09.08.2019 LEG mit deutlichem Gewinnanstieg – Akquisitionen in Sicht
Die positive Geschäftsentwicklung der LEG Immobilien setzte sich auch im zweiten Quartal 2019 fort. Wesentliche Treiber für den Gewinnzuwachs bleiben dabei weiter das strukturelle organische Mietwachstum, Effekte aus Akquisitionen sowie eine weitere Steigerung der operativen Effizienz. Das Portfolio der LEG ist dabei im aktuellen Immobilienzyklus sehr gut positioniert, was sich in einer Aufwertung des Portfolios von 5,1 Prozent widerspiegelt. Auch für das Gesamtjahr bleibt hier die weitere Perspektive positiv.
„Wir sehen uns auf einem guten Weg, unsere gesteckten Ziele unter Berücksichtigung unserer Kauf- und Verkaufsaktivitäten zu erreichen. Die Perspektiven für das Gewinn- und Wertwachstum bleiben positiv. Zudem sind Akquisitionen auch weiterhin ein wichtiger Bestandteil unseres Geschäftsmodells. Künftig wollen wir allerdings unsere Neubauaktivitäten verstärken, um einen Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte als Problemlösung an der Wurzel zu leisten“, so Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
FFO I legt weiter deutlich zu
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen im ersten Halbjahr 2019 auf 171,0 Millionen Euro und legten damit deutlich um 9,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu (H1-2018: 156,4 Millionen Euro). Diese Entwicklung gilt analog für den FFO I pro Aktie, der (unbereinigt) mit 2,71 Euro ebenfalls um 9,3 Prozent über dem Vorjahresvergleichswert (2,48 Euro) liegt.
Die operative EBITDA-Marge konnte auf 74,5 Prozent (Vorjahr 72,1 Prozent) deutlich ausgeweitet und damit eine führende Profitabilität im deutschen Wohnungssektor behauptet werden. Das Ziel für eine Ausweitung der EBITDA-Marge in 2019 (rund 73,0 Prozent) kann dabei trotz Kosteninflation und etwas höherer erwarteter Instandhaltungsaufwendungen in der zweiten Jahreshälfte bestätigt werden.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,77 Euro pro Quadratmeter zu. Die LEG bietet damit auch weiterhin guten, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Für das Gesamtjahr 2019 wird von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche in der Bandbreite von 3,0 bis 3,2 Prozent ausgegangen. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche blieb im Jahresvergleich bei 3,6 Prozent trotz einer leicht höheren modernisierungsbedingten Fluktuation weitgehend stabil. Für das Gesamtjahr wird von einer leicht rückläufigen Leerstandsquote ausgegangen.
Deutlicher Anstieg des NAV infolge der positiven Wertentwicklung
Der Pro-forma NAV (ohne Goodwill) zum 30. Juni 2019 liegt bei 99,57 Euro pro Aktie. Dies entspricht einem Anstieg von 6,6 Prozent zum Bilanzstichtag (31. Dezember 2018: 93,40 Euro pro Aktie). Einschließlich der ausgeschütteten Dividende von 3,53 Euro liegt die Gesamtrendite in der ersten Jahreshälfte dabei bei 10,4 Prozent. Der wesentliche Treiber für den Anstieg war die Neubewertung des Immobilienportfolios zur Jahresmitte, die mit einer durchschnittlichen Aufwertung von 5,1 Prozent oder 550,2 Millionen Euro verbunden war. Der Wert des Immobilienbestands (ohne das Verkaufsportfolio) entspricht einer Brutto-Mietrendite des Portfolios von 5,2 Prozent und einem Wert von 1.287 Euro pro Quadratmeter.
Auf Basis der hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance wird auch für die zweite Jahreshälfte mit einer positiven Wertentwicklung gerechnet. Das LEG-Portfolio profitiert dabei auch von den Aufholeffekten, die in vielen B-Städten zu beobachten sind.
Portfoliooptimierung stärkt die zukünftige Wachstumsperspektive
Im Rahmen einer Portfoliooptimierung konnte ein Portfolio mit rund 2.700 Wohneinheiten an Standorten mit einem größeren Investitionsbedarf erfolgreich veräußert werden. Die frei werdenden Mittel sollen dabei in zukünftiges Wachstum reinvestiert werden. Zum aktuellen Zeitpunkt konnte bislang der Ankauf von mehr als 1.000 Wohneinheiten unterzeichnet werden. Die Entwicklung der Akquisitionspipeline deutet darauf hin, dass für das Gesamtjahr voraussichtlich von einem leichten Portfoliozuwachs ausgegangen werden kann, bei einer gleichzeitig weiter verbesserten Portfolioqualität.
Starke Bilanz sichert das niedrige Risikoprofil ab
Zum Quartalstichtag 30. März 2019 weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,3 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen bei niedrigen 1,6 Prozent. Dies trägt zu einem hohen Maße an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von 40,0 Prozent. Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Wachstums.
Bestätigung Gewinnprognose für 2019 und 2020
Vor dem Hintergrund der insgesamt weiterhin guten fundamentalen Rahmenbedingungen bestätigt die LEG die Prognose für den FFO I 2019 von 338 bis 344 Millionen Euro und für 2020 von 356 bis 364 Millionen Euro.
„Wir sehen uns auf einem guten Weg, unsere gesteckten Ziele unter Berücksichtigung unserer Kauf- und Verkaufsaktivitäten zu erreichen. Die Perspektiven für das Gewinn- und Wertwachstum bleiben positiv. Zudem sind Akquisitionen auch weiterhin ein wichtiger Bestandteil unseres Geschäftsmodells. Künftig wollen wir allerdings unsere Neubauaktivitäten verstärken, um einen Beitrag zur Entspannung der Wohnungsmärkte als Problemlösung an der Wurzel zu leisten“, so Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
FFO I legt weiter deutlich zu
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen im ersten Halbjahr 2019 auf 171,0 Millionen Euro und legten damit deutlich um 9,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu (H1-2018: 156,4 Millionen Euro). Diese Entwicklung gilt analog für den FFO I pro Aktie, der (unbereinigt) mit 2,71 Euro ebenfalls um 9,3 Prozent über dem Vorjahresvergleichswert (2,48 Euro) liegt.
Die operative EBITDA-Marge konnte auf 74,5 Prozent (Vorjahr 72,1 Prozent) deutlich ausgeweitet und damit eine führende Profitabilität im deutschen Wohnungssektor behauptet werden. Das Ziel für eine Ausweitung der EBITDA-Marge in 2019 (rund 73,0 Prozent) kann dabei trotz Kosteninflation und etwas höherer erwarteter Instandhaltungsaufwendungen in der zweiten Jahreshälfte bestätigt werden.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,77 Euro pro Quadratmeter zu. Die LEG bietet damit auch weiterhin guten, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Für das Gesamtjahr 2019 wird von einem Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche in der Bandbreite von 3,0 bis 3,2 Prozent ausgegangen. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche blieb im Jahresvergleich bei 3,6 Prozent trotz einer leicht höheren modernisierungsbedingten Fluktuation weitgehend stabil. Für das Gesamtjahr wird von einer leicht rückläufigen Leerstandsquote ausgegangen.
Deutlicher Anstieg des NAV infolge der positiven Wertentwicklung
Der Pro-forma NAV (ohne Goodwill) zum 30. Juni 2019 liegt bei 99,57 Euro pro Aktie. Dies entspricht einem Anstieg von 6,6 Prozent zum Bilanzstichtag (31. Dezember 2018: 93,40 Euro pro Aktie). Einschließlich der ausgeschütteten Dividende von 3,53 Euro liegt die Gesamtrendite in der ersten Jahreshälfte dabei bei 10,4 Prozent. Der wesentliche Treiber für den Anstieg war die Neubewertung des Immobilienportfolios zur Jahresmitte, die mit einer durchschnittlichen Aufwertung von 5,1 Prozent oder 550,2 Millionen Euro verbunden war. Der Wert des Immobilienbestands (ohne das Verkaufsportfolio) entspricht einer Brutto-Mietrendite des Portfolios von 5,2 Prozent und einem Wert von 1.287 Euro pro Quadratmeter.
Auf Basis der hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien und der positiven operativen Performance wird auch für die zweite Jahreshälfte mit einer positiven Wertentwicklung gerechnet. Das LEG-Portfolio profitiert dabei auch von den Aufholeffekten, die in vielen B-Städten zu beobachten sind.
Portfoliooptimierung stärkt die zukünftige Wachstumsperspektive
Im Rahmen einer Portfoliooptimierung konnte ein Portfolio mit rund 2.700 Wohneinheiten an Standorten mit einem größeren Investitionsbedarf erfolgreich veräußert werden. Die frei werdenden Mittel sollen dabei in zukünftiges Wachstum reinvestiert werden. Zum aktuellen Zeitpunkt konnte bislang der Ankauf von mehr als 1.000 Wohneinheiten unterzeichnet werden. Die Entwicklung der Akquisitionspipeline deutet darauf hin, dass für das Gesamtjahr voraussichtlich von einem leichten Portfoliozuwachs ausgegangen werden kann, bei einer gleichzeitig weiter verbesserten Portfolioqualität.
Starke Bilanz sichert das niedrige Risikoprofil ab
Zum Quartalstichtag 30. März 2019 weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,3 Jahren auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen bei niedrigen 1,6 Prozent. Dies trägt zu einem hohen Maße an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von 40,0 Prozent. Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil der LEG und lässt weiterhin Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Wachstums.
Bestätigung Gewinnprognose für 2019 und 2020
Vor dem Hintergrund der insgesamt weiterhin guten fundamentalen Rahmenbedingungen bestätigt die LEG die Prognose für den FFO I 2019 von 338 bis 344 Millionen Euro und für 2020 von 356 bis 364 Millionen Euro.
