28.02.2019 Statement: Ideologischer Irrweg Bestellerprinzip
Karl Schiller, erster sozialdemokratischer Bundesminister für Wirtschaft der BRD und von 1971 bis 1972 zusätzlich auch Bundesminister der Finanzen, würde sich vermutlich im Grabe umdrehen angesichts der Gesetzesinitiative von Bundesjustiz- und Verbraucherministerin Katarina Barley (SPD) zur Einführung des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf, denn auch als hochrenommierter Wissenschaftler und Professor für Wirtschaftstheorie wäre ihm klar gewesen, dass zeitnah nur ein für breite Kreise gezielt miet- und kaufpreisgerechtes Wohnungs(über)angebot die aktuellen knappheits- und energiesparbedingten Preiserhöhungstrends durch gezielt vermehrte Auswahlmöglichkeiten bremsen kann.
Die von breiten Branchenkreisen abgelehnte Ausweitung des Bestellerprinzips baut dagegen keine einzige neue Wohnung, sondern bedeutete für den Verbraucher stattdessen eine Vielzahl von gravierenden Nachteilen:
1. Analog zum Vermieter preist auch der Immobilienverkäufer die zukünftig allein auf seine Schultern verlagerte Maklercourtage in der Regel preiserhöhend ein. Einer Umgehung eines dahin gehenden Verbotes kann nicht wirksam vorgebeugt werden. Für den Käufer bedeutet dies also einen weiter steigenden Kaufpreis.
2. Durch die Kaufpreiserhöhung steigen in der Folge auch die von der öffentlichen Hand in den letzten Jahren in 14 von 16 Bundessländern mehrfach exorbitant erhöhte Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Diese Mehrkosten muss ebenfalls allein der Erwerber stemmen.
3. Die Verteuerung des Kaufpreises wird nicht nur zur spürbaren Erhöhung der Notarkosten und Grunderwerbsteuer führen, sondern auch noch die Finanzierung erheblich erschweren, da zunehmend der Verkehrswert vom Kaufpreis abweichen wird. Gerade für junge Familie und Schwellenhaushalte wird es dadurch noch schwerer, eine marktgerechte Finanzierung zu finden.
4. Besonders schwerwiegend ist, dass die propagierte zukünftig lediglich nur noch einseitige “Bestellung“ des Maklers durch den Verkäufer den klassischen, im BGB und in der Rechtsprechung seit 120 Jahren untadelilg fest verankerten ehrlichen Makler als fairen Transaktionsbegleiter beider Parteien, denen er jeweils mit Marktkenntnis und Sachkunde die Sorgfalt des ordentlichen Immobilienkaufmanns schuldet und dadurch eine nutzerstiftende Dienstleistung erbringt, ersatzlos abschafft.
Damit bedeutet das Bestellerprinzip eine ungerechtfertigte einseitige Begünstigung des Verkäufers und gleichzeitig eine erhebliche Schlechterstellung des Käufers. Denn letzterer verliert schlagartig den Makler als unabhängigen Berater, Dienstleister und markt- und sachkundigen Vertreter seiner Interessen, während der Verkäufer (Besteller) einen zukünftig nur noch allein seine Interessen vertretenden Vertriebler gewinnt. Eine flagrantere Beeinträchtigung der legitimen Verbraucherschutzinteressen des Immobilienkäufers ist nicht vorstellbar und wäre für den Käufer alles andere als Verbraucherschutz.
5. Ein weiteres gravierendes Argument gegen die Ausweitung des Bestellerprinzips ist ein verfassungsrechtliches: Art. 12 GG lässt eine Einschränkung der Berufsfreiheit in der Ausprägung der Berufsausübungsfreiheit nur zu, wenn die gesetzlichen Maßnahmen zur Herbeiführung des Ziels “Senkung der Erwerbsnebenkosten“ geeignet sind. Das ist erkennbar indessen nicht der Fall. Im Gegenteil werden die Anschaffungskosten für den Käufer noch deutlich erhöht. Bereits unter diesem Aspekt kann das beabsichtigte Gesetz keinen Bestand haben. Der Entwurf bestreitet dies in der Begründung (Teil V) mit der Behauptung, die Regelung gewährleiste, dass „anfallende Kosten…(nicht mehr) unbillig auf den Kaufinteressenten…abgewälzt werden“. Genau dieses Ziel wird aber nicht erreicht.
Hinzu kommt, dass dem Gesetzgeber zur Erfüllung seines erklärten zentralen Zieles, die Erwerbsnebenkosten zu senken, andere Möglichkeiten offen stehen, die nicht in den Kernbereich des Grundrechtsschutzes eingreifen. Hier ist beispielhaft die Senkung der vom Gesetztgeber gegen die gesammelte Expertenmeinung mehrfach drastisch unsozial angehobene Grunderwerbsteuer zu nennen, die in allen Bundesländern bis auf Bayern und Sachsen markant, z.T. um bis zu 86% von ursprünglich bundesweit 2% über dann bundesweit 3,5% auf bis zu 6,5% erhöht wurde. Und ein Ende der Erhöhungsspirale ist nach Ankündigung zahlreicher SPD-geführter Landesfinanzministerien und Gremien immer noch nicht abzusehen.
Fazit:
Kann das Bestellerprinzip schon breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und erst recht kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen und im Ergebnis also nicht helfen, wie soll es wundersam dann Käufern helfen?
Tatsächlich ist die “Wegbestellung und Wegdeckelung“ des Maklers nicht Verbraucherschutz, sondern rein ideologiebasiert und damit durch und durch untauglich und bedeutet im Ergebnis einen immensen Schaden für die Verbraucher!
(Statement by Dr. Wulff Aengevelt, Geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN)
Die von breiten Branchenkreisen abgelehnte Ausweitung des Bestellerprinzips baut dagegen keine einzige neue Wohnung, sondern bedeutete für den Verbraucher stattdessen eine Vielzahl von gravierenden Nachteilen:
1. Analog zum Vermieter preist auch der Immobilienverkäufer die zukünftig allein auf seine Schultern verlagerte Maklercourtage in der Regel preiserhöhend ein. Einer Umgehung eines dahin gehenden Verbotes kann nicht wirksam vorgebeugt werden. Für den Käufer bedeutet dies also einen weiter steigenden Kaufpreis.
2. Durch die Kaufpreiserhöhung steigen in der Folge auch die von der öffentlichen Hand in den letzten Jahren in 14 von 16 Bundessländern mehrfach exorbitant erhöhte Grunderwerbsteuer und die Notarkosten. Diese Mehrkosten muss ebenfalls allein der Erwerber stemmen.
3. Die Verteuerung des Kaufpreises wird nicht nur zur spürbaren Erhöhung der Notarkosten und Grunderwerbsteuer führen, sondern auch noch die Finanzierung erheblich erschweren, da zunehmend der Verkehrswert vom Kaufpreis abweichen wird. Gerade für junge Familie und Schwellenhaushalte wird es dadurch noch schwerer, eine marktgerechte Finanzierung zu finden.
4. Besonders schwerwiegend ist, dass die propagierte zukünftig lediglich nur noch einseitige “Bestellung“ des Maklers durch den Verkäufer den klassischen, im BGB und in der Rechtsprechung seit 120 Jahren untadelilg fest verankerten ehrlichen Makler als fairen Transaktionsbegleiter beider Parteien, denen er jeweils mit Marktkenntnis und Sachkunde die Sorgfalt des ordentlichen Immobilienkaufmanns schuldet und dadurch eine nutzerstiftende Dienstleistung erbringt, ersatzlos abschafft.
Damit bedeutet das Bestellerprinzip eine ungerechtfertigte einseitige Begünstigung des Verkäufers und gleichzeitig eine erhebliche Schlechterstellung des Käufers. Denn letzterer verliert schlagartig den Makler als unabhängigen Berater, Dienstleister und markt- und sachkundigen Vertreter seiner Interessen, während der Verkäufer (Besteller) einen zukünftig nur noch allein seine Interessen vertretenden Vertriebler gewinnt. Eine flagrantere Beeinträchtigung der legitimen Verbraucherschutzinteressen des Immobilienkäufers ist nicht vorstellbar und wäre für den Käufer alles andere als Verbraucherschutz.
5. Ein weiteres gravierendes Argument gegen die Ausweitung des Bestellerprinzips ist ein verfassungsrechtliches: Art. 12 GG lässt eine Einschränkung der Berufsfreiheit in der Ausprägung der Berufsausübungsfreiheit nur zu, wenn die gesetzlichen Maßnahmen zur Herbeiführung des Ziels “Senkung der Erwerbsnebenkosten“ geeignet sind. Das ist erkennbar indessen nicht der Fall. Im Gegenteil werden die Anschaffungskosten für den Käufer noch deutlich erhöht. Bereits unter diesem Aspekt kann das beabsichtigte Gesetz keinen Bestand haben. Der Entwurf bestreitet dies in der Begründung (Teil V) mit der Behauptung, die Regelung gewährleiste, dass „anfallende Kosten…(nicht mehr) unbillig auf den Kaufinteressenten…abgewälzt werden“. Genau dieses Ziel wird aber nicht erreicht.
Hinzu kommt, dass dem Gesetzgeber zur Erfüllung seines erklärten zentralen Zieles, die Erwerbsnebenkosten zu senken, andere Möglichkeiten offen stehen, die nicht in den Kernbereich des Grundrechtsschutzes eingreifen. Hier ist beispielhaft die Senkung der vom Gesetztgeber gegen die gesammelte Expertenmeinung mehrfach drastisch unsozial angehobene Grunderwerbsteuer zu nennen, die in allen Bundesländern bis auf Bayern und Sachsen markant, z.T. um bis zu 86% von ursprünglich bundesweit 2% über dann bundesweit 3,5% auf bis zu 6,5% erhöht wurde. Und ein Ende der Erhöhungsspirale ist nach Ankündigung zahlreicher SPD-geführter Landesfinanzministerien und Gremien immer noch nicht abzusehen.
Fazit:
Kann das Bestellerprinzip schon breiten Mietkreisen keine Verbesserung des Wohnraumstandards, keinen Mietstillstand und erst recht kein vermehrtes erschwingliches Wohnungsangebot bringen und im Ergebnis also nicht helfen, wie soll es wundersam dann Käufern helfen?
Tatsächlich ist die “Wegbestellung und Wegdeckelung“ des Maklers nicht Verbraucherschutz, sondern rein ideologiebasiert und damit durch und durch untauglich und bedeutet im Ergebnis einen immensen Schaden für die Verbraucher!
(Statement by Dr. Wulff Aengevelt, Geschäftsführender Gesellschafter AENGEVELT IMMOBILIEN)
