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24.01.2019 Fokus bei Immobilieninvestments auf stabile Cashflows

Immobilieninvestoren sollten sich 2019 vor allem auf die Sicherung ihrer Cashflows konzentrieren. Dies ist ein Ergebnis des Outlook Reports des internationalen Immobilien-Investmentmanagers Savills Investment Management (Savills IM). Die entwickelten Volkswirtschaften verfügen über ausreichend Dynamik, um auch im Jahr 2019 weiterzuwachsen. Doch parallel lauern verschiedene Risiken für die Märkte – dazu gehören das Ausmaß und die Auswirkungen von steigenden Zinssätzen, ausuferndem Handelsprotektionismus, dem italienischen Haushalt sowie dem weiteren Verlauf des Brexit. In der späten Phase des Immobilienmarktzyklus, in der wir uns mittlerweile befinden, sollten Investment- und Asset Management-Maßnahmen ergriffen werden, um von einer möglichen Verlängerung des globalen Konjunkturzyklus profitieren zu können, aber auch um gegenüber einem stärkeren Abschwung in den nächsten Jahren gewappnet zu sein.

In Europa sieht Savills IM nach wie vor attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere im derzeit von vielen Investoren kritisch gesehenen Einzelhandel und in der Logistikbranche, die dynamische strukturelle Veränderungen erlebt. Jetzt ist nach Meinung von Savills IM jedoch nicht der Zeitpunkt, große Risiken einzugehen. Investitionen in qualitativ hochwertige Immobilien an etablierten Standorten und mit stabilen Cashflows sowie in Einklang mit erzielbaren Renditen wären eine bessere Wahl.

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Deutschland bei Savills IM, sagt: „Europas Immobilienmärkte haben im vergangenen Jahr stark expandiert und verfügen über das Potenzial, sich auch 2019 dynamisch zu entwickeln. Angesichts politischer Unsicherheiten dürfte das Wachstum aber schwächer ausfallen als im Vorjahr. Der hohe Wettbewerb der Investoren um das geringe Angebot an erstklassigen Immobilien dürfte den Druck auf die Renditen aufrechterhalten. Allerdings wird eine weitere Renditekompression auch aufgrund des ausgelaufenen Quantitative-Easing-Programms der EZB voraussichtlich nur noch in einzelnen Sektoren zu beobachten sein.“

Die Nutzernachfrage nach Büroimmobilien in Europa dürfte trotz des voraussichtlich schwächeren Wirtschaftswachstums in der Region robust ausfallen, da weiter steigende Bürobeschäftigtenzahlen prognostiziert sind. Dies gilt auch für Deutschland, wo die Wirtschaft vom Aufschwung in einen moderaten Wachstumskurs gewechselt hat. Nach wie vor gibt es hohe Absorptionsraten bei überschaubaren Neubauaktivitäten – daher bleibt das Büroflächenangebot ein Flaschenhals. In der Folge sind weitere Mietsteigerungen zu erwarten. In Deutschland dürften Berlin und München die höchsten Anstiege verzeichnen.

Während der Einzelhandel insgesamt von den gesunkenen Arbeitslosenquoten und steigenden Löhnen profitierte, stehen zahlreiche Einzelhändler in einem starken Wettbewerbsverhältnis zum E-Commerce. Standortkonsolidierungen bleiben daher in Deutschland und ganz Europa ein weiterhin aktuelles Thema. Die Spitzenmieten in den Innenstadtlagen dürften deshalb in den meisten Städten ihren Höhepunkt erreicht haben. Daher kommt es bei Einzelhandelsobjekten mehr denn je auf Toplagen mit großen Einzugsgebieten an – eine genaue Kenntnis der Makro- und lokalen Gegebenheiten sowie weitgehend onlineresistente Einzelhandelsformate sind essenziell, um weiter erfolgreich in diesem Segment investieren zu können.
Klarer Profiteur des robusten Wirtschaftswachstums der vergangenen Jahre und der hohen Nachfrage von Onlinehändlern und Kurier-Express-Paket-Dienstleistern ist der Logistikmarkt. Dies gilt in besonderem Maße für Deutschland, wo der Logistikmarkt weiter auf Hochtouren läuft. Analog zum Büromarkt sind die Spitzenmieten aufgrund des akuten Flächenmangels nach oben gerichtet. Das geringe Angebot in den besten Lagen sorgt für Nachfrage auch abseits der absoluten Core-Lagen. Der Druck auf die Spitzenrenditen, die in Deutschland mittlerweile bei nur noch vier Prozent liegen, dürfte daher auch 2019 anhalten.

Großbritannien: Immobilienmarkt in 2018 trotz Brexit mit guter Entwicklung

In Großbritannien präsentierte sich der Büromarkt in der Hauptstadt London im vergangenen Jahr trotz der Unsicherheit infolge des Brexits in guter Verfassung. Das knappe Immobilienangebot und die Präferenz der Nutzer für neue Immobilien dürften die Mieten auch 2019 stabil halten. Eine Beschäftigung auf Rekordniveau und eine Belebung des Reallohnanstiegs sollten sowohl das Verbrauchervertrauen als auch künftige Einzelhandelsausgaben stärken. Die wachsende Bedeutung des E-Commerce treibt die Nachfrage nach Mietflächen im Logistikmarkt weiter voran; durch die hohen Flächenumsätze ist das Angebot an freien Objekten und Flächen relativ gering, was wiederum den Druck auf die Mieten erhöht. Künftig könnten große Infrastrukturinvestitionen neue Chancen für den Immobilienmarkt eröffnen.

Asien-Pazifik: Attraktive Investmentchancen im Bereich Core Plus und Value Add

Asien wächst stärker als Europa, mit besseren langfristigen Fundamentaldaten in Bezug auf das Bevölkerungswachstum sowie wachsenden Wohlstand und Urbanisierung. Dies sollte zu einer steigenden Mietnachfrage führen. Die wachsende Mittelschicht und der zunehmende Onlinehandel treiben die Nachfrage nach Einzelhandels- und Logistikflächen. Da die Märkte in der Region Asien-Pazifik in unterschiedlichen Entwicklungsphasen sind – vom Schwellenland bis zum etablierten Markt – sollten sich diverse Investitionsmöglichkeiten in den Bereichen Core-Plus sowie Value Add ergeben. Wegen der Unsicherheiten aufgrund des Handelsstreits zwischen den USA und China sollte der Fokus auf Investments in den entwickelten liquiden Märkten und Assetklassen liegen, die stabile Erträge versprechen. Dazu gehören Logistikobjekte – insbesondere in Australien und Singapur, weniger volatile Büromärkte wie zum Beispiel Melbourne, Mehrfamilienhäuser in Japan sowie ausgewählte Einzelhandelsinvestments in Bestlage von Hauptgeschäftsvierteln (Prime CBD).

Rena Knöpke, Head of Business Development für Deutschland, Österreich und Schweiz bei Savills IM, sagt: „Unser hauseigenes Research bildet ein entscheidendes Fundament bei der Umsetzung unserer Fondsstrategien. Gleichzeitig dient es als Trendscout für die Entwicklung und Auflage neuer Produkte sowie der Identifikation marktrelevanter Veränderungen. In Europa dürfte beispielsweise die Rolle alternativer Anbieter bei der Immobilienfinanzierung in dem vormals von Banken dominierten Markt weiterwachsen – ähnlich wie in den USA, wo inzwischen der weitaus größere Anteil aller ausstehenden Immobilienfinanzierungen von alternativen Anbietern bereitgestellt wird. Dieser Entwicklung haben wir mit unserer Beteiligung an DRC Capital Mitte 2018 Rechnung getragen.“









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