04.02.2019 Der Markt floriert: Immobilienbranche verspürt wenig Handlungsdruck
Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung der OFB. Fotocredit: OFB Projektentwicklung
Die Immobilie der Zukunft wird stark durch die Anforderungen ihrer Nutzer und weniger durch die Wünsche der Investoren geprägt. Das ist das Ergebnis einer Studie der Technischen Universität Darmstadt im Auftrag der OFB Projektentwicklung GmbH. Die OFB feiert 2018 ihr 60-jähriges Bestehen. Im Zuge des Jubiläumsjahres blickt das Unternehmen nicht nur auf mehr als ein halbes Jahrhundert erfolgreicher Unternehmensgeschichte zurück, sondern geht gleichzeitig die Herausforderungen der Zukunft an. Deshalb lautete der Auftrag an die Forscher, die Ursachen und Auswirkungen des durch verschiedene Megatrends erzeugten Strukturwandels auf die Immobilienwirtschaft zu untersuchen. Der Strukturwandel zwingt die Entscheidungsträger in der Immobilienbranche, entsprechende Anpassungen in ihren Unternehmen vorzunehmen. Die Immobilienwirtschaft müsse daher in Bezug auf Geschäftsmodelle, Produkte und Prozessoptimierung innovativer werden. Sonst könne die Branche zu einem Flaschenhals der wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands werden.
Soziodemografischer Wandel und Urbanisierung treiben den Strukturwandel
Die Autoren identifizieren vor allem die Megatrends „soziodemografischer Wandel“ und „Urbanisierung“ als Treiber des Strukturwandels in der Immobilienwirtschaft. Unternehmen stünden unter anderem durch die Überalterung westlicher Gesellschaften in einem starken Wettbewerb um die besten Arbeitskräfte. Gleichzeitig trage die Urbanisierung durch die mit ihr einhergehende Flächenknappheit in den Metropolen zu einem intensiven Wettbewerb um den besten Standort bei. Neue Büro-, aber auch Wohnformen müssten geprüft und entwickelt werden. Der Megatrend Digitalisierung stelle ferner neue Anforderungen an die Gebäudeinfrastruktur und verändere die Organisation von Arbeit.
Immobiliennutzer stellen höhere Anforderungen
Der Flächenbedarf deutscher Unternehmen werde sich deutlich verändern. Bei rund einem Drittel der von Unternehmen genutzten Flächen könne in den kommenden Jahren Anpassungsbedarf bestehen. Das wären Flächen mit einem geschätzten Wert von rund 1 Billionen Euro. Vor allem die bessere Flexibilität in der Flächennutzung und die Qualität sowie Ausstattung und Ausstattung des Arbeitsplatzes stünden dabei im Fokus der Nutzer. Dafür seien die Nutzer auch bereit, höhere Kosten für ihre Flächen in Kauf zu nehmen. „Nutzer erwarten von der Immobilienwirtschaft künftig auf sie zugeschnittene Lösungen hinsichtlich Mietfläche und Ausstattung. Aber auch Dienstleitungen wie das Flächenmanagement zur Anpassung der Mietflächen während der Vertragslaufzeit an den veränderten Bedarf der Mieter und andere immobilienspezifische Dienstleistungen rücken immer mehr in den Mittelpunkt“, sagt Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung der OFB.
Immobilienwirtschaft verspürt wenig Handlungsdruck
Bei der Befragung immobilienwirtschaftlicher Entscheidungsträger werde deutlich: Der Strukturwandel böte der Branche viele Chancen zur Weiterentwicklung ihrer Geschäftsmodelle, diese werden aber derzeit nicht genutzt. „Das liegt vor allem am florierenden Tagesgeschäft, aber auch an der kleinteiligen Organisation der Immobilien- und Bauwirtschaft. Hier fehlt bislang der Druck, wettbewerbsstrategisch zu interagieren“, sagt Professor Andreas Pfnür, Leiter des Fachbereiches Immobilienwirtschaft an der Technischen Universität Darmstadt. Die Folge: „Immobilienunternehmen stellen lediglich Prozesse und maximal Produkte auf den Prüfstand. Strukturen und Geschäftsmodelle stehen dagegen nur selten zur Disposition – die Innovation bleibt aus“, ergänzt Pfnür. Sensibilität für den Strukturwandel bestehe aber durchaus. Die Mehrheit der Befragten sehe den Einfluss des Strukturwandels auf ihr Unternehmen in den nächsten fünf Jahren massiv steigen. Damit werde die Bau- und Immobilienwirtschaft zukünftig vor einer ähnlich großen Transformationsherausforderung stehen wie andere Wirtschaftszweige, z.B. der Automobil- oder der Finanzdienstleistungssektor, lautet die Einschätzung der Autoren.
Wirtschaftliche Entwicklung wird ausgebremst
Die Studienautoren stellen fest: Mangelnde Innovationsfähigkeit im Immobiliensektor könne mittelfristig die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland bremsen: „Wir müssen die Bedürfnisse des Nutzers in den Fokus stellen und passende Produkte auf den Markt bringen. Wenn Unternehmen keine geeigneten Gewerbeflächen finden, finden sie auch keine idealen Wachstumsbedingungen“, resümiert Thomas Wagner, Geschäftsführer der OFB. Die Studie verweist in diesem Zusammenhang auch auf die Wertentwicklung an den Immobilienmärkten. „Nur zeitgemäße Produkte sind langfristig für ihre Nutzer und damit auch für Investoren attraktiv“, erklärt Kirchberger.
Projektentwickler sind potentielle Vorreiter bei Transformationsprozessen
Die Projektentwickler würden nach eigener Einschätzung besonders stark vom Strukturwandel erfasst, da sie direkt mit den sich ändernden Anforderungen der Nutzer konfrontiert seien und die dafür passenden Konzepte und Produkte entwickeln müssten. „Sowohl durch unsere tägliche Entwicklungsarbeit als auch durch die Erfahrungen unserer Property Management Tochter GGM sind wir stets nah am Nutzer, können Änderungen in der Nachfrage aufnehmen und daraus zukunftsfähige Nutzungskonzepte entwickeln“, führt Wagner aus. Die Studienautoren verweisen darauf, dass Projektentwickler verstärkt auf Betreibermodelle und multifunktionale Gebäude setzen müssten, wenn es darum ginge, den künftigen Anforderungen der Nutzer Rechnung zu tragen. „Uns Projektenentwicklern bietet die Transformation der Immobilienwirtschaft große Chancen, wenn wir den damit verbundenen Herausforderungen schnell und effizient begegnen. Wir werden uns daher aktiv mit den anstehenden Veränderungen auseinandersetzen. Es ist unser Anspruch, rechtzeitig passende Lösungen für die Anforderungen zu finden, die unserer Kunden aufgrund veränderter Rahmenbedingungen stellen“, erklärt Kirchberger abschließend.
Soziodemografischer Wandel und Urbanisierung treiben den Strukturwandel
Die Autoren identifizieren vor allem die Megatrends „soziodemografischer Wandel“ und „Urbanisierung“ als Treiber des Strukturwandels in der Immobilienwirtschaft. Unternehmen stünden unter anderem durch die Überalterung westlicher Gesellschaften in einem starken Wettbewerb um die besten Arbeitskräfte. Gleichzeitig trage die Urbanisierung durch die mit ihr einhergehende Flächenknappheit in den Metropolen zu einem intensiven Wettbewerb um den besten Standort bei. Neue Büro-, aber auch Wohnformen müssten geprüft und entwickelt werden. Der Megatrend Digitalisierung stelle ferner neue Anforderungen an die Gebäudeinfrastruktur und verändere die Organisation von Arbeit.
Immobiliennutzer stellen höhere Anforderungen
Der Flächenbedarf deutscher Unternehmen werde sich deutlich verändern. Bei rund einem Drittel der von Unternehmen genutzten Flächen könne in den kommenden Jahren Anpassungsbedarf bestehen. Das wären Flächen mit einem geschätzten Wert von rund 1 Billionen Euro. Vor allem die bessere Flexibilität in der Flächennutzung und die Qualität sowie Ausstattung und Ausstattung des Arbeitsplatzes stünden dabei im Fokus der Nutzer. Dafür seien die Nutzer auch bereit, höhere Kosten für ihre Flächen in Kauf zu nehmen. „Nutzer erwarten von der Immobilienwirtschaft künftig auf sie zugeschnittene Lösungen hinsichtlich Mietfläche und Ausstattung. Aber auch Dienstleitungen wie das Flächenmanagement zur Anpassung der Mietflächen während der Vertragslaufzeit an den veränderten Bedarf der Mieter und andere immobilienspezifische Dienstleistungen rücken immer mehr in den Mittelpunkt“, sagt Klaus Kirchberger, Vorsitzender der Geschäftsführung der OFB.
Immobilienwirtschaft verspürt wenig Handlungsdruck
Bei der Befragung immobilienwirtschaftlicher Entscheidungsträger werde deutlich: Der Strukturwandel böte der Branche viele Chancen zur Weiterentwicklung ihrer Geschäftsmodelle, diese werden aber derzeit nicht genutzt. „Das liegt vor allem am florierenden Tagesgeschäft, aber auch an der kleinteiligen Organisation der Immobilien- und Bauwirtschaft. Hier fehlt bislang der Druck, wettbewerbsstrategisch zu interagieren“, sagt Professor Andreas Pfnür, Leiter des Fachbereiches Immobilienwirtschaft an der Technischen Universität Darmstadt. Die Folge: „Immobilienunternehmen stellen lediglich Prozesse und maximal Produkte auf den Prüfstand. Strukturen und Geschäftsmodelle stehen dagegen nur selten zur Disposition – die Innovation bleibt aus“, ergänzt Pfnür. Sensibilität für den Strukturwandel bestehe aber durchaus. Die Mehrheit der Befragten sehe den Einfluss des Strukturwandels auf ihr Unternehmen in den nächsten fünf Jahren massiv steigen. Damit werde die Bau- und Immobilienwirtschaft zukünftig vor einer ähnlich großen Transformationsherausforderung stehen wie andere Wirtschaftszweige, z.B. der Automobil- oder der Finanzdienstleistungssektor, lautet die Einschätzung der Autoren.
Wirtschaftliche Entwicklung wird ausgebremst
Die Studienautoren stellen fest: Mangelnde Innovationsfähigkeit im Immobiliensektor könne mittelfristig die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland bremsen: „Wir müssen die Bedürfnisse des Nutzers in den Fokus stellen und passende Produkte auf den Markt bringen. Wenn Unternehmen keine geeigneten Gewerbeflächen finden, finden sie auch keine idealen Wachstumsbedingungen“, resümiert Thomas Wagner, Geschäftsführer der OFB. Die Studie verweist in diesem Zusammenhang auch auf die Wertentwicklung an den Immobilienmärkten. „Nur zeitgemäße Produkte sind langfristig für ihre Nutzer und damit auch für Investoren attraktiv“, erklärt Kirchberger.
Projektentwickler sind potentielle Vorreiter bei Transformationsprozessen
Die Projektentwickler würden nach eigener Einschätzung besonders stark vom Strukturwandel erfasst, da sie direkt mit den sich ändernden Anforderungen der Nutzer konfrontiert seien und die dafür passenden Konzepte und Produkte entwickeln müssten. „Sowohl durch unsere tägliche Entwicklungsarbeit als auch durch die Erfahrungen unserer Property Management Tochter GGM sind wir stets nah am Nutzer, können Änderungen in der Nachfrage aufnehmen und daraus zukunftsfähige Nutzungskonzepte entwickeln“, führt Wagner aus. Die Studienautoren verweisen darauf, dass Projektentwickler verstärkt auf Betreibermodelle und multifunktionale Gebäude setzen müssten, wenn es darum ginge, den künftigen Anforderungen der Nutzer Rechnung zu tragen. „Uns Projektenentwicklern bietet die Transformation der Immobilienwirtschaft große Chancen, wenn wir den damit verbundenen Herausforderungen schnell und effizient begegnen. Wir werden uns daher aktiv mit den anstehenden Veränderungen auseinandersetzen. Es ist unser Anspruch, rechtzeitig passende Lösungen für die Anforderungen zu finden, die unserer Kunden aufgrund veränderter Rahmenbedingungen stellen“, erklärt Kirchberger abschließend.
