14.03.2019 Geringes Angebot bremst Umsatzwachstum am Dresdner Büromarkt
Mit einem Flächenumsatz von 86.000 m² verfehlte der Dresdner Büromarkt den im Vorjahr aufgestellten Rekord (105.000 m²) deutlich um rund 18 % und liegt auch knapp unter dem 10-jährigen Durchschnitt (91.000 m²). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Nichtsdestotrotz kann es als ein durchaus erfolgreiches Jahr gewertet werden, denn im Gegensatz zu 2017 wurde der vergleichsweise geringe Flächenumsatz ohne die Beteiligung von Großabschlüssen realisiert“, erläutert Stefan Sachse Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leiter des Dresdner Büros. „Dies unterstreicht die breite Nachfragebasis in der sächsischen Landeshauptstadt. Darüber hinaus verdeutlicht die kontinuierliche Reduzierung des Leerstands, dass sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage weiter verengt und viele Unternehmen bereits deutlich längere Suchzeiten in Kauf nehmen müssen. Die Flächennachfrage erstreckt sich dabei über alle Größenkategorien und Lagen, wobei Mieter durch den Wandel der Arbeitswelten und veränderte Bedürfnisse an ihre Arbeitsumgebung höhere Ansprüche an die Aufenthaltsqualität sowie Ausstattung stellen.“
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Büromarktzonen wird in der ostdeutschen Elbmetropole traditionell die City, welche das Gebiet innerhalb des sogenannten 26er Rings umfasst, am stärksten nachfragt. Hier wurde mit 24.000 m² ein Anteil von rund 28 % erzielt. Dabei gehörten die Anmietung von FitX (2.700 m²) und dem Ministerium für Wirtschaft und Arbeit (2.300 m²) bereits zu den beiden größten Abschlüssen. Über 80 % aller Verträge wurden hingegen in der Größenkategorie bis 1.000 m² abgeschlossen. Daneben konnte im östlichen Cityrand/Johannstadt (20.100 m²) eine rege Nachfrage beobachtet werden.
Über drei Viertel des Flächenumsatzes wurde in der sächsischen Landeshauptstadt von gerade einmal drei Branchen erzielt. Mit einem Umsatzanteil von knapp 31 % haben sich Informations– und Kommunikationstechnologien an die Spitze des Tableaus gesetzt. Bedingt durch die Nähe zur Technischen Universität ist in Dresden in den vergangenen Jahren eine lebhafte Tech-Szene aus renommierten Unternehmen und innovativen Start-ups entstanden, die konstant Flächen nachfragt. Dahinter hat sich mit etwa 26 % die traditionell starke öffentliche Verwaltung positioniert. So wurden auch die zwei größten Vertragsabschlüsse 2018 vom Jugendamt (4.900 m²) und dem Justizministerium (4.600 m²) unterzeichnet. Komplettiert wird das Podium durch die Branche sonstige Dienstleistungen mit einem Anteil von rund 19 %.
Der Leerstandsabbau der vergangenen Jahre hat 2018 merklich an Fahrt aufgenommen. Mit 140.000 m² liegt der Leerstand mehr als 22 % unter dem Vorjahreswert. Die Leerstandsquote ist mit 5,6 % sogar auf dem tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung und nähert sich der Grenze für eine benötigte Fluktuationsreserve an. Besonders in der City gibt es mittlerweile kaum noch nennenswerte Flächenkapazitäten, wodurch sich beispielswiese in der Prager Straße oder am Neumarkt bereits Umwandlungen von Wohngebäuden und Handelsflächen in Büronutzungen beobachten lassen.
Die gestiegene Nachfrage bei einem gleichzeitig geringen Angebot hat die Mietpreisniveaus auf breiter Front ansteigen lassen. Dies spiegelt sich einerseits in einer deutlich höheren Spitzenmiete wider, die jetzt bei 14 €/m² anzusetzen ist, andererseits in einer moderat gestiegenen Durchschnittsmiete von 8,90 €/m². Dabei ließen sich in nahezu allen Lagen Steigerungen beobachten. Die Spitzenmiete wird für hochwertige Flächen bis zu einer Größe von 250 m² in der City rund um die Prager Straße und den Neumarkt erzielt.
Perspektiven
„Aufgrund der hohen Nachfrage dürfte 2019 erneut ein Umsatz von über 80.000 m² realistisch sein. Neue Rekorde sind aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit nicht zu erwarten. Gleichzeitig wird sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzen, da die ersten Projektentwicklungen erst im Jahr 2020 fertiggestellt werden und bereits hohe Vorvermietungsquoten aufweisen. In diesem Gesamtkontext ist auch die zukünftige Mietpreisentwicklung zu sehen, sodass wir von weiteren Steigerungen ausgehen. Diese positive Entwicklung macht zunehmend Projektentwicklungen im Bürobereich interessant“, fasst Stefan Sachse die weiteren Entwicklungen zusammen.
„Nichtsdestotrotz kann es als ein durchaus erfolgreiches Jahr gewertet werden, denn im Gegensatz zu 2017 wurde der vergleichsweise geringe Flächenumsatz ohne die Beteiligung von Großabschlüssen realisiert“, erläutert Stefan Sachse Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leiter des Dresdner Büros. „Dies unterstreicht die breite Nachfragebasis in der sächsischen Landeshauptstadt. Darüber hinaus verdeutlicht die kontinuierliche Reduzierung des Leerstands, dass sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage weiter verengt und viele Unternehmen bereits deutlich längere Suchzeiten in Kauf nehmen müssen. Die Flächennachfrage erstreckt sich dabei über alle Größenkategorien und Lagen, wobei Mieter durch den Wandel der Arbeitswelten und veränderte Bedürfnisse an ihre Arbeitsumgebung höhere Ansprüche an die Aufenthaltsqualität sowie Ausstattung stellen.“
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Büromarktzonen wird in der ostdeutschen Elbmetropole traditionell die City, welche das Gebiet innerhalb des sogenannten 26er Rings umfasst, am stärksten nachfragt. Hier wurde mit 24.000 m² ein Anteil von rund 28 % erzielt. Dabei gehörten die Anmietung von FitX (2.700 m²) und dem Ministerium für Wirtschaft und Arbeit (2.300 m²) bereits zu den beiden größten Abschlüssen. Über 80 % aller Verträge wurden hingegen in der Größenkategorie bis 1.000 m² abgeschlossen. Daneben konnte im östlichen Cityrand/Johannstadt (20.100 m²) eine rege Nachfrage beobachtet werden.
Über drei Viertel des Flächenumsatzes wurde in der sächsischen Landeshauptstadt von gerade einmal drei Branchen erzielt. Mit einem Umsatzanteil von knapp 31 % haben sich Informations– und Kommunikationstechnologien an die Spitze des Tableaus gesetzt. Bedingt durch die Nähe zur Technischen Universität ist in Dresden in den vergangenen Jahren eine lebhafte Tech-Szene aus renommierten Unternehmen und innovativen Start-ups entstanden, die konstant Flächen nachfragt. Dahinter hat sich mit etwa 26 % die traditionell starke öffentliche Verwaltung positioniert. So wurden auch die zwei größten Vertragsabschlüsse 2018 vom Jugendamt (4.900 m²) und dem Justizministerium (4.600 m²) unterzeichnet. Komplettiert wird das Podium durch die Branche sonstige Dienstleistungen mit einem Anteil von rund 19 %.
Der Leerstandsabbau der vergangenen Jahre hat 2018 merklich an Fahrt aufgenommen. Mit 140.000 m² liegt der Leerstand mehr als 22 % unter dem Vorjahreswert. Die Leerstandsquote ist mit 5,6 % sogar auf dem tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung und nähert sich der Grenze für eine benötigte Fluktuationsreserve an. Besonders in der City gibt es mittlerweile kaum noch nennenswerte Flächenkapazitäten, wodurch sich beispielswiese in der Prager Straße oder am Neumarkt bereits Umwandlungen von Wohngebäuden und Handelsflächen in Büronutzungen beobachten lassen.
Die gestiegene Nachfrage bei einem gleichzeitig geringen Angebot hat die Mietpreisniveaus auf breiter Front ansteigen lassen. Dies spiegelt sich einerseits in einer deutlich höheren Spitzenmiete wider, die jetzt bei 14 €/m² anzusetzen ist, andererseits in einer moderat gestiegenen Durchschnittsmiete von 8,90 €/m². Dabei ließen sich in nahezu allen Lagen Steigerungen beobachten. Die Spitzenmiete wird für hochwertige Flächen bis zu einer Größe von 250 m² in der City rund um die Prager Straße und den Neumarkt erzielt.
Perspektiven
„Aufgrund der hohen Nachfrage dürfte 2019 erneut ein Umsatz von über 80.000 m² realistisch sein. Neue Rekorde sind aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit nicht zu erwarten. Gleichzeitig wird sich der Leerstandsabbau weiter fortsetzen, da die ersten Projektentwicklungen erst im Jahr 2020 fertiggestellt werden und bereits hohe Vorvermietungsquoten aufweisen. In diesem Gesamtkontext ist auch die zukünftige Mietpreisentwicklung zu sehen, sodass wir von weiteren Steigerungen ausgehen. Diese positive Entwicklung macht zunehmend Projektentwicklungen im Bürobereich interessant“, fasst Stefan Sachse die weiteren Entwicklungen zusammen.
