23.01.2019 Miet- und Eigentumskaufpreise in den deutschen Big 8 steigen weiter
„Wurden 2017 und zu Beginn des Jahres 2018 beim Mietpreiswachstum in allen von JLL untersuchten Städten langjährige Tiefstände erreicht, so ist das Niveau aktuell auf breiter Front wieder angestiegen und liegt in fast allen Städten oberhalb des fünfjährigen Mittels der jährlichen Wachstumsraten“, so Roman Heidrich, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Und weiter: „Die Gründe für die weiter steigendenden Mietpreise sind vielfältiger Art: Das Angebot von neuen Mietwohnungen wächst nur sehr langsam, auch wenn die Zahl der Baugenehmigungen Hoffnung auf steigende Fertigstellungen macht. Gleichzeitig hält der Zuzug in den Städten weiter an. Darüber hinaus werden, statt Geld und Energie in die Schaffung von Mietwohnraum zu stecken, Vorschriften für Bauherren verschärft, Anteile von gefördertem Wohnraum erhöht und insbesondere in Berlin viel Geld für die Ausübung von Vorkaufsrechten gesteckt.“ Insbesondere das Spitzenmietsegment könne auf ein hohes Wachstum verweisen, während bei den unteren Mietpreisklassen das Wachstum unterdurchschnittlich war.
Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: „In den deutschen Top-Städten ist die Zahl der Haushalte seit 2013 um etwa 3,6 Prozent gestiegen, der Wohnungsbestand hingegen um lediglich 2,9 Prozent. In vielen Städten wird nicht einmal das eigene kommunale Ziel für Wohnungsfertigstellungen erreicht. Zusammen mit einem über viele Jahre angewachsenen Nachfrageüberhang wirkt sich das verknappte Angebot auch auf die Preise für Eigentumswohnungen aus.“
Anders aber als im Mietwohnungsmarkt sind auf dem Eigentumswohnungsmarkt die stärksten Preisschübe nicht im Spitzensegment, sondern maßgeblich in den untersten Kaufpreisklassen zu beobachten. „Nur in diesem Segment ist für viele Käufer offensichtlich noch die Finanzierbarkeit gegeben und (noch) sind sie bereit, trotz steigender Kaufpreise, aktiv zu werden. Durch die stark gestiegenen Kaufpreise in zentralen Lagen werden nun vermehrt Randlagen und damit preiswertere Standorte ins Auge gefasst werden. Durch diese räumliche Ausdehnung der Nachfrage erfahren diese tendenziell eher preiswerteren Lagen jetzt auch einen Preisschub.
Aber auch der Mangel an Investmentalternativen, zum Beispiel auf dem Anleihenmarkt und in letzter Zeit auch auf den volatilen Aktienmärkten, treibt viele Investoren in den Wohneigentumsmarkt“, ergänzt Grimm.
Städteergebnisse im Überblick
Höchste Mietpreisdynamik nach wie vor in Berlin – In Leipzig Preisdynamik bei Eigentumswohnungen am stärksten
In Berlin hält der Nachholprozess im Hinblick auf die Mietpreise nach wie vor an. Im zweiten Halbjahr 2018 hat die Stadt mit einer Wachstumsrate gegenüber dem Vorjahr von 9,0 Prozent erstmals eine mittlere Angebotsmiete von über 12 Euro/m²/Monat überschritten.
Damit weist die Hauptstadt erneut das höchste jährliche Mietpreiswachstum der analysierten acht Städte auf. Der Fünf-Jahresschnitt (8,1 Prozent) ist übertroffen. Auch wenn sich das Fertigstellungsvolumen in Berlin seit dem letzten Tiefstwert im Jahr 2009 auf knapp 13.000 Wohnungen 2017 mehr als vervierfacht hat, bleibt das durch den Berliner Senat gesteckte Fertigstellungsziel von jährlich 20.000 Wohnungen in weiter Ferne. Ein hoher Bauüberhang durch einen deutlichen Anstieg der Baugenehmigungen lässt jedoch eine höhere Zahl an Baufertigstellungen in den kommenden Jahren erwarten. Nichtsdestotrotz ist mit dem über viele Jahre aufgebauten Nachfrageüberhang davon auszugehen, dass die Mieten noch einige Jahre weiter steigen werden.
Auch die Dynamik auf dem Eigentumswohnungsmarkt hält weiter an. Erneut konnte ein zweistelliges Wachstum verzeichnet werden. Im Mittel kosten Wohnungen zum Kauf etwa 4.460 Euro/m² und damit ca. 16 Prozent mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Mit diesem Anstieg der Kaufpreise hat sich Berlin innerhalb eines Jahres vom fünften auf den dritten Platz unter den acht Städten vorgeschoben. Die größten Preissteigerungen sind in Stadtrandlagen wie Lichterfelde, Lichtenberg, Rudow oder Hermsdorf zu notieren.
Leipzig weist nach Berlin die zweitstärkste Dynamik am Mietwohnungsmarkt auf. Die mittlere Angebotsmiete erreicht 7,30 Euro/m²/Monat, entsprechend Plus sechs Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Vor allem Neubauten wurden stark nachgefragt und werden nun für 10,55 Euro/m²/Monat im Durchschnitt angeboten – fast 13 Prozent mehr als noch vor einem Jahr bzw. 75 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren.
Der Leipziger Eigentumswohnungsmarkt hat mit einem Plus von 20 Prozent sogar die Spitzenposition hinsichtlich der Preisdynamik unter den großen deutschen Metropolen übernommen. Mit 2.170 Euro/m² liegt das mittlere Niveau allerdings auch weit unter dem der anderen Big 8 Städte. Besonders im Norden und Nordosten Leipzigs sind viele neue Eigentumswohnungen zu überdurchschnittlichen Preisen auf den Markt gekommen, die bei einem anhaltend geringen Fertigstellungsvolumen einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung am Gesamtmarkt haben.
In Hamburg, der im Fünf-Jahresschnitt am wenigsten volatile Mietmarkt, legte das Mietpreiswachstum 2018 mit einem jährlichen Wachstum von knapp acht Prozent auf mittlerweile 12,50 Euro/m²/Monat stark zu. Beschleunigend wirkt hier das im Vergleich zu den Jahren 2012 bis 2015 weiter nachlassende Fertigstellungsvolumen. Erfreulich ist die Zahl der Baugenehmigungen 2018, die ein drittes Jahr in Folge die Zielmarke von 10.000 erreicht haben. Damit ist die Grundlage für mehr Fertigstellungen gelegt.
Moderater dagegen ist der Kaufpreisanstieg ausgefallen. Aktuell werden Wohnungen im Mittel für 4.450 Euro/m² angeboten, 5,2 Prozent teurer als noch vor einem Jahr. Besonders stark fiel der Anstieg im Hamburger Norden mit plus zehn Prozent aus.
Frankfurt ist der deutsche Wohnungsmarkt mit dem höchsten Anstieg der Mieten bei kleinen Wohnungen. Während das mittlere Mietniveau verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 6,4 Prozent auf 14,90 Euro/m²/Monat angestiegen ist, müssen für Wohnungen mit weniger als 45 m² Wohnfläche im Mittel 19,00 Euro/m²/Monat und damit über 16 Prozent mehr als 2017 bezahlt werden. Insbesondere das Areal um das Europaviertel gilt als Vorbild für viele internationale Mikrowohnkonzepte in Deutschland. Neben den hochpreisigen Innenstadtquartieren entwickelt sich aktuell der Osten der Stadt, rund um den Standort der Europäischen Zentralbank und dem Osthafen mit den höchsten Mietpreissteigerungen von mehr als 20 Prozent, sehr dynamisch. Auch die Stadtteile Bornheim und Fechenheim wurden von dieser Entwicklung erfasst.
Bei Eigentumswohnungen sind maßgeblich die Gebiete westlich und nordwestlich der Innenstadtareale von starken Preissteigerungen gekennzeichnet. In den letzten zwei Jahren liegt das Plus bei immerhin mehr als 50 Prozent. Dort finden sich viele städtebauliche Projekte.
In den Innenstadtarealen liegt das Kaufpreisniveau bei mehr als 6.500 Euro/m². Stadtweit wurden im zweiten Halbjahr 2018 Wohnungen für 5.370 Euro/m² (+11 % gegenüber dem Vorjahr) im Mittel angeboten.
Gleichauf zeigt sich der Anstieg der angebotenen Mietpreise zum Vorjahreszeitraum in Stuttgart und München mit 6,2 Prozent auf 14,55 bzw. 19,60 Euro/m²/Monat. München nähert sich damit rasant der 20-Euro-Marke. Beiden Städten gemeinsam ist, dass die höchsten Mietpreissteigerungen von mehr als 20 Prozent in den letzten zwei Jahren vorrangig in einigen City-Rand-Lagen stattgefunden haben. Diese Areale profitieren von ihrer guten bis sehr gute ÖPNV-Anbindung und zeichneten sich in der Vergangenheit gleichzeitig durch ein moderates Mietniveau im Vergleich zu den Innenstadtlagen aus. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass sich zumindest in den gewachsenen Quartieren die Mietpreise angleichen werden.
Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen hat das bereits hochpreisige München weitere überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren. Mit 7.560 Euro/m² müssen Käufer fast zehn Prozent mehr bezahlen als noch im Vorjahr. Eine Verlangsamung des Kaufpreiswachstums ist weder bei den geringer- noch bei den höherpreisigen Wohnungen in Sicht. Nicht zuletzt die Verfügbarkeit von Bauland stellt hier eine der relevanten limitierenden Faktoren bei der Schaffung von neuem Wohnraum dar. Rund um die Stadtgrenze werden letzte zusammenhängende Flächen für den Wohnungsbau entwickelt. In Stuttgart liegt das Kaufpreiswachstum mit 8,4 Prozent unter dem 5-Jahresmittel von 9,8 Prozent. Im Mittel müssen 4.410 Euro/m² aufgewandt werden.
In der viertgrößten deutschen Stadt Köln sind es ebenfalls die Stadtrandlagen, in denen der Mietpreiszuwachs stark zugelegt hat. Während gegenüber dem Vorjahr das mittlere Mietniveau um 5,4 Prozent auf nun 11,80 Euro/m²/Monat angestiegen ist, konnten beispielsweise in Nippes über 11 Prozent Anstieg bei den mittleren und sogar 20 Prozent bei den Spitzenmieten beobachtet werden. Anders als in den vergangenen Jahren wird der Mietpreisanstieg in der Domstadt weiter voranschreiten, da die Fertigstellungszahlen stark zurückgegangen sind und auch die Pipeline in Form von Baugenehmigungen wieder das Niveau von 2013 erreicht hat.
Inwiefern die Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter steigen, bleibt noch offen. Aktuell weist Köln mit einem jährlichen Anstieg von lediglich 2,9 Prozent auf nun 3.580 Euro/m² das geringste Wachstum der acht untersuchten Städte aus. Insbesondere im Spitzensegment fiel es mit 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr besonders gering aus.
In Düsseldorf ist das Fertigstellungsvolumen stark angestiegen und erreicht annähernd das Niveau des von der Stadt vorgegebenen Fertigstellungsziels von 3.000 Wohnungen pro Jahr. Die Baugenehmigungen überschreiten diese Zielgröße sogar, so dass sich mittelfristig die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wieder verringern wird. Diese Entwicklung wirkt sich auch auf den Mietwohnungsmarkt aus. Die jährliche Preissteigerung von 4,1 Prozent bewegt sich auf dem Fünf-Jahresdurchschnitt. Die mittleren Angebotsmieten kommen im zweiten Halbjahr 2018 auf 11,45 Euro/m²/Monat.
Auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist im Vergleich zu den anderen deutschen Metropolen wenig Dynamik zu beobachten. Mit 3.740 Euro/m² liegen die mittleren Kaufpreise lediglich 3 Prozent über dem Preis des Vorjahreszeitraumes und weit unter dem Fünf-Jahresschnitt. Die höchsten Kaufpreise - mit mehr als 6.000 Euro/m² - werden dabei in der Altstadt und im Süden von Niederkassel erreicht.
Sebastian Grimm, Senior Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt, ergänzt: „In den deutschen Top-Städten ist die Zahl der Haushalte seit 2013 um etwa 3,6 Prozent gestiegen, der Wohnungsbestand hingegen um lediglich 2,9 Prozent. In vielen Städten wird nicht einmal das eigene kommunale Ziel für Wohnungsfertigstellungen erreicht. Zusammen mit einem über viele Jahre angewachsenen Nachfrageüberhang wirkt sich das verknappte Angebot auch auf die Preise für Eigentumswohnungen aus.“
Anders aber als im Mietwohnungsmarkt sind auf dem Eigentumswohnungsmarkt die stärksten Preisschübe nicht im Spitzensegment, sondern maßgeblich in den untersten Kaufpreisklassen zu beobachten. „Nur in diesem Segment ist für viele Käufer offensichtlich noch die Finanzierbarkeit gegeben und (noch) sind sie bereit, trotz steigender Kaufpreise, aktiv zu werden. Durch die stark gestiegenen Kaufpreise in zentralen Lagen werden nun vermehrt Randlagen und damit preiswertere Standorte ins Auge gefasst werden. Durch diese räumliche Ausdehnung der Nachfrage erfahren diese tendenziell eher preiswerteren Lagen jetzt auch einen Preisschub.
Aber auch der Mangel an Investmentalternativen, zum Beispiel auf dem Anleihenmarkt und in letzter Zeit auch auf den volatilen Aktienmärkten, treibt viele Investoren in den Wohneigentumsmarkt“, ergänzt Grimm.
Städteergebnisse im Überblick
Höchste Mietpreisdynamik nach wie vor in Berlin – In Leipzig Preisdynamik bei Eigentumswohnungen am stärksten
In Berlin hält der Nachholprozess im Hinblick auf die Mietpreise nach wie vor an. Im zweiten Halbjahr 2018 hat die Stadt mit einer Wachstumsrate gegenüber dem Vorjahr von 9,0 Prozent erstmals eine mittlere Angebotsmiete von über 12 Euro/m²/Monat überschritten.
Damit weist die Hauptstadt erneut das höchste jährliche Mietpreiswachstum der analysierten acht Städte auf. Der Fünf-Jahresschnitt (8,1 Prozent) ist übertroffen. Auch wenn sich das Fertigstellungsvolumen in Berlin seit dem letzten Tiefstwert im Jahr 2009 auf knapp 13.000 Wohnungen 2017 mehr als vervierfacht hat, bleibt das durch den Berliner Senat gesteckte Fertigstellungsziel von jährlich 20.000 Wohnungen in weiter Ferne. Ein hoher Bauüberhang durch einen deutlichen Anstieg der Baugenehmigungen lässt jedoch eine höhere Zahl an Baufertigstellungen in den kommenden Jahren erwarten. Nichtsdestotrotz ist mit dem über viele Jahre aufgebauten Nachfrageüberhang davon auszugehen, dass die Mieten noch einige Jahre weiter steigen werden.
Auch die Dynamik auf dem Eigentumswohnungsmarkt hält weiter an. Erneut konnte ein zweistelliges Wachstum verzeichnet werden. Im Mittel kosten Wohnungen zum Kauf etwa 4.460 Euro/m² und damit ca. 16 Prozent mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Mit diesem Anstieg der Kaufpreise hat sich Berlin innerhalb eines Jahres vom fünften auf den dritten Platz unter den acht Städten vorgeschoben. Die größten Preissteigerungen sind in Stadtrandlagen wie Lichterfelde, Lichtenberg, Rudow oder Hermsdorf zu notieren.
Leipzig weist nach Berlin die zweitstärkste Dynamik am Mietwohnungsmarkt auf. Die mittlere Angebotsmiete erreicht 7,30 Euro/m²/Monat, entsprechend Plus sechs Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Vor allem Neubauten wurden stark nachgefragt und werden nun für 10,55 Euro/m²/Monat im Durchschnitt angeboten – fast 13 Prozent mehr als noch vor einem Jahr bzw. 75 Prozent mehr als noch vor fünf Jahren.
Der Leipziger Eigentumswohnungsmarkt hat mit einem Plus von 20 Prozent sogar die Spitzenposition hinsichtlich der Preisdynamik unter den großen deutschen Metropolen übernommen. Mit 2.170 Euro/m² liegt das mittlere Niveau allerdings auch weit unter dem der anderen Big 8 Städte. Besonders im Norden und Nordosten Leipzigs sind viele neue Eigentumswohnungen zu überdurchschnittlichen Preisen auf den Markt gekommen, die bei einem anhaltend geringen Fertigstellungsvolumen einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung am Gesamtmarkt haben.
In Hamburg, der im Fünf-Jahresschnitt am wenigsten volatile Mietmarkt, legte das Mietpreiswachstum 2018 mit einem jährlichen Wachstum von knapp acht Prozent auf mittlerweile 12,50 Euro/m²/Monat stark zu. Beschleunigend wirkt hier das im Vergleich zu den Jahren 2012 bis 2015 weiter nachlassende Fertigstellungsvolumen. Erfreulich ist die Zahl der Baugenehmigungen 2018, die ein drittes Jahr in Folge die Zielmarke von 10.000 erreicht haben. Damit ist die Grundlage für mehr Fertigstellungen gelegt.
Moderater dagegen ist der Kaufpreisanstieg ausgefallen. Aktuell werden Wohnungen im Mittel für 4.450 Euro/m² angeboten, 5,2 Prozent teurer als noch vor einem Jahr. Besonders stark fiel der Anstieg im Hamburger Norden mit plus zehn Prozent aus.
Frankfurt ist der deutsche Wohnungsmarkt mit dem höchsten Anstieg der Mieten bei kleinen Wohnungen. Während das mittlere Mietniveau verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 6,4 Prozent auf 14,90 Euro/m²/Monat angestiegen ist, müssen für Wohnungen mit weniger als 45 m² Wohnfläche im Mittel 19,00 Euro/m²/Monat und damit über 16 Prozent mehr als 2017 bezahlt werden. Insbesondere das Areal um das Europaviertel gilt als Vorbild für viele internationale Mikrowohnkonzepte in Deutschland. Neben den hochpreisigen Innenstadtquartieren entwickelt sich aktuell der Osten der Stadt, rund um den Standort der Europäischen Zentralbank und dem Osthafen mit den höchsten Mietpreissteigerungen von mehr als 20 Prozent, sehr dynamisch. Auch die Stadtteile Bornheim und Fechenheim wurden von dieser Entwicklung erfasst.
Bei Eigentumswohnungen sind maßgeblich die Gebiete westlich und nordwestlich der Innenstadtareale von starken Preissteigerungen gekennzeichnet. In den letzten zwei Jahren liegt das Plus bei immerhin mehr als 50 Prozent. Dort finden sich viele städtebauliche Projekte.
In den Innenstadtarealen liegt das Kaufpreisniveau bei mehr als 6.500 Euro/m². Stadtweit wurden im zweiten Halbjahr 2018 Wohnungen für 5.370 Euro/m² (+11 % gegenüber dem Vorjahr) im Mittel angeboten.
Gleichauf zeigt sich der Anstieg der angebotenen Mietpreise zum Vorjahreszeitraum in Stuttgart und München mit 6,2 Prozent auf 14,55 bzw. 19,60 Euro/m²/Monat. München nähert sich damit rasant der 20-Euro-Marke. Beiden Städten gemeinsam ist, dass die höchsten Mietpreissteigerungen von mehr als 20 Prozent in den letzten zwei Jahren vorrangig in einigen City-Rand-Lagen stattgefunden haben. Diese Areale profitieren von ihrer guten bis sehr gute ÖPNV-Anbindung und zeichneten sich in der Vergangenheit gleichzeitig durch ein moderates Mietniveau im Vergleich zu den Innenstadtlagen aus. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass sich zumindest in den gewachsenen Quartieren die Mietpreise angleichen werden.
Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen hat das bereits hochpreisige München weitere überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren. Mit 7.560 Euro/m² müssen Käufer fast zehn Prozent mehr bezahlen als noch im Vorjahr. Eine Verlangsamung des Kaufpreiswachstums ist weder bei den geringer- noch bei den höherpreisigen Wohnungen in Sicht. Nicht zuletzt die Verfügbarkeit von Bauland stellt hier eine der relevanten limitierenden Faktoren bei der Schaffung von neuem Wohnraum dar. Rund um die Stadtgrenze werden letzte zusammenhängende Flächen für den Wohnungsbau entwickelt. In Stuttgart liegt das Kaufpreiswachstum mit 8,4 Prozent unter dem 5-Jahresmittel von 9,8 Prozent. Im Mittel müssen 4.410 Euro/m² aufgewandt werden.
In der viertgrößten deutschen Stadt Köln sind es ebenfalls die Stadtrandlagen, in denen der Mietpreiszuwachs stark zugelegt hat. Während gegenüber dem Vorjahr das mittlere Mietniveau um 5,4 Prozent auf nun 11,80 Euro/m²/Monat angestiegen ist, konnten beispielsweise in Nippes über 11 Prozent Anstieg bei den mittleren und sogar 20 Prozent bei den Spitzenmieten beobachtet werden. Anders als in den vergangenen Jahren wird der Mietpreisanstieg in der Domstadt weiter voranschreiten, da die Fertigstellungszahlen stark zurückgegangen sind und auch die Pipeline in Form von Baugenehmigungen wieder das Niveau von 2013 erreicht hat.
Inwiefern die Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter steigen, bleibt noch offen. Aktuell weist Köln mit einem jährlichen Anstieg von lediglich 2,9 Prozent auf nun 3.580 Euro/m² das geringste Wachstum der acht untersuchten Städte aus. Insbesondere im Spitzensegment fiel es mit 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr besonders gering aus.
In Düsseldorf ist das Fertigstellungsvolumen stark angestiegen und erreicht annähernd das Niveau des von der Stadt vorgegebenen Fertigstellungsziels von 3.000 Wohnungen pro Jahr. Die Baugenehmigungen überschreiten diese Zielgröße sogar, so dass sich mittelfristig die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wieder verringern wird. Diese Entwicklung wirkt sich auch auf den Mietwohnungsmarkt aus. Die jährliche Preissteigerung von 4,1 Prozent bewegt sich auf dem Fünf-Jahresdurchschnitt. Die mittleren Angebotsmieten kommen im zweiten Halbjahr 2018 auf 11,45 Euro/m²/Monat.
Auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist im Vergleich zu den anderen deutschen Metropolen wenig Dynamik zu beobachten. Mit 3.740 Euro/m² liegen die mittleren Kaufpreise lediglich 3 Prozent über dem Preis des Vorjahreszeitraumes und weit unter dem Fünf-Jahresschnitt. Die höchsten Kaufpreise - mit mehr als 6.000 Euro/m² - werden dabei in der Altstadt und im Süden von Niederkassel erreicht.
