29.04.2019 Nachfrage findet kein Angebot – Wenig Umsatz am Kölner Logistikmarkt
Seit Längerem leidet der Kölner Logistikmarkt unter einer zunehmenden Angebotsverknappung, schaffte in den vergangenen Jahren jedoch stets gute bis sehr gute Umsatzzahlen. Im ersten Quartal 2019 muss der Markt dieser angespannten Lage nun jedoch Tribut zollen: Der registrierte Flächenumsatz beläuft sich auf gerade einmal 22.000 m². Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Dies ist der niedrigste Auftaktwert aller Zeiten und eins der umsatzschwächsten Quartale überhaupt in der Domstadt. Allerdings hat sich diese Entwicklung bereits Ende 2018 abgezeichnet, als nach drei starken Quartalen das Ergebnis im Schlussquartal deutlich eingebrochen war. Dabei ist die Nachfrage unverändert hoch, es fehlt jedoch im gesamten Stadtgebiet an adäquaten Flächen“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Es konnten nur sehr wenige Abschlüsse beobachtet werden, von denen die Stadt Köln die größte Anmietung tätigte: In Köln-Kalk wurde eine Projektentwicklung mit gut 8.100 m² angemietet, die zukünftig für die Bühnen der Stadt Köln genutzt werden soll.
Die Verteilung nach Branchen, deren Aussagekraft aufgrund der geringen Marktaktivität begrenzt ist, wird von den Logistikdienstleistern (58 %) angeführt. Diese Branche rangiert traditionell auf den vorderen Plätzen und kämpft für gewöhnlich um die Spitzenposition mit den Handelsunternehmen, für die bisher allerdings noch kein nennenswerter Abschluss registriert wurde. Auf dem zweiten Rang landet stattdessen die Sammelkategorie Sonstige (gut 37 %). Komplettiert wird das Ranking aufgrund einer kleineren Anmietung in Kerpen noch von Industrieunternehmen (knapp 5 %).
In Köln wird es für die Nachfrager zunehmend schwerer, größere Flächen zu finden; vor allem im Bereich ab 5.000 m² sind nur sehr vereinzelt marktgerechte Objekte verfügbar. Daher ist es auch wenig überraschend, dass bisher keine Anmietung oberhalb von 10.000 m² erfasst wurde. Die Kategorie 8.000-12.000 m², die Anmietung der Stadt Köln ist im Übrigen der einzige nennenswerte Abschluss auf der rechten Rheinseite, erzielt einen Anteil von gut 37 %. Auf die Klasse 3.000-5.000 m² entfallen 58 % und durch die genannte Anmietung eines Industrieunternehmens, die zu den kleinen Abschlüssen unter 3.000 m² zählt, werden weitere knapp 5 % beigesteuert. Alle anderen Größenordnungen sind bislang nicht besetzt.
Mieten steigen weiter
Infolge des beschriebenen Nachfrageüberhangs im Marktgebiet sind auch die Höchst- und Durchschnittsmieten in den vergangenen Quartalen sukzessive angestiegen. Im Schnitt beträgt die Miete nun 4,40 €/m² und liegt damit auf einem neuen Rekordniveau. Das gilt auch für die Spitzenmiete, die auf 5,25 €/m² geklettert ist. Als Ursache für den Anstieg ist jedoch nicht nur die angespannte Nachfrage-/ Angebotsrelation zu nennen, sondern auch die gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise. Das senkt zum einen die Bereitschaft, neue Hallen zu errichten und zum anderen müssen für deren Rentabilität entsprechend höhere Mieten gefordert werden. Einige spekulative Neubauten, die im Laufe des Jahres fertiggestellt werden, dürften dabei den Markt nur zum Teil entlasten. Der Nachfragestau hat sich seit Jahren aufgebaut und dürfte auch im weiteren Jahresverlauf den Markt prägen.
„Im Jahresverlauf sollte die Nachfrage weiterhin deutlich über dem verfügbaren Angebot liegen und die Marktsituation trotz einiger Fertigstellungen schwierig bleiben. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf leicht zunehmende gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten werden die guten Ergebnisse der letzten Jahre vermutlich nicht wiederholt werden können. Ob ein erneuter Angriff auf die 200.000-m²-Marke erfolgt, bleibt daher abzuwarten. Ein weiteres Anziehen der Mieten ist dagegen durchaus realistisch“, so Christopher Raabe.
„Dies ist der niedrigste Auftaktwert aller Zeiten und eins der umsatzschwächsten Quartale überhaupt in der Domstadt. Allerdings hat sich diese Entwicklung bereits Ende 2018 abgezeichnet, als nach drei starken Quartalen das Ergebnis im Schlussquartal deutlich eingebrochen war. Dabei ist die Nachfrage unverändert hoch, es fehlt jedoch im gesamten Stadtgebiet an adäquaten Flächen“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Es konnten nur sehr wenige Abschlüsse beobachtet werden, von denen die Stadt Köln die größte Anmietung tätigte: In Köln-Kalk wurde eine Projektentwicklung mit gut 8.100 m² angemietet, die zukünftig für die Bühnen der Stadt Köln genutzt werden soll.
Die Verteilung nach Branchen, deren Aussagekraft aufgrund der geringen Marktaktivität begrenzt ist, wird von den Logistikdienstleistern (58 %) angeführt. Diese Branche rangiert traditionell auf den vorderen Plätzen und kämpft für gewöhnlich um die Spitzenposition mit den Handelsunternehmen, für die bisher allerdings noch kein nennenswerter Abschluss registriert wurde. Auf dem zweiten Rang landet stattdessen die Sammelkategorie Sonstige (gut 37 %). Komplettiert wird das Ranking aufgrund einer kleineren Anmietung in Kerpen noch von Industrieunternehmen (knapp 5 %).
In Köln wird es für die Nachfrager zunehmend schwerer, größere Flächen zu finden; vor allem im Bereich ab 5.000 m² sind nur sehr vereinzelt marktgerechte Objekte verfügbar. Daher ist es auch wenig überraschend, dass bisher keine Anmietung oberhalb von 10.000 m² erfasst wurde. Die Kategorie 8.000-12.000 m², die Anmietung der Stadt Köln ist im Übrigen der einzige nennenswerte Abschluss auf der rechten Rheinseite, erzielt einen Anteil von gut 37 %. Auf die Klasse 3.000-5.000 m² entfallen 58 % und durch die genannte Anmietung eines Industrieunternehmens, die zu den kleinen Abschlüssen unter 3.000 m² zählt, werden weitere knapp 5 % beigesteuert. Alle anderen Größenordnungen sind bislang nicht besetzt.
Mieten steigen weiter
Infolge des beschriebenen Nachfrageüberhangs im Marktgebiet sind auch die Höchst- und Durchschnittsmieten in den vergangenen Quartalen sukzessive angestiegen. Im Schnitt beträgt die Miete nun 4,40 €/m² und liegt damit auf einem neuen Rekordniveau. Das gilt auch für die Spitzenmiete, die auf 5,25 €/m² geklettert ist. Als Ursache für den Anstieg ist jedoch nicht nur die angespannte Nachfrage-/ Angebotsrelation zu nennen, sondern auch die gestiegenen Baukosten und Grundstückspreise. Das senkt zum einen die Bereitschaft, neue Hallen zu errichten und zum anderen müssen für deren Rentabilität entsprechend höhere Mieten gefordert werden. Einige spekulative Neubauten, die im Laufe des Jahres fertiggestellt werden, dürften dabei den Markt nur zum Teil entlasten. Der Nachfragestau hat sich seit Jahren aufgebaut und dürfte auch im weiteren Jahresverlauf den Markt prägen.
„Im Jahresverlauf sollte die Nachfrage weiterhin deutlich über dem verfügbaren Angebot liegen und die Marktsituation trotz einiger Fertigstellungen schwierig bleiben. Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf leicht zunehmende gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten werden die guten Ergebnisse der letzten Jahre vermutlich nicht wiederholt werden können. Ob ein erneuter Angriff auf die 200.000-m²-Marke erfolgt, bleibt daher abzuwarten. Ein weiteres Anziehen der Mieten ist dagegen durchaus realistisch“, so Christopher Raabe.
