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Nach dem historisch hohen Büroflächenumsatz von 640.000 m² im Jahr 2017 fällt das Ergebnis für das Jahr 2018 mit rd. 585.000 m² in Hamburg um 8,6 % geringer aus als im Vorjahr. „Dennoch ein sehr ordentliches Jahr“, bilanziert Oliver Horstmann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. An der Nachfrage der Unternehmen habe es seines Erachtens jedenfalls nicht gelegen. Insgesamt wurden 16 Flächenumsätze in der Größenklasse über 5.000 m² registriert, fünf davon waren größer als 10.000 m² (S.8). Vielmehr habe ein ausreichendes Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächen in den Toplagen gefehlt.

Oliver Horstmann skizziert die Marktsituation wie folgt:

Hohe Flächenabsorption

- Der Büroflächenbestand ist nur leicht gestiegen und liegt bei rd. 13,9 Mio. m²
- Demgegenüber hat der Leerstand von 600.000 m² auf 490.000 m² um 18,3 % abgenommen
- Die Mietspannen (Anhang, S.3) sind in allen Lagen gestiegen, u.a. weil auch in Bestandsimmobilien die Anforderungen der Unternehmen steigen
- Die Spitzenmiete in Neubauten in Toplagen liegt mittlerweile bei 27,50 €/m² und ist damit im zurückliegenden Jahr um 1,50 €/m² gestiegen. Auch Höchstmieten von über 30 €/m² werden am Markt beobachtet
- Büroflächenentwicklungen stehen bei Grundstücken für das Neubausegment mit der Wohnraumschaffung und bei Bestandsimmobilien mit Hotelprojekten im Wettbewerb

Statistischer Rückblick

- Die Spitzenmiete ist seit dem Jahr 2010 (ca. 23 €/m²) kontinuierlich gestiegen
- Der Leerstand ist im selben Zeitraum von 1,3 Mio. m² auf 490.000 m² zurückgegangen
- Dennoch haben in dieser nachfragebestimmten Marktsituation Projektentwickler spekulative Neubauaktivitäten nicht merklich forciert, u.a. weil die allgemeinen Baukosten kontinuierlich steigen, zusätzliche Kostentreiber sind beispielsweise die ENEV u.a., die teils restriktiven Bankenanforderungen und die Verfügbarkeit an Grundstücksflächen

Neue Herausforderungen

- Die Büroflächensuche kann sich für Unternehmen über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahren hinziehen
- Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu zehn Jahren kosten Unternehmen Flexibilität
- Im herrschenden Preiswettbewerb werden die Kosten für Unternehmen weiter steigen
- Co-Working-Anbieter werden im aktuellen Marktumfeld mehr und mehr zum Miet-Wettbewerber „konventioneller Unternehmen“, denn sie mieten langfristig, zahlen die steigenden Mieten, bieten ihren Mieten ein hohes Maß an Flexibilität, treiben die Preise in den Toplagen.

Vermietungsvolumen nach Lagen

- Durch den Neubau von Beiersdorf (ca. 45.000 m²) an der Troplowitzstraße für den Eigennutz, stieg das Vermietungsvolumen in Eimsbüttel um 8,9 Prozentpunkte auf 10,5 % am Gesamtvermietungsvolumen in Hamburg
- Mit 22,5 % liegen die City (2017: 25,7 %) und die City-Süd mit 15,6 % (18,8 %) auf Rang 1 und 2 der Statistik

Vermietungsvolumen nach Branchen

- das größte registrierte statistische Flächenvolumen (S.8), der Beiersdorf-Neubau, schlägt sich auch bei der Branchenauswertung nieder. Die Industrieverwaltung war mit einem Anteil am Vermietungsvolumen von 17,5 (15,7 %) die aktivste Branche
- auf den weiteren Plätzen folgen das Finanzwesen (14,6 %) und Unternehmensnahe Dienstleister (12,9 %)
- mit 10,6 % (15,5 %) verloren das Bauwesen, Vermietung, Verpachtung, Verkauf – darunter werden auch Co-Working-Anbieter erfasst – gegenüber dem Vorjahr einige Positionen

Ausblick 2019

- der Gesamtflächenumsatz wird sich bei rd. 550.000 m² einpendeln
- die Nachfrage bleibt hoch
- es wird eine weitere Büroflächenverknappung geben, da auch der Leerstand weiter abnehmen wird
- die Mieten werden in der Breite und in der Spitze steigen