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30.09.2019 München ist der am stärksten überbewertete Wohnungsmarkt weltweit

In den meisten Metropolen sind die Immobilienmärkte teils deutlich überbewertet, in 7 von 24 untersuchten Großstädten besteht derzeit sogar ein akutes Blasenrisiko. Das ist das Ergebnis des UBS Global Real Estate Bubble Index 2019. Die Studie vom UBS Global Wealth Management Chief Investment Office analysiert jährlich die Situation auf den Immobilienmärkten der Weltstädte und Finanzzentren weltweit. In den letzten vier Quartalen haben die Ungleichgewichte am Immobilienmarkt hauptsächlich in der Eurozone zugenommen. Das größte Risiko einer Immobilienblase besteht derzeit München, gefolgt von Toronto, Hongkong und Amsterdam. Während sich die Situation in London im Vergleich zum Vorjahr zwar deutlich abgekühlt hat und die Metropole zum ersten Mal seit vier Jahren die Blasenzone verlässt, treten Paris und Frankfurt erstmals in den kritischen Bereich ein.

München:

Die Bewertung des Münchner Wohnungsmarktes hat sich vor allem durch die starke lokale Wirtschaft und ein solides Bevölkerungswachstum bei gleichzeitiger Unterversorgung mit neuem Wohnraum deutlich erhöht. Die realen Preise an der Isar haben sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt, während die realen Mieten um 40% gestiegen sind. Obwohl die Realeinkommen um rund 15% gestiegen sind, bleibt die Erschwinglichkeit von Wohnraum angespannt: Für den Kauf einer 60m2 Wohnung in Nähe des Münchner Stadtzentrums muss ein qualifizierter Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor weiterhin rund acht Jahreseinkommen aufbringen.

Frankfurt:

Der Frankfurter Wohnungsmarkt hat in den letzten 10 Jahren ein beschleunigtes Preiswachstum über dem jährlichen Landesdurchschnitt erlebt. Während die Mainmetropole in diesem Zeitraum ein Bevölkerungswachstum von 17 % verzeichnet hat, lag das kumulierte reale Preiswachstum in den letzten zehn Jahren bei 80%. Im letzten Jahr stiegen die realen Preise in der Mainmetropole um 11 % - die höchste Rate unter allen erfassten Städten. Gleichzeitig stiegen die Preise für Neubauten um 15%. Auch wenn die Bautätigkeiten in den vergangenen Jahren stark zugenommen hatten und mit der Umwandlung von Büroräumlichkeiten neuer Wohnraum geschaffen wurde, bleibt die Nachfrage über Angebot und treibt Wohnungspreise und Mieten weiter in die Höhe.

Maximilian Kunkel, Chief Investment Officer Deutschland bei UBS Global Wealth Management: «Keine andere Stadt der Welt ist dem Risiko einer Immobilienblase so klar ausgesetzt wie München. Auch in Frankfurt sind über die letzten Jahre die Bewertungen stark angestiegen. Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg von Wohneigentum hat die Gefahr einer Immobilienblase in Frankfurt deutlich erhöht. Investoren sollten deshalb Vorsicht walten lassen, wenn sie Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen.»

Im Gegensatz zu den deutschen Großstädten sind die Bewertungen in Vancouver, San Francisco, Stockholm und Sydney markant zurückgegangen. In New York und Los Angeles ging der Index im Vergleich zum Vorjahr hingegen nur leicht zurück; in Tokio und Singapur blieb er so gut wie unverändert.

Mark Haefele, Chief Investment Officer von UBS Global Wealth Management, erklärt: «Zunehmende ökonomische Unsicherheit wiegt den positiven Effekt fallender Zinssätze auf die Nachfrage nach Immobilien mehr als auf. Allerdings waren in Teilen der Eurozone die tiefen Zinsen hauptverantwortlich für den Anstieg des Immobilienblasenrisikos.» Im Durchschnitt der analysierten Märkte sind die inflationsbereinigten Preise während der letzten vier Quartale praktisch zum Stillstand gekommen. Nur in Boston, Moskau sowie den Städten der Eurozone verteuerten sich Wohnimmobilien noch deutlich. Waren Preisanstiege im tiefen zweistelligen Bereich in den letzten Jahren weltweit noch an der Tagesordnung, so hatte Frankfurt in diesem Jahr als einziger Markt ein so hohes Wachstum zu verzeichnen.

Claudio Saputelli, Head of Real Estate von UBS Global Wealth Management, erläutert: «Der weltweite Rückgang der Zinsen wird den Immobilienmärkten keinen neuen Impuls geben. Denn in vielen Städten sind Hypothekarzinsen nicht der Flaschenhals bei Eigenheimkäufen. Vielmehr fehlen den meisten Haushalten schlicht die nötigen Eigenmittel, um die Finanzierungskriterien der Banken zu erfüllen. Dies stellt unserer Meinung nach eines der größten Risiken für Immobilienwerte in urbanen Zentren dar.»

Der Immobilienerwerb in globalen Städten war in der Vergangenheit eine gute Strategie zur Vermögensvermehrung. Doch die fehlende ökonomische Tragbarkeit senkt die Attraktivität vieler Städte und begünstigt eine Verlagerung von Arbeitsplätzen in die Agglomerationen. Obwohl Urbanisierung, digitale Revolution sowie Baubeschränkungen, die Bewertungen von Immobilien in Städten immer noch stützen, kann nicht mehr mit Sicherheit mit realen Preisanstiegen gerechnet werden.

Regionale Ergebnisse

Europa
Die Bewertungen haben, getrieben durch die Tiefzinsen, in allen Städten der Eurozone zugelegt. Neu stehen Paris und Frankfurt in der Blasenrisikozone. In Madrid und Mailand befindet sich der Eigenheimmarkt in einer Erholungsphase und ist im Zyklus deutlich weniger weit fortgeschritten. Im Gegensatz zu den Städten in der Eurozone ist der Indexstand des UBS Global Real Estate Bubble Index in London und Stockholm gesunken. Der Eigenheimmarkt in London befindet sich als Folge des anhaltenden teuerungsbereinigten Preisrückgangs seit Mitte 2016 nicht mehr in der Blasenrisikozone.

Schweiz

Tiefe und weiter sinkende Hypothekarzinsen sowie die robuste regionale Wirtschaft haben die Nachfrage nach Wohneigentum im Grossraum Zürich gestützt. Die Eigenheimpreise haben sich damit weiter vom Landesdurchschnitt abgekoppelt, aber die starke Einkommensentwicklung verhinderte einen Anstieg der Ungleichgewichte. Der Markt ist dennoch deutlich überbewertet. So hat Zürich im internationalen Vergleich das kleinste Preis-Miet-Verhältnis aller Städte

USA

Das Bewertungsniveau der US-Städte ist das erste Mal seit 2011 nicht gestiegen. Regulatorische Massnahmen und die fehlende Tragbarkeit lassen die Eigenheimpreise in New York hinter dem Landesdurchschnitt hinterherhinken. In San Francisco und Los Angeles macht sich zudem die Abnahme der ausländischen Nachfrage bemerkbar, sodass die Preissteigerungen zum Erliegen gekommen sind. Boston ist weiterhin fair bewertet. Die Stadt profitiert von einer ungebrochenen Anziehungskraft auf Firmen und Gutverdienende. Chicago bleibt unterbewertet und zeigt angesichts seiner akuten Fiskalprobleme keine Anzeichen einer Erholung.

Mittlerer Osten

In den letzten 30 Jahren verzeichnete Tel Aviv eine der stärksten Preissteigerungen aller Städte dieser Studie. Zwischen 2003 und 2017 stiegen die Eigenheimpreise praktisch ununterbrochen an. Höhere Hypothekarzinsen lösten im Folgenden eine Korrektur aus. Aktuell haben sich die Preise stabilisiert, allerdings ist der Eigenheimmarkt weiterhin überbewertet. Die Wohnungspreise in Dubai unterliegen starken Schwankungen. Seit der Preisspitze in 2014 sind die Preise um fast 35 Prozent gesunken, womit auch die Bewertungen klar gefallen sind. Der Markt ist mittlerweile fair bewertet. Die Eigenheimpreise sollten gemäss unseren Erwartungen bald einen Boden finden.

Asien-Pazifik (APAC)

Die Dynamik in Hongkongs überhitztem Häusermarkt ist zum Stillstand gekommen. Der schwächere wirtschaftliche Ausblick drückt auf die Stimmung potenzieller Käufer. Der Markt bleibt aber klar in der Blasenrisikozone. Die Eigenheimpreise in Sydney lagen im ersten Quartal 2019 bereits 15 Prozent unter ihrem letzten Höhepunkt. Das Kreditwachstum für Wohneigentum sank zudem auf ein Allzeittief. In Singapur hat sich der Hauspreisboom ab Mitte 2017 als kurzlebig erwiesen; verschärfte regulatorische Massnahmen bremsen jegliches Preiswachstum aus und belassen den Markt fair bewertet.







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