21.02.2019 Grundsteuer: Bodenrichtwerte – intransparent und nicht eindeutig
Wie viel ist ein Grundstück wert? Eine relevante Frage für Immobilienverkäufer und -käufer, aber auch der Staat ist aus steuerlichen Gründen an den Grundstückswerten interessiert. Der Fiskus verwendet allerdings einen Wert, der stark generalisiert ist. Gutachterausschüsse erheben den sogenannten Bodenrichtwert in der Regel in einem Zweijahresturnus auf Basis der Verkaufsurkunden der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Individuelle Eigenschaften eines Grundstücks werden nicht berücksichtigt. Nur bei der Einteilung in Bodenrichtwertzonen wird darauf geachtet, dass die Grundstücke in ihrer Beschaffenheit vergleichbar sind.
Warum einfach, wenn es kompliziert geht
Seit Herbst 2009 gibt es das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) und die einzelnen Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Bundesländer. Dabei gibt es nur ein Problem: Verbraucher finden im Internet keine Deutschlandkarte, in der sie problemlos eine Adresse eingeben können, um direkt und übersichtlich dargestellt den jeweiligen Bodenrichtwert zu sehen. „Der Bodenrichtwert ist für Verbraucher quasi eine Blackbox. Sich über die Werte zu informieren ist sehr schwierig. Es gibt keine bundesweit einheitliche Online-Plattform und bei den Bundesländern, die eine Seite haben, ist die Seite – typisch für die Digitalwüste Deutschland – auf dem technologischen Stand der 90er Jahre stehengeblieben“, kritisiert Hanno Heintzenberg, Gründer und Geschäftsführer des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler.
Dabei mangelt es nicht nur an der Darstellung. „Auch bei der Erhebungsmethode ist das Problem offensichtlich: Selbst, wenn sich die groben Kriterien von Grundstücken in einer Zone ähneln, kann der Verkaufspreis komplett unterschiedlich sein“, sagt der Immobilienexperte Heintzenberg. Das liegt daran, dass alle Grundstücke als unbebaute Fläche angesehen werden, der Wert jedweder Bebauung wird nur grob vom Wert des Bodens abgezogen. Bei Immobilien entscheidet teilweise aber das kleinste Detail über den Verkaufspreis. Durch eine Immobilie, die aufgrund spezifischer Objektmerkmale oder -eigenschaften zu einem deutlich höheren Preis verkauft wird, steigt der Bodenrichtwert der gesamten Zone.
Innovative Softwareentwicklungen mit transparenten Strukturen und Bewertungen gibt es bereits, seitens der Bodenrichtwerte geht es jedoch nicht voran: „Um Immobilien präzise zu bewerten, verwenden wir bei McMakler eine Technologie, die sich auf künstliche Intelligenz stützt und mithilfe von Deep-Learning und Boosting die Qualität einer bestimmten Mikrolage auf Wohnblockebene herunterbricht. Darüber hinaus wird das Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren verwendet, um in einem Expertendiskurs den akkuraten Immobilien- oder Grundstückswert zu ermitteln. Ein so umfangreiches Verfahren wäre für die Gutachterausschüsse vermutlich zu aufwendig. Aber durch die Digitalisierung von einzelnen Arbeitsschritten könnte der Bodenrichtwert präziser werden, ohne bürokratischem Mehraufwand“, sagt der Geschäftsführer von McMakler.
Diskussion zur Grundsteuer-Reform
Der Bodenrichtwert wird nach aktuellen Plänen des Finanzministers Olaf Scholz (SPD) teil der Bemessungsgrundlage der neuen Grundsteuer. Ein neues Gesetz muss bis Ende 2019 beschlossen werden, sonst fällt die Steuer, die 2018 noch 14 Milliarden Euro einbrachte, ab 2020 weg. Um dieses Ziel zu erreichen, muss bis circa Ostern der Gesetzesentwurf vorliegen. Neben anderen Schwächen, die nicht zuletzt durch übereilte Planung entstehen, werden besonders die Bodenrichtwerte die Grundsteuer in die Höhe treiben, trotz der angestrebten Aufkommensneutralität. „Die geplante Berechnungsmethode bleibt dem Grundsatz der Besteuerung nach Leistungsfähigkeit treu. Dabei wird die große Gruppe der Mieter vergessen, deren Mietverhältnis schon etliche Jahre alt ist, denn auch auf sie kann die steigende Grundsteuer weiterhin umgelegt werden. Gleiches gilt für Eigentümer, die sich ihren Traum vom Eigenheim schon vor vielen Jahren erfüllt haben. Auf beide Gruppen werden deutliche finanzielle Belastungen zukommen“, berichtet Heintzenberg von McMakler.
Warum einfach, wenn es kompliziert geht
Seit Herbst 2009 gibt es das Vernetzte Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) und die einzelnen Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Bundesländer. Dabei gibt es nur ein Problem: Verbraucher finden im Internet keine Deutschlandkarte, in der sie problemlos eine Adresse eingeben können, um direkt und übersichtlich dargestellt den jeweiligen Bodenrichtwert zu sehen. „Der Bodenrichtwert ist für Verbraucher quasi eine Blackbox. Sich über die Werte zu informieren ist sehr schwierig. Es gibt keine bundesweit einheitliche Online-Plattform und bei den Bundesländern, die eine Seite haben, ist die Seite – typisch für die Digitalwüste Deutschland – auf dem technologischen Stand der 90er Jahre stehengeblieben“, kritisiert Hanno Heintzenberg, Gründer und Geschäftsführer des Full-Service Immobiliendienstleisters McMakler.
Dabei mangelt es nicht nur an der Darstellung. „Auch bei der Erhebungsmethode ist das Problem offensichtlich: Selbst, wenn sich die groben Kriterien von Grundstücken in einer Zone ähneln, kann der Verkaufspreis komplett unterschiedlich sein“, sagt der Immobilienexperte Heintzenberg. Das liegt daran, dass alle Grundstücke als unbebaute Fläche angesehen werden, der Wert jedweder Bebauung wird nur grob vom Wert des Bodens abgezogen. Bei Immobilien entscheidet teilweise aber das kleinste Detail über den Verkaufspreis. Durch eine Immobilie, die aufgrund spezifischer Objektmerkmale oder -eigenschaften zu einem deutlich höheren Preis verkauft wird, steigt der Bodenrichtwert der gesamten Zone.
Innovative Softwareentwicklungen mit transparenten Strukturen und Bewertungen gibt es bereits, seitens der Bodenrichtwerte geht es jedoch nicht voran: „Um Immobilien präzise zu bewerten, verwenden wir bei McMakler eine Technologie, die sich auf künstliche Intelligenz stützt und mithilfe von Deep-Learning und Boosting die Qualität einer bestimmten Mikrolage auf Wohnblockebene herunterbricht. Darüber hinaus wird das Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren verwendet, um in einem Expertendiskurs den akkuraten Immobilien- oder Grundstückswert zu ermitteln. Ein so umfangreiches Verfahren wäre für die Gutachterausschüsse vermutlich zu aufwendig. Aber durch die Digitalisierung von einzelnen Arbeitsschritten könnte der Bodenrichtwert präziser werden, ohne bürokratischem Mehraufwand“, sagt der Geschäftsführer von McMakler.
Diskussion zur Grundsteuer-Reform
Der Bodenrichtwert wird nach aktuellen Plänen des Finanzministers Olaf Scholz (SPD) teil der Bemessungsgrundlage der neuen Grundsteuer. Ein neues Gesetz muss bis Ende 2019 beschlossen werden, sonst fällt die Steuer, die 2018 noch 14 Milliarden Euro einbrachte, ab 2020 weg. Um dieses Ziel zu erreichen, muss bis circa Ostern der Gesetzesentwurf vorliegen. Neben anderen Schwächen, die nicht zuletzt durch übereilte Planung entstehen, werden besonders die Bodenrichtwerte die Grundsteuer in die Höhe treiben, trotz der angestrebten Aufkommensneutralität. „Die geplante Berechnungsmethode bleibt dem Grundsatz der Besteuerung nach Leistungsfähigkeit treu. Dabei wird die große Gruppe der Mieter vergessen, deren Mietverhältnis schon etliche Jahre alt ist, denn auch auf sie kann die steigende Grundsteuer weiterhin umgelegt werden. Gleiches gilt für Eigentümer, die sich ihren Traum vom Eigenheim schon vor vielen Jahren erfüllt haben. Auf beide Gruppen werden deutliche finanzielle Belastungen zukommen“, berichtet Heintzenberg von McMakler.
