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02.10.2019 Renditen europäischer Wohnimmobilien auf neuem Rekordtief

Die quantitative Lockerung der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank hat zu einem beispiellosen Kapitalzufluss in Wohnimmobilien auf den europäischen Märkten geführt. Anleger schichten von Sparkonten und Anleihen mit negativen Renditen immer stärker auf Immobilien um. Die Untersuchungen aus dem jüngsten Residential Market Tracker des europäischen Immobilien-Investmentmanagers Catella zeigen, dass die durchschnittlichen Mietrenditen bei Wohnungen im Verhältnis zu den Verkaufspreisen mittlerweile den niedrigsten Stand seit 40 Jahren erreicht haben.

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research erläutert: „Eine so starke Differenz zwischen Mietrenditen und steigenden Verkaufspreisen ist in Europa seit der hohen Vermögensinflation der späten 1970er Jahre nicht mehr zu beobachten gewesen. Die wichtigsten monetären, wirtschaftlichen und demografischen Megatrends laufen an den Wohnungsmärkten extrem zusammen. Beschleunigte Urbanisierungsströme und der zunehmend hohe Preisniveau von Immobilien in den Zentren von Großstädten sorgen dafür, dass die hohe Nachfrage das Angebot an Mietwohnungen sowohl von privaten als auch von institutionellen Investoren fast vollständig aufsaugt. Von Norwegen bis Spanien und von Frankreich bis Polen beobachten wir darüber hinaus, dass Wohnungsbauprojekte nach den gleichen Standards mit vergleichbaren Investmentcharakteristika umgesetzt werden und so wirklich ein nie dagewesener fungibler paneuropäischer Wohnungsmarkt für Investoren geschaffen wird.“

Deutschland und die Niederlande, die beiden Länder, in denen Medien und Politiker ihre Kritik an der Niedrigzinspolitik der EZB aktuell am deutlichsten zum Ausdruck gebracht haben, sind auch die beiden Märkte, in denen die Investitionsaktivitäten am höchsten waren. Das von Catella erfasste Transaktionsvolumen im Bereich Wohnimmobilien beträgt in den 19 analysierten Ländern im ersten Halbjahr 2019 insgesamt 22,7 Mrd. EUR. Davon entfielen 30 % auf Deutschland und 21 % auf die Niederlande.

Rund 85 % der Kapitalströme in Wohnimmobilieninvestments stammen von europäischen Privatanlegern; institutionelle Anleger holen hier jedoch zunehmend auf. Das Investmentgeschäft im Bereich institutioneller Wohnimmobilien hat in der zweiten Jahreshälfte 2018 in Europa erstmals den Wert von Einzelhandelsimmobilieninvestitionen übertroffen. Der stationäre Einzelhandel hat insbesondere durch die rasant wachsende E-Commerce Branche mit strukturellen Veränderungen zu kämpfen. Der Wohninvestmentmarkt hat sich in den letzten 12 Monaten, gemessen am Transaktionsvolumen, zur zweitgrößten Assetklasse hinter Büroimmobilien in Europa entwickelt.

Zuvor waren Einzelhandelsimmobilien mit stabilem Cash-flow die tragende Säule der institutionellen Immobilientransaktionen. Nun gibt es Anzeichen dafür, dass Pensionsfonds und Versicherungen ihre Immobilienportfolioallokation – die ihrerseits von den Einnahmen aus negativ verzinslichen Staats- und Unternehmensanleihen profitiert hat – in den defensiveren breit angelegten

„Living“-Sektor mit Wohnungen, Studentenunterkünften, Pflegeheimen, Seniorenresidenzen und Hotels verlagern.

Seit Catellas letztem „Residential-Market-Tracker“ aus dem ersten Quartal 2018 ist die durchschnittliche Spitzenrendite in Europa in 15 Monaten um 25 Basispunkte auf 3,72 % gesunken und liegt erstmals unter der Spitzenrendite für Büroimmobilien. Die niedrigsten Renditen auf den europäischen Wohnungsmärkten werden in Stockholm (1,75 %) und Zürich (1,90 %) erzielt, die höchsten in den osteuropäischen Städten Riga (5,75 %) und Breslau (5,40 %).

Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete (für Gebäude aller Baujahre) in den 59 untersuchten Städten beträgt derzeit 15,13 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Mietpreise für Wohnungen sind in der lettischen Hauptstadt Riga zu finden (8,50 EUR/m²), gefolgt von der belgischen Stadt Lüttich. Im Durchschnitt geben die Einwohner von Genf (28,50 EUR/m²), Paris (27,90 EUR/m²) und Dublin (25,99 EUR/m²) das meiste Geld für Mietwohnungen aus. Unter den anderen europäischen Städten erreichen nur Oslo und Luxemburg durchschnittliche Monatsmieten von knapp 25 Euro pro Quadratmeter.

Prof. Dr. Thomas Beyerle, schloss daraus: „Wir glauben, dass wir an den europäischen Wohnungsmärkten, die nach derzeitigem Stand über dem europäischen Durchschnitt liegen, noch eine gewisse weitere moderate Renditekompression und damit Preissteigerungen registrieren werden. Utrecht und Eindhoven in den Niederlanden, Helsinki in Finnland und Sevilla in Spanien sind daher Beispiele für Städte, die Catella genau im Blick behält.“

Das paneuropäische Wohnimmobiliengeschäft der schwedischen Catella AB umfasst Portfoliomanagement, Akquisition und Verkauf sowie Asset Management. Die grenzüberschreitende Plattform für Wohnimmobilieninvestment von Catella ist die größte und am stärksten diversifizierte in Europa und verwaltet und berät eine Reihe von Fonds und Mandaten mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 3,0 Milliarden Euro in neun Ländern.






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