24.07.2019 Büromarkt Frankfurt: Sehr lebhaft in den ersten sechs Monaten
Am Frankfurter Büromarkt inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurde in den ersten sechs Monaten dieses Jahres nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH ein Büroflächenumsatz von rd. 265.000 m² erzielt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2018: rd. 247.000 m²) bedeutet dies einen Zuwachs um ca. 7%. Im Vergleich zur jüngsten Dekade (2009-2018: Durchschnitt 213.000 m², jeweils erstes Halbjahr) ist ein Plus 52.000 m² bzw. von rd. 24% zu konstatieren. Außerdem war dies der höchste Halbjahresumsatz seit 2005 mit ebenfalls 265.000 m².
Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: "Das erfreuliche Ergebnis kann mit einer vergleichsweise höheren Anzahl von Abschlüssen im Flächensegment ab 10.000 m² erklärt werden. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2019 vier Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtmietvolumen von rd. 82.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum war es nur ein Mietvertrag mit 24.000 m².“
Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum Vorjahr (2018: 616.000 m²) ähnlich hohen Büroflächenumsatz um 600.000 m², der damit auch markant über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: 481.000 m² p. a.) liegen würde.
• Parallel dazu geht AENGEVELT-RESEARCH bis zum Jahresende 2019 von einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf ca. 0,7 Mio. m² aus (Ende 2018: 830.000 m²).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Im ersten Halbjahr 2019 präsentieren sich die unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister mit rd. 91.500 m² bzw. einem Anteil von rd. 35% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt. Im Vorjahreszeitraum war diese Dominanz ähnlich ausgeprägt (1. Hj. 2018: 76.100 m² bzw. 31%).
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungsbranche zog gegenüber dem Vorjahr stark an (1. Hj. 2019: 82.200 m², 31%; 1. Hj. 2018: 52.700 m², 21%). Die größte Vermietung im ersten Halbjahr 2019 mit 46.200 m² erfolgte durch die Deka Bank in der Lyoner Straße im Stadtteil Niederrad.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche sowie Medien/Verlage mit rd. 20.300 m² sank binnen Jahresfrist markant und erreicht aktuell nur noch eine Marktquote von 8% (1. Hj. 2018: 47.100 m² bzw. 19%).
• Die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport ging im ersten Halbjahr 2019 ebenfalls zurück. Die Marktquote sank von 17% bzw. rd. 42.700 m² im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 12% (32.800 m²).
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten mit rd. 38.200 m² im Jahresvergleich einen markant höheren Flächenumsatz (2018: 28.400 m²). Die Marktquote stieg dementsprechend von rd. 12% auf aktuell 14% an.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2019 den Umsatzschwerpunkt unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 33% (87.100 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der aber dieses Jahr markant unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums liegt (1. Hj. 2018: 60% bzw. 149.700 m²).
• Der Marktanteil der peripheren Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 43% im Vergleich zum Vorjahr sehr hoch (1. Hj. 2018: 9%). Der absolute Flächenumsatz verfünffachte sich von rd. 23.000 m² auf nunmehr 114.600 m². Hier zeigt sich, dass bezahlbare, hochwertige und größere zusammenhängende Flächen zurzeit kaum in innerstädtischen Premium-Lagen zu finden sind. Die vier größten Anmietungen auf dem Frankfurter Büromarkt wurden in den Bürozentren Eschborn und Niederrad abgeschlossen: In Eschborn wurden insgesamt 42.400 m² Bürofläche kontrahiert. Hier haben der internationale Personal-Dienstleister Randstad (14.800 m²) und der Deutsche Fußball-Bund (DFB, 10.000 m²) Flächen angemietet. In Niederrad mit einem Flächenumsatz von insgesamt 71.200 m² sicherten sich die z. B. die Deka Bank (46.000 m²) und die Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit (GIZ, 10.700 m²) große Flächen.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: West (6%), Flughafen (6%), Nord (5%), Ost (5%) und Süd/Sachsenhausen (2%).
Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2017 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 83.000 m² den niedrigsten Wert seit 2008 erreichte, wurde 2018 mit rd. 90.000 m² zwar ein höheres, doch weiterhin unterdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen (Ø 2009-2018: 175.000 m² p. a.) analysiert.
• Für das Gesamtjahr 2019 zeichnet sich eine Fertigstellung von rd. 165.000 m² Bürofläche ab. Im ersten Halbjahr 2019 wurden davon bislang nur rd. 2.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 150.000 m² auf aktuell ca. 780.000 m² reduziert (Ende Juni 2018: 930.000). Die Leerstandsquote sank dabei auf 6,7% (Ende Juni 2018: 7,9%).
• Dementsprechend rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels indessen unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (670.000 m² bzw. 7,2%) und Hamburg (5200.000 m² bzw. 3,6%).
Anziehende Mietpreise
Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2019 sehr positiv:
• Die gewichtete Spitzenmiete zog im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt konstant um EUR 2,-/m² auf aktuell EUR 42,50/m². Damit wird das höchste Spitzenmietniveau seit 2002 (EUR 44,80/m²) erreicht.
• Die mittlere Miete in City-Lagen stieg binnen Jahresfrist um EUR 1,-/m² an und erreichte zur Jahresmitte 2019 ca. EUR 26,30/m².
Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, kommentiert: "Das erfreuliche Ergebnis kann mit einer vergleichsweise höheren Anzahl von Abschlüssen im Flächensegment ab 10.000 m² erklärt werden. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2019 vier Mietverträge in diesem Flächensegment mit einem Gesamtmietvolumen von rd. 82.000 m² abgeschlossen. Im Vorjahreszeitraum war es nur ein Mietvertrag mit 24.000 m².“
Prognose 2019
• Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen im Vergleich zum Vorjahr (2018: 616.000 m²) ähnlich hohen Büroflächenumsatz um 600.000 m², der damit auch markant über dem mittleren Umsatzniveau der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: 481.000 m² p. a.) liegen würde.
• Parallel dazu geht AENGEVELT-RESEARCH bis zum Jahresende 2019 von einem weiteren Abbau der Angebotsreserve auf ca. 0,7 Mio. m² aus (Ende 2018: 830.000 m²).
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Im ersten Halbjahr 2019 präsentieren sich die unternehmensbezogenen und sonstigen Dienstleister mit rd. 91.500 m² bzw. einem Anteil von rd. 35% am Gesamtbüroflächenumsatz als stärkste Nachfragegruppe am Frankfurter Büromarkt. Im Vorjahreszeitraum war diese Dominanz ähnlich ausgeprägt (1. Hj. 2018: 76.100 m² bzw. 31%).
• Der Marktanteil der in Frankfurt markttypisch sehr präsenten Finanzdienstleistungsbranche zog gegenüber dem Vorjahr stark an (1. Hj. 2019: 82.200 m², 31%; 1. Hj. 2018: 52.700 m², 21%). Die größte Vermietung im ersten Halbjahr 2019 mit 46.200 m² erfolgte durch die Deka Bank in der Lyoner Straße im Stadtteil Niederrad.
• Der Flächenumsatz von Unternehmen der Kommunikations-/IT-Branche sowie Medien/Verlage mit rd. 20.300 m² sank binnen Jahresfrist markant und erreicht aktuell nur noch eine Marktquote von 8% (1. Hj. 2018: 47.100 m² bzw. 19%).
• Die Nachfrage aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport ging im ersten Halbjahr 2019 ebenfalls zurück. Die Marktquote sank von 17% bzw. rd. 42.700 m² im Vorjahreszeitraum auf nunmehr 12% (32.800 m²).
• Unternehmen der öffentlichen Hand sowie Organisationen ohne Erwerbszweck erzielten mit rd. 38.200 m² im Jahresvergleich einen markant höheren Flächenumsatz (2018: 28.400 m²). Die Marktquote stieg dementsprechend von rd. 12% auf aktuell 14% an.
Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen analysiert AENGEVELT-RESEARCH im ersten Halbjahr 2019 den Umsatzschwerpunkt unverändert im Central Business District (CBD). Hier wurde mit rd. 33% (87.100 m²) markttypisch der größte Anteil am gesamten Büroflächenumsatz kontrahiert, der aber dieses Jahr markant unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums liegt (1. Hj. 2018: 60% bzw. 149.700 m²).
• Der Marktanteil der peripheren Bürozentren Niederrad, Eschborn und Offenbach- Kaiserlei ist mit rd. 43% im Vergleich zum Vorjahr sehr hoch (1. Hj. 2018: 9%). Der absolute Flächenumsatz verfünffachte sich von rd. 23.000 m² auf nunmehr 114.600 m². Hier zeigt sich, dass bezahlbare, hochwertige und größere zusammenhängende Flächen zurzeit kaum in innerstädtischen Premium-Lagen zu finden sind. Die vier größten Anmietungen auf dem Frankfurter Büromarkt wurden in den Bürozentren Eschborn und Niederrad abgeschlossen: In Eschborn wurden insgesamt 42.400 m² Bürofläche kontrahiert. Hier haben der internationale Personal-Dienstleister Randstad (14.800 m²) und der Deutsche Fußball-Bund (DFB, 10.000 m²) Flächen angemietet. In Niederrad mit einem Flächenumsatz von insgesamt 71.200 m² sicherten sich die z. B. die Deka Bank (46.000 m²) und die Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit (GIZ, 10.700 m²) große Flächen.
• Die Umsatzanteile der anderen Bürobezirke: West (6%), Flughafen (6%), Nord (5%), Ost (5%) und Süd/Sachsenhausen (2%).
Fertigstellungsniveau
• Nachdem 2017 die Investitionstätigkeit zum Neu-, Um- oder Ausbau von Büroflächen in Frankfurt mit rd. 83.000 m² den niedrigsten Wert seit 2008 erreichte, wurde 2018 mit rd. 90.000 m² zwar ein höheres, doch weiterhin unterdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen (Ø 2009-2018: 175.000 m² p. a.) analysiert.
• Für das Gesamtjahr 2019 zeichnet sich eine Fertigstellung von rd. 165.000 m² Bürofläche ab. Im ersten Halbjahr 2019 wurden davon bislang nur rd. 2.000 m² Bürofläche fertiggestellt.
Weiter sinkende Angebotsreserve
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 150.000 m² auf aktuell ca. 780.000 m² reduziert (Ende Juni 2018: 930.000). Die Leerstandsquote sank dabei auf 6,7% (Ende Juni 2018: 7,9%).
• Dementsprechend rangiert Frankfurt hinsichtlich des absoluten Angebotssockels indessen unverändert an erster Position in Deutschland vor Düsseldorf (670.000 m² bzw. 7,2%) und Hamburg (5200.000 m² bzw. 3,6%).
Anziehende Mietpreise
Bei den Mieten zeigte sich die Frankfurter Marktentwicklung im ersten Halbjahr 2019 sehr positiv:
• Die gewichtete Spitzenmiete zog im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt konstant um EUR 2,-/m² auf aktuell EUR 42,50/m². Damit wird das höchste Spitzenmietniveau seit 2002 (EUR 44,80/m²) erreicht.
• Die mittlere Miete in City-Lagen stieg binnen Jahresfrist um EUR 1,-/m² an und erreichte zur Jahresmitte 2019 ca. EUR 26,30/m².
