar. Bei Geschäftshäusern fiel die Rendite ebenfalls um 20 Basispunkte und liegt jetzt bei nur noch 2,3 %. „Münchens international anerkannte Wirtschafts- und Innovationskraft macht die Stadt zu einem beliebten Investmentstandort für risikoaverse Käufer“, erklärt Michael Gail und betont: „Gerade Premiumimmobilien in den besten Lagen werden als Stabilitätsanker in Immobilienportfolios verwendet.“
Die hohe Attraktivität Münchens spiegelt sich auch in der Zahl neuer Marktakteure wider. Beispielhaft hierfür waren der Kauf des Ludwig durch das singapurische Family Office Pacific Eagle oder der Erwerb des Kustermann-Parks durch Henderson Park. Im bisherigen Jahresverlauf war der Anteil ausländischer Käufer jedoch mit 46 % am Transaktionsvolumen nur geringfügig mehr als im Vorjahr (44 %).
Insgesamt entfielen fast 79 % des Transaktionsvolumens in den ersten drei Quartalen auf Büroimmobilien, weitere 11 % auf Handelsobjekte. „Der starke Investorenfokus auf das Bürosegment wird von der aus Eigentümersicht positiven Entwicklung der Bürovermietungsmärkte befeuert. Ein Ende des intensiven Bieterwettstreits ist daher nicht Sicht“, sagt Michael Gail.
Doch nicht nur die zentralen Lagen in der Münchener Kernstadt wecken das Interesse der Investoren. Zählt man die Käufe im Umland mit hinzu, fällt das Investitionsvolumen mit insgesamt mehr als 5,0 Mrd. sogar noch deutlich höher aus. „Auf der Suche nach Büroflächen weichen Nutzer auch auf Standorte außerhalb der Münchner Stadtgrenzen aus. Dies erklärt die ebenso rege Aktivität am Investmentmarkt im Umland“, berichtet Michael Gail und konkretisiert: „Wir verzeichnen beispielsweise ein zunehmendes Investoreninteresse an Standorten wie Hallbergmoos oder Dornach, was bis vor kurzem noch nicht der Fall war.“
Auch das abschließende Quartal 2019 dürfte von einem hohen Transaktionsvolumen geprägt sein, denn die Nachfrage bleibt nach wie vor hoch und einige größere Transaktionen stehen vor dem Abschluss.
Die Ergebnisse in Kürze:
• Flächenumsatz mit 613.200 m² in den ersten neun Monaten um 14 % niedriger als im Vorjahreszeitraum
• Leerstandsquote weiterhin bei sehr niedrigen 2,2 %
• Mit 2,73 Mio. Euro Transaktionsvolumen war das dritte Quartal umsatzstärker als die beiden vorherigen zusammen
• Spitzenrendite für Büroimmobilien fällt so stark wie in keiner anderen Top-7-Stadt
Büromarkt: Wo der Osten boomt
Mit insgesamt 613.200 m² lag der Flächenumsatz auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt um 14 % niedriger als im gleichen Vorjahreszeitraum. „Nicht die Nachfrage wird geringer, sondern das mangelnde Angebot ist der limitierende Faktor. Allerdings ist zu beobachten, dass einige Mieter etwas zurückhaltender bei ihrer Langzeitplanung werden – hierin könnten sich die wachsenden konjunkturellen Risiken widerspiegeln“, sagt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills.
In den Fokus der Flächengesuche rückte zuletzt immer mehr der östliche Stadtrand der bayrischen Landeshauptstadt. So lag der hiesige Flächenumsatz in den vergangenen zwölf Monaten bei über 110.000 m², womit er der umsatzstärkste aller Münchner Teilmärkte war. Rückblickend auf die Vermietungsleistung der letzten fünf Jahre lag der „Stadtrand Ost“ im Durchschnitt nur auf dem fünften Rang – umso deutlicher wird das aktuelle Interesse der Nutzer an der Lage. „Das Gebiet rund um das Werksviertel boomt. Auch Großunternehmen ziehen vermehrt an den Standort. Davon profitieren auch die umliegenden Bereiche wie Berg am Laim“, sagt Jungnickel und ergänzt: „Aufgrund des sehr geringen Leerstands im Zentrum weichen Firmen verstärkt in andere Lagen aus.“
Der Flächenmangel im Münchener Zentrum wirkt sich fortlaufend auf die Leerstandsquote aus, die auf einem niedrigen Niveau von 2,2 % verharrt – jedoch war die Isarmetropole die einzige der Top-7-Märkte ohne weiteren Rückgang der Leerstandsquote im dritten Quartal. Angesichts des großen Angebotsmangels befinden sich die Immobilieneigentümer weiterhin in einer starken Verhandlungsposition gegenüber den Nutzern. „Oftmals wird der Mietinteressent ausgewählt, der am wenigsten Flächenausbau verlangt“, berichtet Jungnickel.
Auch bei den Mieten gab es kaum Bewegung gegenüber dem Vorquartal. Die Spitzenmiete verblieb bei 36,50 Euro/m², während die Durchschnittsmiete marginal auf 19,00 Euro/m² (+0,5 %) stieg.
Zwar kündigt sich für das kommende Jahr das höchste Flächenfertigstellungsvolumen der letzten zehn Jahre an, jedoch sind von den rund 317.000 m² neue Bürofläche aktuell nur noch 40 % verfügbar. „Selbst die spekulativen Projektentwicklungen füllen sich nach und nach, denn der Bedarf an modernen Flächen ist ungebrochen hoch“, so Jungnickel. Eine spürbare Entspannung am Büromarkt ist daher auch für 2020 nicht in Sicht. Aufgrund der Angebotsknappheit ist jedoch mit einem leichten Rückgang des Flächenumsatzes im kommenden Jahr zu rechnen.
Investmentmarkt: Großvolumige Transaktionen treiben den Markt
Auf dem Münchener Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien konnte eine Zunahme des Transaktionsvolumens um 19 % ggü. dem Vorjahr auf 4,1 Mrd. Euro verzeichnet werden. Ein Grund für den Anstieg war das dritte Quartal 2019, welches mit rund 2,37 Mrd. Euro Transaktionsvolumen deutlich umsatzstärker als die beiden Vorquartale war, die zusammen nur 1,75 Mrd. Euro auf die Waage brachten. Geprägt wurde diese Umsatzsteigerung von großvolumigen Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Allein im Zeitraum von Anfang Juli bis Ende September konnten in München acht Objekte dieser Größenordnung verkauft werden – in den beiden vorherigen Quartalen waren es zusammen lediglich drei. „Großvolumige Core-Immobilien sind am Markt weiterhin stark nachgefragt. Die Preise bewegen sich daher derzeit in kaum für möglich gehaltenen Höhen“, konstatiert Michael Gail, Director und Teamleader Investment bei Savills in München.
In der Tat fiel die Spitzenrendite für Büroobjekte im dritten Quartal um weitere 20 Basispunkte auf nunmehr 2,7 % – das war der stärkste Rückgang im Vergleich aller Top-7-Städte und stellt zugleich das niedrigste Renditeniveau unter den Metropolen dar. Bei Geschäftshäusern fiel die Rendite ebenfalls um 20 Basispunkte und liegt jetzt bei nur noch 2,3 %. „Münchens international anerkannte Wirtschafts- und Innovationskraft macht die Stadt zu einem beliebten Investmentstandort für risikoaverse Käufer“, erklärt Michael Gail und betont: „Gerade Premiumimmobilien in den besten Lagen werden als Stabilitätsanker in Immobilienportfolios verwendet.“
Die hohe Attraktivität Münchens spiegelt sich auch in der Zahl neuer Marktakteure wider. Beispielhaft hierfür waren der Kauf des Ludwig durch das singapurische Family Office Pacific Eagle oder der Erwerb des Kustermann-Parks durch Henderson Park. Im bisherigen Jahresverlauf war der Anteil ausländischer Käufer jedoch mit 46 % am Transaktionsvolumen nur geringfügig mehr als im Vorjahr (44 %).
Insgesamt entfielen fast 79 % des Transaktionsvolumens in den ersten drei Quartalen auf Büroimmobilien, weitere 11 % auf Handelsobjekte. „Der starke Investorenfokus auf das Bürosegment wird von der aus Eigentümersicht positiven Entwicklung der Bürovermietungsmärkte befeuert. Ein Ende des intensiven Bieterwettstreits ist daher nicht Sicht“, sagt Michael Gail.
Doch nicht nur die zentralen Lagen in der Münchener Kernstadt wecken das Interesse der Investoren. Zählt man die Käufe im Umland mit hinzu, fällt das Investitionsvolumen mit insgesamt mehr als 5,0 Mrd. sogar noch deutlich höher aus. „Auf der Suche nach Büroflächen weichen Nutzer auch auf Standorte außerhalb der Münchner Stadtgrenzen aus. Dies erklärt die ebenso rege Aktivität am Investmentmarkt im Umland“, berichtet Michael Gail und konkretisiert: „Wir verzeichnen beispielsweise ein zunehmendes Investoreninteresse an Standorten wie Hallbergmoos oder Dornach, was bis vor kurzem noch nicht der Fall war.“
Auch das abschließende Quartal 2019 dürfte von einem hohen Transaktionsvolumen geprägt sein, denn die Nachfrage bleibt nach wie vor hoch und einige größere Transaktionen stehen vor dem Abschluss.
