15.04.2019 AENGEVELT sieht attraktiven Einzelhandelsmarkt Leipzig
Hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern „Umsatz“ (91,6) und „Kaufkraft“ (92,9) - jeweils pro Kopf - sowie „Zentralität“ (98,7) rangiert Leipzig nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Vergleich mit anderen B- bzw. C-Städten in Ost- und Westdeutschland (Chemnitz, Dresden, Erfurt, Magdeburg, Dortmund, Wiesbaden) unverändert auf dem letzten Platz und liegt zudem unter dem Bundesdurchschnitt (= 100).
Dass die Messestadt dessen ungeachtet definitiv alles andere als unattraktiv ist, belegt der seit 2013 um 20% bzw. mehr als EUR 500 Mio. auf rd. EUR 3,18 Mrd. in 2018 gestiegene Einzelhandelsumsatz. Zum Vergleich: Von den oben genannten Vergleichsstandorten weist nur Dresden mit einem Plus von 22% bzw. EUR 640 Mio. auf EUR 3,54 Mrd. in 2018 einen noch höheren Zuwachs auf.
Damit ist Leipzig der zweitgrößte Einzelhandelsmarkt in Ostdeutschland hinter Dresden. Dafür übertrifft Leipzig die Landeshauptstadt mit einer Spitzenmiete von EUR 130,-/m² (Dresden: EUR 115,-/m²) und liegt damit in etwa auf Augenhöhe z.B. mit der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden (EUR 140,-/m²).
Leipziger Einkaufslagen und Einzelhandelsmieten
• Der überwiegende Anteil der Einzelhandelsumsätze (ausgenommen klassischer Lebensmitteleinzelhändler) wird im Innenstadtbereich generiert. Die Top-A-Lagen in Leipzig befinden sich in der Petersstraße und der Grimmaischen Straße. Der Filialisierungsgrad in der Petersstraße ist hoch, hier gibt es kaum lokale Anbieter. Neben dem Mietermix aus nationalen und internationalen Filialisten/Monolabel-Stores spielt die Gastronomie eine überdurchschnittliche Rolle. Auch dank der geringen Fluktuation sind hier die höchsten Mieten zu erzielen (2018: EUR 130,-/m² Verkaufsfläche).
• Die Grimmaische Straße ist ebenfalls eine der beliebtesten Einkaufsstraßen und zugleich mit der Petersstraße die teuerste Einzelhandelslage Leipzigs. Die Grimmaische Straße belegt den zweiten Platz der Top-Einkaufslagen in Leipzig. Die Mieten liegen hier stabil im oberen Segment i.d.R. zwischen EUR 100,- und 130,-/m² Verkaufsfläche.
• Zur A-Lage gehört der Markt, der sich dank der S-Bahn-Station „Markt“ weiter profilierte hat. Vor allem bei den Touristen beliebt ist der Markt als Kreuzungspunkt von Petersstraße, Grimmaischer Straße und Hainstraße bzw. Katharinenstraße. Im oberen Preissegment – im Kreuzungsbereich Petersstraße und Grimmaische Straße – bewegen sich die Mieten derzeit zwischen EUR 75,- und 100,-/m². Im unteren Bereich zwischen Hain- und Katharinenstraße fällt das Mietpreisniveau derzeit (noch) leicht ab. Hier liegen die Mieten i.d.R. bei EUR 55,-/m², in Einzelfällen sind auch bis zu EUR 80,-/m² erzielbar.
• Gemessen an den Frequenzen profitieren die angrenzende Hainstraße sowie die Katharinenstraße u.a. von der wachsenden Anziehungskraft der gesamten Leipziger Innenstadt. In diesen beiden Straßen setzte mit der Eröffnung der „Höfe am Brühl“ eine erste Aufwertung ein, die Fertigstellung der „Hainspitze“ rückt die Lage durch höhere Passanten-Frequenzen und neue Laufwege wieder verstärkt in den Fokus der Händler. In der frequenzstärkeren Hainstraße werden Spitzenmieten von EUR 60,-/m² erzielt, analog zur abnehmenden Passantenfrequenz beginnt das untere Mietpreisband bei ca. EUR 30,-/m².
• Zu den etablierten Handelslagen der Stadt zählt ebenfalls der Neumarkt. Die beiden Häuser „Galeria-Kaufhof“ und „Karstadt“ sowie die Zugänge zur „Mädler-Passage“ und zur „Messehof-Passage“ tragen maßgeblich zu dessen Beliebtheit bei. Das Mietniveau ist einzelhandelsfreundlich – im Spitzensegment werden bis zu EUR 60,-/m² erzielt. Die künftige Preisentwicklung wird u.a. davon abhängen, wie erfolgreich das Nachnutzungskonzept für den 2019 schließenden „Karstadt“ umgesetzt wird.
• Östlich des Neumarkts ist die Nikolaistraße gelegen. Sie ist die längste Einkaufsmeile von Leipzig, die Achse zwischen Hauptbahnhof und Altstadtkern zwischen Brühl und Grimmaischer Straße. Das Preisband des Mietniveaus ähnelt der Marktlage am Neumarkt und bewegt sich zwischen EUR 30,- und 60,-/m². Die Nikolaistraße profitiert von der Nähe zum Hautbahnhof. Ebenfalls zur Innenstadt gehören die Goethestraße, Burgstraße, Universitätsstraße sowie die Ritterstraße. Die realisierbaren Mieten bewegen sich hier auf deutlich niedrigerem Niveau. Diese Straßen sind hinsichtlich der Frequenz als C-Lage zu klassifizieren. Hier liegen die kontrahierten Mietwerte objektabhängig aktuell zwischen EUR 20,- und 40,-/m². Insbesondere die parallel zur Petersstraße verlaufende Burgstraße könnte dank der großflächigen Ansiedlung des 2018 eröffneten „Zalando Outlets“ mittelfristig eine Aufwertung erfahren und von der erhöhten Passantenfrequenz profitieren.
• Unweit des Zentrums ist die Karl-Liebknecht-Straße (Ausfallstraße) für den Leipziger Einzelhandel relevant. Hier haben sich neben zahlreichen Traditionsgeschäften auch neue Geschäfte angesiedelt (periodischer Bedarf und Szeneläden). Im Top-Level-Segment werden an diesem Standort rd. EUR 18,-/m² Verkaufsfläche realisiert, in Einzelfällen bei Top-Lagen und gut geschnittener Fläche z.T. sogar bis zu EUR 25,-/m². In den peripheren Lagen Leipzigs, aber auch in bislang noch weniger entwickelten Objekten der Innenstadt sind Läden bis 200 m² Verkaufsfläche auch weiterhin für Preise um EUR 4,- bis 6,-/m² zu mieten, was Neugründern bei attraktiven Rahmenbedingungen Chancen für den erfolgreichen Start konzeptionell neuer Handelsideen bietet.
Ausblick
• Der Einzelhandelsumsatz in Leipzig hat sich in den vergangenen Jahren äußerst positiv entwickelt. Ein vielfältiges Shopping-Angebot, das 2018 unter anderem durch Zalando und Decathlon erweitert wurde, trifft - stimuliert durch anhaltendes Bevölkerungswachstum und markant steigende Touristenzahlen - auf kontinuierlich zunehmende Nachfrage.
• Das Mietpreisniveau lag 2018 im Spitzensegment moderat rückläufig bei EUR 130,-/m², für 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Mietpreisniveau.
• Die Entwicklung am Neumarkt, wo Karstadt nach über 100-jährigem Bestehen schließt, wird stark von der Nachnutzung des Karstadt-Hauses abhängen.
• Mittelfristig ist zudem relevant, wie stark der Umsatz im Onlinehandel wächst und wie viel Umsatz noch stationär am „point of sale“ erzielt werden kann. Da die Zahl der klassischen Onlinehändler, die sich mit stationären Shops nun auch „offline“ bewegen, weiter wächst, werden sich auch die Einzelhandelskonzepte ändern müssen, was auch die Befragten der IFH-Studie "Vitale Innenstädte" bekräftigen. Den zahlreichen für Leipzig so charakteristischen Passagen, Durchgangshöfe und Messehäusern stehen weiterhin abwechslungsreiche Zeiten bevor.
Dass die Messestadt dessen ungeachtet definitiv alles andere als unattraktiv ist, belegt der seit 2013 um 20% bzw. mehr als EUR 500 Mio. auf rd. EUR 3,18 Mrd. in 2018 gestiegene Einzelhandelsumsatz. Zum Vergleich: Von den oben genannten Vergleichsstandorten weist nur Dresden mit einem Plus von 22% bzw. EUR 640 Mio. auf EUR 3,54 Mrd. in 2018 einen noch höheren Zuwachs auf.
Damit ist Leipzig der zweitgrößte Einzelhandelsmarkt in Ostdeutschland hinter Dresden. Dafür übertrifft Leipzig die Landeshauptstadt mit einer Spitzenmiete von EUR 130,-/m² (Dresden: EUR 115,-/m²) und liegt damit in etwa auf Augenhöhe z.B. mit der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden (EUR 140,-/m²).
Leipziger Einkaufslagen und Einzelhandelsmieten
• Der überwiegende Anteil der Einzelhandelsumsätze (ausgenommen klassischer Lebensmitteleinzelhändler) wird im Innenstadtbereich generiert. Die Top-A-Lagen in Leipzig befinden sich in der Petersstraße und der Grimmaischen Straße. Der Filialisierungsgrad in der Petersstraße ist hoch, hier gibt es kaum lokale Anbieter. Neben dem Mietermix aus nationalen und internationalen Filialisten/Monolabel-Stores spielt die Gastronomie eine überdurchschnittliche Rolle. Auch dank der geringen Fluktuation sind hier die höchsten Mieten zu erzielen (2018: EUR 130,-/m² Verkaufsfläche).
• Die Grimmaische Straße ist ebenfalls eine der beliebtesten Einkaufsstraßen und zugleich mit der Petersstraße die teuerste Einzelhandelslage Leipzigs. Die Grimmaische Straße belegt den zweiten Platz der Top-Einkaufslagen in Leipzig. Die Mieten liegen hier stabil im oberen Segment i.d.R. zwischen EUR 100,- und 130,-/m² Verkaufsfläche.
• Zur A-Lage gehört der Markt, der sich dank der S-Bahn-Station „Markt“ weiter profilierte hat. Vor allem bei den Touristen beliebt ist der Markt als Kreuzungspunkt von Petersstraße, Grimmaischer Straße und Hainstraße bzw. Katharinenstraße. Im oberen Preissegment – im Kreuzungsbereich Petersstraße und Grimmaische Straße – bewegen sich die Mieten derzeit zwischen EUR 75,- und 100,-/m². Im unteren Bereich zwischen Hain- und Katharinenstraße fällt das Mietpreisniveau derzeit (noch) leicht ab. Hier liegen die Mieten i.d.R. bei EUR 55,-/m², in Einzelfällen sind auch bis zu EUR 80,-/m² erzielbar.
• Gemessen an den Frequenzen profitieren die angrenzende Hainstraße sowie die Katharinenstraße u.a. von der wachsenden Anziehungskraft der gesamten Leipziger Innenstadt. In diesen beiden Straßen setzte mit der Eröffnung der „Höfe am Brühl“ eine erste Aufwertung ein, die Fertigstellung der „Hainspitze“ rückt die Lage durch höhere Passanten-Frequenzen und neue Laufwege wieder verstärkt in den Fokus der Händler. In der frequenzstärkeren Hainstraße werden Spitzenmieten von EUR 60,-/m² erzielt, analog zur abnehmenden Passantenfrequenz beginnt das untere Mietpreisband bei ca. EUR 30,-/m².
• Zu den etablierten Handelslagen der Stadt zählt ebenfalls der Neumarkt. Die beiden Häuser „Galeria-Kaufhof“ und „Karstadt“ sowie die Zugänge zur „Mädler-Passage“ und zur „Messehof-Passage“ tragen maßgeblich zu dessen Beliebtheit bei. Das Mietniveau ist einzelhandelsfreundlich – im Spitzensegment werden bis zu EUR 60,-/m² erzielt. Die künftige Preisentwicklung wird u.a. davon abhängen, wie erfolgreich das Nachnutzungskonzept für den 2019 schließenden „Karstadt“ umgesetzt wird.
• Östlich des Neumarkts ist die Nikolaistraße gelegen. Sie ist die längste Einkaufsmeile von Leipzig, die Achse zwischen Hauptbahnhof und Altstadtkern zwischen Brühl und Grimmaischer Straße. Das Preisband des Mietniveaus ähnelt der Marktlage am Neumarkt und bewegt sich zwischen EUR 30,- und 60,-/m². Die Nikolaistraße profitiert von der Nähe zum Hautbahnhof. Ebenfalls zur Innenstadt gehören die Goethestraße, Burgstraße, Universitätsstraße sowie die Ritterstraße. Die realisierbaren Mieten bewegen sich hier auf deutlich niedrigerem Niveau. Diese Straßen sind hinsichtlich der Frequenz als C-Lage zu klassifizieren. Hier liegen die kontrahierten Mietwerte objektabhängig aktuell zwischen EUR 20,- und 40,-/m². Insbesondere die parallel zur Petersstraße verlaufende Burgstraße könnte dank der großflächigen Ansiedlung des 2018 eröffneten „Zalando Outlets“ mittelfristig eine Aufwertung erfahren und von der erhöhten Passantenfrequenz profitieren.
• Unweit des Zentrums ist die Karl-Liebknecht-Straße (Ausfallstraße) für den Leipziger Einzelhandel relevant. Hier haben sich neben zahlreichen Traditionsgeschäften auch neue Geschäfte angesiedelt (periodischer Bedarf und Szeneläden). Im Top-Level-Segment werden an diesem Standort rd. EUR 18,-/m² Verkaufsfläche realisiert, in Einzelfällen bei Top-Lagen und gut geschnittener Fläche z.T. sogar bis zu EUR 25,-/m². In den peripheren Lagen Leipzigs, aber auch in bislang noch weniger entwickelten Objekten der Innenstadt sind Läden bis 200 m² Verkaufsfläche auch weiterhin für Preise um EUR 4,- bis 6,-/m² zu mieten, was Neugründern bei attraktiven Rahmenbedingungen Chancen für den erfolgreichen Start konzeptionell neuer Handelsideen bietet.
Ausblick
• Der Einzelhandelsumsatz in Leipzig hat sich in den vergangenen Jahren äußerst positiv entwickelt. Ein vielfältiges Shopping-Angebot, das 2018 unter anderem durch Zalando und Decathlon erweitert wurde, trifft - stimuliert durch anhaltendes Bevölkerungswachstum und markant steigende Touristenzahlen - auf kontinuierlich zunehmende Nachfrage.
• Das Mietpreisniveau lag 2018 im Spitzensegment moderat rückläufig bei EUR 130,-/m², für 2019 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Mietpreisniveau.
• Die Entwicklung am Neumarkt, wo Karstadt nach über 100-jährigem Bestehen schließt, wird stark von der Nachnutzung des Karstadt-Hauses abhängen.
• Mittelfristig ist zudem relevant, wie stark der Umsatz im Onlinehandel wächst und wie viel Umsatz noch stationär am „point of sale“ erzielt werden kann. Da die Zahl der klassischen Onlinehändler, die sich mit stationären Shops nun auch „offline“ bewegen, weiter wächst, werden sich auch die Einzelhandelskonzepte ändern müssen, was auch die Befragten der IFH-Studie "Vitale Innenstädte" bekräftigen. Den zahlreichen für Leipzig so charakteristischen Passagen, Durchgangshöfe und Messehäusern stehen weiterhin abwechslungsreiche Zeiten bevor.
