03.04.2019 AENGEVELT sieht einen dynamischen Berliner Einzelhandelsmarkt
Hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Kennziffern “Umsatz“ (105,1), “Kaufkraft“ (96) - jeweils gemessen pro Kopf - und “Zentralität“ (109,8) rangiert Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH im Vergleich der deutschen Metropolen (“Big Seven“) auf dem letzten Platz. Dass hierbei die Umsatzkennziffer - anders als die Kaufkraft - bereits deutlich über dem bundesweiten Wert (Deutschland = 100) liegt, ist - wie auch hinsichtlich der Zentralität - den Berlin-Touristen zu verdanken: 2018 kamen rd. 13,4 Millionen Gäste in die Bundeshauptstadt, ein erheblicher Teil ihres Tagesbudgets floss in den Einzelhandel.
Die insgesamt positive Entwicklung in Berlin belegt der in 2018 binnen Jahresfrist um rd. EUR 1,1 Mrd. bzw. 5% auf EUR 22,8 Mrd. gestiegene Einzelhandelsumsatz (2017: EUR 21,7 Mrd.). Zum Vergleich: Bundesweit erhöhte sich der Einzelhandelsumsatz 2018 um lediglich 2,3% gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 525 Mrd. (2017: EUR 513 Mrd.).
Zudem ist Berlin der mit Abstand größte Einzelhandelsmarkt vor Hamburg (EUR 13,8 Mrd.) und München (EUR 13,2 Mrd.).
Auch die Entwicklung der Berliner Einzelhandelsspitzenmiete belegt die hohe Dynamik in der Bundeshauptstadt: Zwischen 2007 und 2016 erhöhte sie sich um 62% von EUR 210,-/m² auf EUR 340,-/m². Diesen Wert erzielte Berlin auch stabil in 2018, während die Spitzenmiete z.B. beim Mietpreisführer München 2018 um 10 Euro auf EUR 370,-/m² zurückging, genauso wie innerhalb der “Big Seven“ in Köln und Stuttgart (jeweils EUR 260,-/m²). Zudem belegt Berlin damit Rang 2 vor Frankfurt/M. (EUR 320,-/m²). Dabei darf indessen nicht verkannt werden, dass die Spitzenmieten in der aktuellen Marktphase an ihre Grenzen stoßen und stagnieren bzw. in Stadtteillagen sogar rückläufig sind.
Insgesamt zeigt sich aber: Berlin ist im Trend und strahlt mit ihren vielen attraktiven und sehr variantenreichen Handelslagen (Konsum, Luxus, Niveau- bzw. Trendlagen) eine anhaltend hohe Anziehungskraft sowohl auf Filialisten als auch auf Modelabels aus. Entsprechend wählen immer mehr nationale und internationale Unternehmen Berlin für ihren Markteintritt als attraktiven Testmarkt aus.
Lagendifferenzierte Nachfrage
Aufgrund der historischen Entwicklung aus Einzelstädten, die erst spät zu einer Großstadt kombiniert wurden und als Hauptstadt ein neues Zentrum ausbildeten, weist Berlin eine polyzentrische Struktur mit vielen unterschiedlich wertigen Lagen auf, darunter mehrere Top-A-Lagen, die für Touristen und Berliner gleichermaßen zentral sind:
• Auf einer Stadtfläche von rd. 892 km² (z. V. München: 310 km²) haben Berlins Handelsstandorte vielfältige Facetten. Überregional profitieren vom Tourismus besonders die international bekannten Einkaufslagen am Kurfürstendamm (High End), am Tauentzien (Mainstream), an der Friedrichstraße (Mainstream und High End) und die Trendlagen rund um den Hackeschen Markt. Qualifizierte Handelslagen konnten z.T. ihre Position ausbauen oder erneuern. Dazu gehören u.a. der Alexanderplatz, Potsdamer / Leipziger Platz.
Berlins Potential – die Mischung macht´s
• Berlin verfügt insgesamt über rd. 4,78 Mio. m² Einzelhandelsfläche. Davon entfallen innerstädtisch rd. 1,2 Mio. m² auf Shopping-Center mit jeweils mehr als 10.000 m² Handelsfläche sowie weitere rd. 800.000 m² auf Fachmarktzentren (> 10.000 m² Handelsfläche) mit einer insgesamt signifikanten Handelsmarktrelevanz.
• Weitere Flächen sind in Planung bzw. im Bau oder stehen kurz vor der Fertigstellung. So sollen noch 2019 die Refurbishments in den „Wilmersdorfer Arcaden“ sowie in den „Gropius-Passagen“ abgeschlossen werden. Mit dem Neu- bzw. Umbau des „Tegel-Centers“ sowie der umstrittenen Quartiersentwicklung „Pankower Tor“, wo unter anderem ein großflächiger Möbelmarkt mit bis zu 50.000 m² Verkaufsfläche sowie ein weiteres Shopping-Center mit rd. 25.000 m² Verkaufsfläche entstehen sollen, wird das Einzelhandelsangebot auch weiterhin erhöht.
• Insgesamt macht die verteilte, leicht verfügbare Kombination von klassischen Einkaufs-quartieren bzw. Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Stadtteillagen (Stadtteilzentren) und das Spektrum von Konsum-, über Niveau- und Tourismuslagen bis hin zu Luxuslagen Berlin weiterhin für internationale, nationale und lokale Einzelhändler, Konsumenten und Investoren hochinteressant, abwechslungsreich und rentierlich.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Bzgl. der Einzelhandelsspitzenmieten nach Lagen ist indessen eine differenzierte Entwicklung zu beobachten: Während sie sich in den Top-A- und A-Lagen stabil, z.T. sogar mit steigender Tendenz präsentieren, analysiert AENGEVELT-RESEARCH in zahlreichen Stadtteil- und Nebenlagen stagnierende bzw. auch rückläufige Spitzenmieten.
• Dabei zeigt sich analog zum bundesweiten Trend, dass die Einzelhandelsspitzenmieten in der aktuellen Marktphase an ihre Grenzen stoßen und stagnieren bzw. wie im Fall der Stadtteillagen sogar rückläufig sind.
Trends 2019/2020
Berlin ist und bleibt Deutschlands größter Einzelhandelsmarkt und ist damit unverändert idealer Testmarkt für nationale und internationale Einzelhandelskonzepte. Gleichzeitig ist der Wettbewerb zwischen den verschiedenen Handelsformen und Standorten in Berlin ausgeprägter als in anderen deutschen Metropolen. Die Polarisierung des Einkaufsverhaltens zwischen Online, Discounter und Designtempel führt zu divergierenden Entwicklungen an den Teilstandorten:
• Das Mietpreisniveau bleibt im Spitzensegment auch 2019 weitgehend stabil bei EUR 340,-/m². In Nebenlagen könnte das Mietniveau indessen selektiv weiter moderat sinken.
• Da die Zahl der klassischen Onlinehändler, die sich mit stationären Shops nun auch „offline“ bewegen, weiter wächst, werden sich auch die Einzelhandelskonzepte ändern. Zunehmend an Bedeutung gewinnen in diesem Prozess durchdachte „concept-stores“ und „Erlebnis-Shopping“ – um Kunden im stationären Einzelhandel zu binden, muss man ihnen etwas bieten, das es online nicht geben kann.
• Ein städtebauliches Thema, das sowohl dem Einzelhandel, dem angespannten Wohnungsmarkt und sogar den aktuell l noch angebotsknapperen Markt für Büroflächen entspannen könnte, ist die Nachverdichtung von eingeschossigen Lebensmittel-, Drogerie- und Getränkemärkten. Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt es noch immer über 300 dieser eingeschossigen Märkte an Standorten, die aufgrund ihrer Lage und Umgebung grundsätzlich für eine Nachverdichtung in Frage kämen. Eine Vielzahl an bereits realisierten multifunktionalen Geschäftsgebäuden belegt, dass solche Potenzialflächen mit intelligentem Immobilienberatungs-Knowhow zugleich städtebaulich, mieter- und verbraucherfreundlich und immobilienwirtschaftlich durchaus erfolgversprechend sind.
Die insgesamt positive Entwicklung in Berlin belegt der in 2018 binnen Jahresfrist um rd. EUR 1,1 Mrd. bzw. 5% auf EUR 22,8 Mrd. gestiegene Einzelhandelsumsatz (2017: EUR 21,7 Mrd.). Zum Vergleich: Bundesweit erhöhte sich der Einzelhandelsumsatz 2018 um lediglich 2,3% gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 525 Mrd. (2017: EUR 513 Mrd.).
Zudem ist Berlin der mit Abstand größte Einzelhandelsmarkt vor Hamburg (EUR 13,8 Mrd.) und München (EUR 13,2 Mrd.).
Auch die Entwicklung der Berliner Einzelhandelsspitzenmiete belegt die hohe Dynamik in der Bundeshauptstadt: Zwischen 2007 und 2016 erhöhte sie sich um 62% von EUR 210,-/m² auf EUR 340,-/m². Diesen Wert erzielte Berlin auch stabil in 2018, während die Spitzenmiete z.B. beim Mietpreisführer München 2018 um 10 Euro auf EUR 370,-/m² zurückging, genauso wie innerhalb der “Big Seven“ in Köln und Stuttgart (jeweils EUR 260,-/m²). Zudem belegt Berlin damit Rang 2 vor Frankfurt/M. (EUR 320,-/m²). Dabei darf indessen nicht verkannt werden, dass die Spitzenmieten in der aktuellen Marktphase an ihre Grenzen stoßen und stagnieren bzw. in Stadtteillagen sogar rückläufig sind.
Insgesamt zeigt sich aber: Berlin ist im Trend und strahlt mit ihren vielen attraktiven und sehr variantenreichen Handelslagen (Konsum, Luxus, Niveau- bzw. Trendlagen) eine anhaltend hohe Anziehungskraft sowohl auf Filialisten als auch auf Modelabels aus. Entsprechend wählen immer mehr nationale und internationale Unternehmen Berlin für ihren Markteintritt als attraktiven Testmarkt aus.
Lagendifferenzierte Nachfrage
Aufgrund der historischen Entwicklung aus Einzelstädten, die erst spät zu einer Großstadt kombiniert wurden und als Hauptstadt ein neues Zentrum ausbildeten, weist Berlin eine polyzentrische Struktur mit vielen unterschiedlich wertigen Lagen auf, darunter mehrere Top-A-Lagen, die für Touristen und Berliner gleichermaßen zentral sind:
• Auf einer Stadtfläche von rd. 892 km² (z. V. München: 310 km²) haben Berlins Handelsstandorte vielfältige Facetten. Überregional profitieren vom Tourismus besonders die international bekannten Einkaufslagen am Kurfürstendamm (High End), am Tauentzien (Mainstream), an der Friedrichstraße (Mainstream und High End) und die Trendlagen rund um den Hackeschen Markt. Qualifizierte Handelslagen konnten z.T. ihre Position ausbauen oder erneuern. Dazu gehören u.a. der Alexanderplatz, Potsdamer / Leipziger Platz.
Berlins Potential – die Mischung macht´s
• Berlin verfügt insgesamt über rd. 4,78 Mio. m² Einzelhandelsfläche. Davon entfallen innerstädtisch rd. 1,2 Mio. m² auf Shopping-Center mit jeweils mehr als 10.000 m² Handelsfläche sowie weitere rd. 800.000 m² auf Fachmarktzentren (> 10.000 m² Handelsfläche) mit einer insgesamt signifikanten Handelsmarktrelevanz.
• Weitere Flächen sind in Planung bzw. im Bau oder stehen kurz vor der Fertigstellung. So sollen noch 2019 die Refurbishments in den „Wilmersdorfer Arcaden“ sowie in den „Gropius-Passagen“ abgeschlossen werden. Mit dem Neu- bzw. Umbau des „Tegel-Centers“ sowie der umstrittenen Quartiersentwicklung „Pankower Tor“, wo unter anderem ein großflächiger Möbelmarkt mit bis zu 50.000 m² Verkaufsfläche sowie ein weiteres Shopping-Center mit rd. 25.000 m² Verkaufsfläche entstehen sollen, wird das Einzelhandelsangebot auch weiterhin erhöht.
• Insgesamt macht die verteilte, leicht verfügbare Kombination von klassischen Einkaufs-quartieren bzw. Shopping-Centern, Fachmarktzentren und Stadtteillagen (Stadtteilzentren) und das Spektrum von Konsum-, über Niveau- und Tourismuslagen bis hin zu Luxuslagen Berlin weiterhin für internationale, nationale und lokale Einzelhändler, Konsumenten und Investoren hochinteressant, abwechslungsreich und rentierlich.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Bzgl. der Einzelhandelsspitzenmieten nach Lagen ist indessen eine differenzierte Entwicklung zu beobachten: Während sie sich in den Top-A- und A-Lagen stabil, z.T. sogar mit steigender Tendenz präsentieren, analysiert AENGEVELT-RESEARCH in zahlreichen Stadtteil- und Nebenlagen stagnierende bzw. auch rückläufige Spitzenmieten.
• Dabei zeigt sich analog zum bundesweiten Trend, dass die Einzelhandelsspitzenmieten in der aktuellen Marktphase an ihre Grenzen stoßen und stagnieren bzw. wie im Fall der Stadtteillagen sogar rückläufig sind.
Trends 2019/2020
Berlin ist und bleibt Deutschlands größter Einzelhandelsmarkt und ist damit unverändert idealer Testmarkt für nationale und internationale Einzelhandelskonzepte. Gleichzeitig ist der Wettbewerb zwischen den verschiedenen Handelsformen und Standorten in Berlin ausgeprägter als in anderen deutschen Metropolen. Die Polarisierung des Einkaufsverhaltens zwischen Online, Discounter und Designtempel führt zu divergierenden Entwicklungen an den Teilstandorten:
• Das Mietpreisniveau bleibt im Spitzensegment auch 2019 weitgehend stabil bei EUR 340,-/m². In Nebenlagen könnte das Mietniveau indessen selektiv weiter moderat sinken.
• Da die Zahl der klassischen Onlinehändler, die sich mit stationären Shops nun auch „offline“ bewegen, weiter wächst, werden sich auch die Einzelhandelskonzepte ändern. Zunehmend an Bedeutung gewinnen in diesem Prozess durchdachte „concept-stores“ und „Erlebnis-Shopping“ – um Kunden im stationären Einzelhandel zu binden, muss man ihnen etwas bieten, das es online nicht geben kann.
• Ein städtebauliches Thema, das sowohl dem Einzelhandel, dem angespannten Wohnungsmarkt und sogar den aktuell l noch angebotsknapperen Markt für Büroflächen entspannen könnte, ist die Nachverdichtung von eingeschossigen Lebensmittel-, Drogerie- und Getränkemärkten. Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt es noch immer über 300 dieser eingeschossigen Märkte an Standorten, die aufgrund ihrer Lage und Umgebung grundsätzlich für eine Nachverdichtung in Frage kämen. Eine Vielzahl an bereits realisierten multifunktionalen Geschäftsgebäuden belegt, dass solche Potenzialflächen mit intelligentem Immobilienberatungs-Knowhow zugleich städtebaulich, mieter- und verbraucherfreundlich und immobilienwirtschaftlich durchaus erfolgversprechend sind.
