21.02.2019 Haus & Grund gegen SPD-Vorstoß zum Zweckentfremdungsverbot
Der Eigentümerverband Haus & Grund Hessen wendet sich scharf gegen die mögliche Wiedereinführung eines Zweckentfremdungsverbots, wie sie ein aktueller Gesetzentwurf der SPD-Landtagsfraktion fordert. Auf diese Weise demonstrierten die Antragsteller lediglich, „wie man Investitionsbereitschaft in angespannte Wohnungsmärkte verhindert und eine übergriffige Kontrollatmosphäre schafft“, so Landesverbandsvorsitzender Christian Streim.
Als Argument für Ihren Gesetzentwurf führten die Sozialdemokraten künstlichen Leerstand von Immobilien zur Spekulation an, so Streim weiter. Gerade für Frankfurt mit seinem angespannten Wohnungsmarkt habe jedoch im Jahr 2017 Umweltministerin Priska Hinz eine Leerstandsquote von unter 1 % und damit deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve von 3 % angegeben. In der Presse genannte Zahlen des Instituts für Wohnen und Umwelt sähen die Quote derzeit für Frankfurt bei 1,4 % (für 2016 für Frankfurt und das Umland bei 1,9 %). Dieser pauschale Vorwurf gehe also völlig ins Leere.
„Andersherum wird ein Schuh daraus“, meint Streim. Wegen des derzeitigen Überangebots an Büro- und Gewerberäumen bestehe gar kein Grund für die Eigentümer zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Es sei eher damit zu rechnen, dass Eigentümer von leerstehenden oder unrentabel vermieteten Büroflächen einen Umbau in Wohnungen in Betracht ziehen. Es drohe folglich keine Zweckentfremdung von Wohnraum, wie im vorliegenden Gesetzentwurf dargelegt, „sondern es ist vielmehr attraktiver, Gewerbeflächen in Wohnraum umzuwandeln“, so der Eigentümervertreter. Um der Problematik des fehlenden Angebots von preiswertem Wohnraum entgegenzutreten wäre es daher zielführender, die Umnutzung von Büroflächen weiter zu erleichtern. Hier seien auch die Kommunen in der Pflicht, den Umbau von Büros in Wohnungen zuzulassen und zu fördern.
Einziger Beitrag des SPD-Entwurfs sei es nun zu verhindern, „dass leerstehende Bürogebäude zumindest temporär von ihren Eigentümern für Wohnzecke zur Verfügung gestellt werden, wenn man sie nicht wieder hinterher für Gewerbemieter nutzen darf.“ Insoweit bestehe auch Konfliktpotential mit der hessischen Bauordnung. Hier ist den Eigentümern gewerblicher Grundstücke zugesichert worden, bei Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum innerhalb von zehn Jahren baugenehmigungsfrei zur ursprünglichen Nutzung zurückwechseln zu können. Ein Zweckentfremdungsverbot stünde dieser Privilegierung entgegen.
Zweifel an Verfassungskonformität
Streim sieht auch verfassungsrechtliche Probleme: „Ein Gesetz gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum ist verfassungswidrig, wenn nicht flächendeckend Zweckentfremdung nachgewiesen würde. Auf diesen Umstand weist das Bundesverfassungsgericht zu Recht hin. Ob flächendeckender Leerstand vorliegt, ist aber tatsächlich nur äußerst schwer zu ermitteln.“
Verhinderung von Wohnungsbau durch überzogene Kontrollmaßnahmen
Der vorliegende Gesetzentwurf fordert Bußgelder bis 500.000 Euro für Zweckentfremdung von Wohnraum und bis 50.000 Euro für falsch gegebene Auskünfte. Hierzu Christian Streim: „In den neunziger Jahren existierten viele Fälle, in denen aufgrund der geltenden Zweckentfremdungsverordnung Wohnungsdurchsuchungen angeordnet und vollstreckt wurden, mit dem Ziel festzustellen, ob eine Wohnung bewohnt ist oder nicht. Bürger wurden aufgefordert, leerstehenden Wohnraum zu melden. Solche Nachforschungen und Maßnahmen bewirkten, dass in den neunziger Jahren Neubau unterlassen wurde. Das Ergebnis sehen wir heute mit einem in den Ballungsgebieten angespannten Wohnungsmarkt“.
Als Argument für Ihren Gesetzentwurf führten die Sozialdemokraten künstlichen Leerstand von Immobilien zur Spekulation an, so Streim weiter. Gerade für Frankfurt mit seinem angespannten Wohnungsmarkt habe jedoch im Jahr 2017 Umweltministerin Priska Hinz eine Leerstandsquote von unter 1 % und damit deutlich unter der notwendigen Fluktuationsreserve von 3 % angegeben. In der Presse genannte Zahlen des Instituts für Wohnen und Umwelt sähen die Quote derzeit für Frankfurt bei 1,4 % (für 2016 für Frankfurt und das Umland bei 1,9 %). Dieser pauschale Vorwurf gehe also völlig ins Leere.
„Andersherum wird ein Schuh daraus“, meint Streim. Wegen des derzeitigen Überangebots an Büro- und Gewerberäumen bestehe gar kein Grund für die Eigentümer zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Es sei eher damit zu rechnen, dass Eigentümer von leerstehenden oder unrentabel vermieteten Büroflächen einen Umbau in Wohnungen in Betracht ziehen. Es drohe folglich keine Zweckentfremdung von Wohnraum, wie im vorliegenden Gesetzentwurf dargelegt, „sondern es ist vielmehr attraktiver, Gewerbeflächen in Wohnraum umzuwandeln“, so der Eigentümervertreter. Um der Problematik des fehlenden Angebots von preiswertem Wohnraum entgegenzutreten wäre es daher zielführender, die Umnutzung von Büroflächen weiter zu erleichtern. Hier seien auch die Kommunen in der Pflicht, den Umbau von Büros in Wohnungen zuzulassen und zu fördern.
Einziger Beitrag des SPD-Entwurfs sei es nun zu verhindern, „dass leerstehende Bürogebäude zumindest temporär von ihren Eigentümern für Wohnzecke zur Verfügung gestellt werden, wenn man sie nicht wieder hinterher für Gewerbemieter nutzen darf.“ Insoweit bestehe auch Konfliktpotential mit der hessischen Bauordnung. Hier ist den Eigentümern gewerblicher Grundstücke zugesichert worden, bei Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum innerhalb von zehn Jahren baugenehmigungsfrei zur ursprünglichen Nutzung zurückwechseln zu können. Ein Zweckentfremdungsverbot stünde dieser Privilegierung entgegen.
Zweifel an Verfassungskonformität
Streim sieht auch verfassungsrechtliche Probleme: „Ein Gesetz gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum ist verfassungswidrig, wenn nicht flächendeckend Zweckentfremdung nachgewiesen würde. Auf diesen Umstand weist das Bundesverfassungsgericht zu Recht hin. Ob flächendeckender Leerstand vorliegt, ist aber tatsächlich nur äußerst schwer zu ermitteln.“
Verhinderung von Wohnungsbau durch überzogene Kontrollmaßnahmen
Der vorliegende Gesetzentwurf fordert Bußgelder bis 500.000 Euro für Zweckentfremdung von Wohnraum und bis 50.000 Euro für falsch gegebene Auskünfte. Hierzu Christian Streim: „In den neunziger Jahren existierten viele Fälle, in denen aufgrund der geltenden Zweckentfremdungsverordnung Wohnungsdurchsuchungen angeordnet und vollstreckt wurden, mit dem Ziel festzustellen, ob eine Wohnung bewohnt ist oder nicht. Bürger wurden aufgefordert, leerstehenden Wohnraum zu melden. Solche Nachforschungen und Maßnahmen bewirkten, dass in den neunziger Jahren Neubau unterlassen wurde. Das Ergebnis sehen wir heute mit einem in den Ballungsgebieten angespannten Wohnungsmarkt“.
