31.07.2019 Büromarkt Performance: Mietpreise entscheidend für leichtes Plus
Das Wachstum des JLL Performance Indikators VICTOR Prime Office hat sich weiter verlangsamt: nach einem Plus von 1,9 Prozent in den ersten drei Monaten 2019 zeigt sich für das zweite Quartal ein Plus von 0,8 Prozent. Der neue Indikatorstand notiert damit bei 197,2 Punkten. „Die leichten Wachstumsimpulse wurden im zweiten Quartal ausschließlich durch die Entwicklungen auf dem Vermietungsmarkt mit nach wie vor starken Angebotsengpässen und weiteren Mietpreiszuwächsen insbesondere in den fünf Toplagen initiiert,“ so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Keine Veränderung gab es bei den Spitzenrenditen, auch wenn der Druck stark bleibt und noch weiter leicht steigende Werte im Laufe des Jahres möglich sind.
„Trotz der Verlangsamung der Wertzuwächse im zweiten Quartal zeigen die Gespräche und Verhandlungen mit Investoren, dass nicht nur hohe, sondern in der Breite auch weiter steigende Immobilienpreise in den Toplagen mit neuen Preisspitzen in der zweiten Jahreshälfte möglich sind“, so Kemper. Noch nehme das rückläufige Wirtschaftswachstum mit Prognosen für 2019 deutlich unter einem Prozent keinen Einfluss auf die Preisbildung auf den Bürovermietungs- und Transaktionsmärkten. Faktoren wie ein hoher Anlagedruck und Leitzinsen der EZB, die sich nahe Null bewegen, machen Investments in Immobilien mangels rentierlicher Alternativen selbst bei weiter fallenden Spitzenrenditen weiterhin attraktiv. Bedingt durch eine weitere negative Entwicklung des risikolosen Zinssatzes legte das JLL-PRP, der kalkulatorische Aufschlag auf den risikofreien Zins, den ein Investor für sein Investment in eine Spitzenimmobilie erwartet, auf 275 Basispunkten zu (Q1 2019: 239 Basispunkte).
Bei durchweg gebremster Preisentwicklung hebt sich eine Immobilienhochburg mit einem leicht überdurchschnittlichen Performanceanstieg ab: In der Spitzenlage von Hamburg klettert das Mietniveau stärker als in anderen Lagen, der Quartalszuwachs beträgt 2,0 Prozent, der neue Indikatorstand erreicht damit 211,5 Punkte. Die Berliner Innenstadt und die Düsseldorfer Bankenlage mit einem jeweiligen Quartalszuwachs von +0,7 Prozent (Indikatorstände: 212,6 Punkte bzw. 181,0 Punkte) sowie die Frankfurter Bankenlage mit einem Plus von 0,6 Prozent (192,2 Punkte) positionieren sich knapp dahinter vor der Münchener Innenstadt mit einem Quartalswachstum von lediglich +0,4 Prozent (neuer Indexstand: 195,7 Punkte).
Aufgrund der deutlich stärkeren Vorquartale haben die sehr moderaten Performanceentwicklungen im zweiten Quartal kaum Einfluss auf die Entwicklung der
aggregierten Jahresperformance. Mit durchschnittlich +6,4 Prozent bleibt sie auch im dritten Quartal in Folge stabil (Q1 2019: +6,4 %; Q4 2018: +6,3 %). Allerdings ergibt sich für die Märkte im Einzelnen ein anderes Bild: Die Frankfurter Bankenlage reüssiert mit +9,7 Prozent deutlich vor den vier anderen Toplagen. Eng beieinander liegt der Performancezuwachs in den letzten zwölf Monaten in der Berliner Innenstadt (+5,9 %) Düsseldorf und Hamburg (beide +5,7 %). Die Münchener Innenstadt registriert mit +3,7 Prozent auch bei der Jahresperformance den geringsten Anstieg. Die Toplagen in der bayerischen Metropole hatten extrem früh einen sehr hohen Indikatorstand erreicht mit der höchsten Dynamik aller analysierten Märkte zwischen 2015 und Ende 2017. Seitdem bewegt sich deren Performance kontinuierlich auf einem hohen Niveau.
Ralf Kemper: „Produktknappheit in den Bürovermietungs- und Investmentmärkten, derzeit und in naher Zukunft bei ähnlichen Rahmenbedingungen auch durch höhere Fertigstellungsvolumina nicht annähernd abgebaut, lässt selbst Investoren, die bereit sind, hohe Preise zu zahlen, ihre Anlagestrategien überdenken. Dies sorgt neben einer extrem hohen Vorvermietungsquote dafür, dass Anleger neben Büroobjekten in Sekundärlagen mit einer mittlerweile kongruenten Entwicklung zur Spitzenlage und ebenso wenig Aussicht auf Entspannung des Preisgefüges Logistikimmobilien und verstärkt auch Alternativen im Living-Bereich wie Senioren-, Pflegeimmobilien und Kliniken als rentierliche Alternativen auf dem Radar haben.“
„Trotz der Verlangsamung der Wertzuwächse im zweiten Quartal zeigen die Gespräche und Verhandlungen mit Investoren, dass nicht nur hohe, sondern in der Breite auch weiter steigende Immobilienpreise in den Toplagen mit neuen Preisspitzen in der zweiten Jahreshälfte möglich sind“, so Kemper. Noch nehme das rückläufige Wirtschaftswachstum mit Prognosen für 2019 deutlich unter einem Prozent keinen Einfluss auf die Preisbildung auf den Bürovermietungs- und Transaktionsmärkten. Faktoren wie ein hoher Anlagedruck und Leitzinsen der EZB, die sich nahe Null bewegen, machen Investments in Immobilien mangels rentierlicher Alternativen selbst bei weiter fallenden Spitzenrenditen weiterhin attraktiv. Bedingt durch eine weitere negative Entwicklung des risikolosen Zinssatzes legte das JLL-PRP, der kalkulatorische Aufschlag auf den risikofreien Zins, den ein Investor für sein Investment in eine Spitzenimmobilie erwartet, auf 275 Basispunkten zu (Q1 2019: 239 Basispunkte).
Bei durchweg gebremster Preisentwicklung hebt sich eine Immobilienhochburg mit einem leicht überdurchschnittlichen Performanceanstieg ab: In der Spitzenlage von Hamburg klettert das Mietniveau stärker als in anderen Lagen, der Quartalszuwachs beträgt 2,0 Prozent, der neue Indikatorstand erreicht damit 211,5 Punkte. Die Berliner Innenstadt und die Düsseldorfer Bankenlage mit einem jeweiligen Quartalszuwachs von +0,7 Prozent (Indikatorstände: 212,6 Punkte bzw. 181,0 Punkte) sowie die Frankfurter Bankenlage mit einem Plus von 0,6 Prozent (192,2 Punkte) positionieren sich knapp dahinter vor der Münchener Innenstadt mit einem Quartalswachstum von lediglich +0,4 Prozent (neuer Indexstand: 195,7 Punkte).
Aufgrund der deutlich stärkeren Vorquartale haben die sehr moderaten Performanceentwicklungen im zweiten Quartal kaum Einfluss auf die Entwicklung der
aggregierten Jahresperformance. Mit durchschnittlich +6,4 Prozent bleibt sie auch im dritten Quartal in Folge stabil (Q1 2019: +6,4 %; Q4 2018: +6,3 %). Allerdings ergibt sich für die Märkte im Einzelnen ein anderes Bild: Die Frankfurter Bankenlage reüssiert mit +9,7 Prozent deutlich vor den vier anderen Toplagen. Eng beieinander liegt der Performancezuwachs in den letzten zwölf Monaten in der Berliner Innenstadt (+5,9 %) Düsseldorf und Hamburg (beide +5,7 %). Die Münchener Innenstadt registriert mit +3,7 Prozent auch bei der Jahresperformance den geringsten Anstieg. Die Toplagen in der bayerischen Metropole hatten extrem früh einen sehr hohen Indikatorstand erreicht mit der höchsten Dynamik aller analysierten Märkte zwischen 2015 und Ende 2017. Seitdem bewegt sich deren Performance kontinuierlich auf einem hohen Niveau.
Ralf Kemper: „Produktknappheit in den Bürovermietungs- und Investmentmärkten, derzeit und in naher Zukunft bei ähnlichen Rahmenbedingungen auch durch höhere Fertigstellungsvolumina nicht annähernd abgebaut, lässt selbst Investoren, die bereit sind, hohe Preise zu zahlen, ihre Anlagestrategien überdenken. Dies sorgt neben einer extrem hohen Vorvermietungsquote dafür, dass Anleger neben Büroobjekten in Sekundärlagen mit einer mittlerweile kongruenten Entwicklung zur Spitzenlage und ebenso wenig Aussicht auf Entspannung des Preisgefüges Logistikimmobilien und verstärkt auch Alternativen im Living-Bereich wie Senioren-, Pflegeimmobilien und Kliniken als rentierliche Alternativen auf dem Radar haben.“
