10.01.2019 Büromarkt Frankfurt: Zweitbester Flächenumsatz der letzten 15 Jahre
Der Frankfurter Büromarkt befindet sich weiter im Aufwind. Mit einem Flächenumsatz von 678.000 m² wurde das zweitbeste Ergebnis der letzten 15 Jahre erzielt, auch wenn das außergewöhnliche Vorjahresresultat erwartungsgemäß nicht ganz wieder erreicht wurde (-15 %). Im engeren Marktgebiet (gif) wurde ein Umsatz von 631.000 m² erfasst, was einem Rückgang um gut 10 % entspricht. Dies ergibt der Büromarkt-Report 2019, den BNP Paribas Real Estate Ende Januar veröffentlichen wird.
„Wie dynamisch die Nachfrage war, zeigt sich vor allem daran, dass der zehnjährige Durchschnitt um stolze 25 % übertroffen wurde. Im bundesweiten Vergleich reiht sich Frankfurt damit hinter München und Berlin auf Rang drei ein“, sagt José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Im Gegensatz zu 2017 wurde der sehr gute Flächenumsatz ohne eine überproportional hohe Beteiligung von Großabschlüssen realisiert, womit die breite Nachfragebasis unterstrichen wird. Zu den bedeutendsten Verträgen gehören u. a. ein Abschluss der Commerzbank in der City West über 38.500 m², der Frankfurter Allgemeinen Zeitung im Europaviertel über 24.000 m² sowie von Siemens im Flughafenumfeld (20.000 m²).
Insgesamt zeigt die Verteilung des Umsatzes ein gewohntes Bild. Mit einem Anteil von 45 % tragen die Citylagen erneut am meisten zum Ergebnis bei, wobei die Zone Innenstadt heraussticht, die auf knapp 146.000 m² (22 %) kommt. Hierzu haben auch einige Großabschlüsse beigetragen, wie z. B. der bereits erwähnte von der FAZ sowie ein Abschluss über 15.800 m² von Deloitte. Im Vergleich zum Vorjahr fällt die Dominanz der City-Zonen aber etwas geringer aus. Größere Verträge haben auch die relativ hohen Anteile in der City West (9 %) sowie Niederrad (8 %) beflügelt. Grundsätzlich ist aber eine ziemlich ausgeglichene Umsatzverteilung zu beobachten, die sich nicht zuletzt an der Verfügbarkeit moderner Flächen orientiert.
Auffällig und erfreulich ist die im langjährigen Vergleich sehr homogene Beteiligung nahezu aller Größenklassen. Die Anteile der Gruppen zwischen 200 bis zu über 10.000 m² weisen alle Umsatzbeiträge zwischen 12 und maximal 20 % auf. Dies kann als Indiz für die breite und stabile Nachfragebasis interpretiert werden, von der alle Marktsegmente profitieren. Unterstützt wird diese Aussage durch den im langjährigen Schnitt relativ niedrigen Anteil der Großabschlüsse über 5.000 m², der nur bei rund 35 % und damit zehn Prozentpunkte unter dem langfristigen Mittel liegt. Auf kleine Verträge bis 200 m² entfallen darüber hinaus gut 3 % des Resultats.
Mehrere Branchen mit höheren Anteilen – Leerstand hat weiter abgenommen
Nach wie vor sind zahlreiche Branchen nennenswert am Umsatz beteiligt, was für eine für eine dynamische Entwicklung auf breiter Front spricht. Angeführt wird das Führungstrio mit zweistelligen Anteilen von den Banken und Finanzdienstleistern, die auf 18,5 % kommen und damit auf einem vergleichbaren Niveau liegen wie schon in den letzten drei Jahren. An Position zwei folgen die traditionell starken Beratungsgesellschaften, die sich mit gut 13 % hauchdünn vor den Verwaltungen von Industrieunternehmen platzieren, die ebenfalls knapp 13 % beisteuern. Auf fast 10 % beläuft sich der Anteil der Iuk-Technolgien. Darüber hinaus erreichen Coworking-Anbieter und die öffentliche Verwaltung noch jeweils knapp 9 %. Vor allem die dynamisch wachsende Coworking-Branche gewinnt zunehmend an Bedeutung.
Der Leerstand hat sich weiter spürbar reduziert. Mit 1,14 Mio. m² liegt er knapp 18 % niedriger als noch vor einem Jahr. Noch stärker fiel der Rückgang der Leerstände mit moderner Flächenqualität aus, die nur noch 497.000 m² betragen (-27 %). Nur knapp 44 % des Gesamtvolumens verfügt damit über eine von den Mietern präferierte Ausstattung. Daraus resultierend ist die Leerstandsquote weiter gesunken und liegt im Gesamtmarkt bei 7,4 %, im engeren Marktgebiet (gif) bei 7,2 %. Damit weist der Frankfurter Markt sowohl absolut als auch relativ das niedrigste Leerstandsniveau seit 2002 auf. Betrachtet man nur den CBD, also die Büromarktzonen mit der tendenziell höchsten Nachfrage, liegt die Leerstandsrate sogar bei nur 4,4 %. Da ein Großteil davon auf nur wenige Objekte entfällt, zeigt sich, dass das Flächenangebot im Kerngebiet des Marktes sehr begrenzt ist.
Wie auch in anderen Städten hat die Bautätigkeit auf das rückläufige Angebot reagiert und spürbar angezogen. Mit 589.000 m² befinden sich 24,5 % mehr Flächen im Bau als vor einem Jahr. Auch die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen haben um knapp 21 % auf 305.000 m² zugelegt und machen gut die Hälfte des Gesamtvolumens aus. Damit hat die Bautätigkeit ein Niveau erreicht, das nicht mehr weit von den Höchstständen zum Anfang des Jahrtausends entfernt ist. Allerdings ist hierbei zu berücksichtigen, dass rund 75 % der noch verfügbaren Neubauflächen in den zentralen Citylagen errichtet werden, also den Zonen, die am meisten nachgefragt werden und das aktuelle Angebot an modernen Flächen nicht ausreicht, um die Nachfrage vollständig zu bedienen.
Weiter gestiegene Mietpreisniveaus
Die sehr gute Nachfrage der letzten Jahre, in Verbindung mit einem spürbar geringeren Angebot, hat die Mietpreise steigen lassen. Dieser Trend hat sich auch 2018 fortgesetzt. Die Spitzenmiete hat in den vergangenen zwölf Monaten um gut 7 % auf 44 €/m² angezogen und erreicht damit den höchsten Wert seit 2001. Von den damals erzielten Höchstmieten von fast 54 €/m² ist man aber noch weit entfernt. Auch die Durchschnittsmiete hat auf über 18,30 €/m² (+3 %) zugelegt, wobei dieser Anstieg mit großer Sicherheit höher ausgefallen wäre, wenn mehr hochwertige und moderne Flächen zur Verfügung gestanden hätten. Auch 2019 werden die Mieten vor dem Hintergrund der absehbaren Nachfrageentwicklung weiter steigen. Hierfür spricht einerseits die Tatsache, dass der größere Teil der aktuellen Bauflächen erst ab 2020 fertiggestellt wird, andererseits aber auch die gestiegenen Grundstückspreise und vor allem Baukosten, die nur über höhere Mieten für moderne Neubauflächen kompensiert werden können.
Perspektiven 2019
„Zwar haben sich die Rahmenbedingungen in letzter Zeit etwas eingetrübt, aber auch die reduzierten BIP-Prognosen deuten immer noch auf ein im langfristigen Vergleich sehr solides Wachstum der deutschen Konjunktur hin. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass der seit drei Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend des Frankfurter Büromarkts anhalten wird und auch 2019 ein Flächenumsatz zu erwarten ist, der deutlich über dem fünfjährigen Durchschnitt liegen dürfte. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die zukünftige Entwicklung aktuell in keiner anderen deutschen Stadt so schwierig vorherzusehen ist. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass die Auswirkungen eines möglichen ungeregelten Brexits für die Bankenmetropole auch positive Effekte haben könnte. Auch eine nochmals steigende Nachfrage ist demzufolge nicht ganz auszuschließen. Die Leerstände dürften vorerst noch weiter sinken, bevor dem Markt gegen Ende des Jahres aufgrund von Baufertigstellungen langsam wieder mehr modernes Angebot zugeführt werden wird“, so José Martínez.
„Wie dynamisch die Nachfrage war, zeigt sich vor allem daran, dass der zehnjährige Durchschnitt um stolze 25 % übertroffen wurde. Im bundesweiten Vergleich reiht sich Frankfurt damit hinter München und Berlin auf Rang drei ein“, sagt José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Im Gegensatz zu 2017 wurde der sehr gute Flächenumsatz ohne eine überproportional hohe Beteiligung von Großabschlüssen realisiert, womit die breite Nachfragebasis unterstrichen wird. Zu den bedeutendsten Verträgen gehören u. a. ein Abschluss der Commerzbank in der City West über 38.500 m², der Frankfurter Allgemeinen Zeitung im Europaviertel über 24.000 m² sowie von Siemens im Flughafenumfeld (20.000 m²).
Insgesamt zeigt die Verteilung des Umsatzes ein gewohntes Bild. Mit einem Anteil von 45 % tragen die Citylagen erneut am meisten zum Ergebnis bei, wobei die Zone Innenstadt heraussticht, die auf knapp 146.000 m² (22 %) kommt. Hierzu haben auch einige Großabschlüsse beigetragen, wie z. B. der bereits erwähnte von der FAZ sowie ein Abschluss über 15.800 m² von Deloitte. Im Vergleich zum Vorjahr fällt die Dominanz der City-Zonen aber etwas geringer aus. Größere Verträge haben auch die relativ hohen Anteile in der City West (9 %) sowie Niederrad (8 %) beflügelt. Grundsätzlich ist aber eine ziemlich ausgeglichene Umsatzverteilung zu beobachten, die sich nicht zuletzt an der Verfügbarkeit moderner Flächen orientiert.
Auffällig und erfreulich ist die im langjährigen Vergleich sehr homogene Beteiligung nahezu aller Größenklassen. Die Anteile der Gruppen zwischen 200 bis zu über 10.000 m² weisen alle Umsatzbeiträge zwischen 12 und maximal 20 % auf. Dies kann als Indiz für die breite und stabile Nachfragebasis interpretiert werden, von der alle Marktsegmente profitieren. Unterstützt wird diese Aussage durch den im langjährigen Schnitt relativ niedrigen Anteil der Großabschlüsse über 5.000 m², der nur bei rund 35 % und damit zehn Prozentpunkte unter dem langfristigen Mittel liegt. Auf kleine Verträge bis 200 m² entfallen darüber hinaus gut 3 % des Resultats.
Mehrere Branchen mit höheren Anteilen – Leerstand hat weiter abgenommen
Nach wie vor sind zahlreiche Branchen nennenswert am Umsatz beteiligt, was für eine für eine dynamische Entwicklung auf breiter Front spricht. Angeführt wird das Führungstrio mit zweistelligen Anteilen von den Banken und Finanzdienstleistern, die auf 18,5 % kommen und damit auf einem vergleichbaren Niveau liegen wie schon in den letzten drei Jahren. An Position zwei folgen die traditionell starken Beratungsgesellschaften, die sich mit gut 13 % hauchdünn vor den Verwaltungen von Industrieunternehmen platzieren, die ebenfalls knapp 13 % beisteuern. Auf fast 10 % beläuft sich der Anteil der Iuk-Technolgien. Darüber hinaus erreichen Coworking-Anbieter und die öffentliche Verwaltung noch jeweils knapp 9 %. Vor allem die dynamisch wachsende Coworking-Branche gewinnt zunehmend an Bedeutung.
Der Leerstand hat sich weiter spürbar reduziert. Mit 1,14 Mio. m² liegt er knapp 18 % niedriger als noch vor einem Jahr. Noch stärker fiel der Rückgang der Leerstände mit moderner Flächenqualität aus, die nur noch 497.000 m² betragen (-27 %). Nur knapp 44 % des Gesamtvolumens verfügt damit über eine von den Mietern präferierte Ausstattung. Daraus resultierend ist die Leerstandsquote weiter gesunken und liegt im Gesamtmarkt bei 7,4 %, im engeren Marktgebiet (gif) bei 7,2 %. Damit weist der Frankfurter Markt sowohl absolut als auch relativ das niedrigste Leerstandsniveau seit 2002 auf. Betrachtet man nur den CBD, also die Büromarktzonen mit der tendenziell höchsten Nachfrage, liegt die Leerstandsrate sogar bei nur 4,4 %. Da ein Großteil davon auf nur wenige Objekte entfällt, zeigt sich, dass das Flächenangebot im Kerngebiet des Marktes sehr begrenzt ist.
Wie auch in anderen Städten hat die Bautätigkeit auf das rückläufige Angebot reagiert und spürbar angezogen. Mit 589.000 m² befinden sich 24,5 % mehr Flächen im Bau als vor einem Jahr. Auch die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen haben um knapp 21 % auf 305.000 m² zugelegt und machen gut die Hälfte des Gesamtvolumens aus. Damit hat die Bautätigkeit ein Niveau erreicht, das nicht mehr weit von den Höchstständen zum Anfang des Jahrtausends entfernt ist. Allerdings ist hierbei zu berücksichtigen, dass rund 75 % der noch verfügbaren Neubauflächen in den zentralen Citylagen errichtet werden, also den Zonen, die am meisten nachgefragt werden und das aktuelle Angebot an modernen Flächen nicht ausreicht, um die Nachfrage vollständig zu bedienen.
Weiter gestiegene Mietpreisniveaus
Die sehr gute Nachfrage der letzten Jahre, in Verbindung mit einem spürbar geringeren Angebot, hat die Mietpreise steigen lassen. Dieser Trend hat sich auch 2018 fortgesetzt. Die Spitzenmiete hat in den vergangenen zwölf Monaten um gut 7 % auf 44 €/m² angezogen und erreicht damit den höchsten Wert seit 2001. Von den damals erzielten Höchstmieten von fast 54 €/m² ist man aber noch weit entfernt. Auch die Durchschnittsmiete hat auf über 18,30 €/m² (+3 %) zugelegt, wobei dieser Anstieg mit großer Sicherheit höher ausgefallen wäre, wenn mehr hochwertige und moderne Flächen zur Verfügung gestanden hätten. Auch 2019 werden die Mieten vor dem Hintergrund der absehbaren Nachfrageentwicklung weiter steigen. Hierfür spricht einerseits die Tatsache, dass der größere Teil der aktuellen Bauflächen erst ab 2020 fertiggestellt wird, andererseits aber auch die gestiegenen Grundstückspreise und vor allem Baukosten, die nur über höhere Mieten für moderne Neubauflächen kompensiert werden können.
Perspektiven 2019
„Zwar haben sich die Rahmenbedingungen in letzter Zeit etwas eingetrübt, aber auch die reduzierten BIP-Prognosen deuten immer noch auf ein im langfristigen Vergleich sehr solides Wachstum der deutschen Konjunktur hin. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass der seit drei Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend des Frankfurter Büromarkts anhalten wird und auch 2019 ein Flächenumsatz zu erwarten ist, der deutlich über dem fünfjährigen Durchschnitt liegen dürfte. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die zukünftige Entwicklung aktuell in keiner anderen deutschen Stadt so schwierig vorherzusehen ist. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass die Auswirkungen eines möglichen ungeregelten Brexits für die Bankenmetropole auch positive Effekte haben könnte. Auch eine nochmals steigende Nachfrage ist demzufolge nicht ganz auszuschließen. Die Leerstände dürften vorerst noch weiter sinken, bevor dem Markt gegen Ende des Jahres aufgrund von Baufertigstellungen langsam wieder mehr modernes Angebot zugeführt werden wird“, so José Martínez.
