04.01.2019 Flächenknappheit erfordert Weiterdenken – Berlin muss hoch hinaus
Der Flächenmangel in der Hauptstadt wird laut dem international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen Savills auch kurzfristig nicht abebben, denn trotz vergleichsweiser großer Pipeline ist aufgrund einer hohen Vorvermietungsquote keine kurzfristige Entspannung in Sicht. Ein Ausweichen in Randlagen sowohl auf Nutzer- als auch Investorenseite könnte in den nächsten Jahren den Mark prägen.
Die Ergebnisse in Kürze:
• Leerstandsquote liegt bei 1,5 % und damit 50 Basispunkte niedriger als Ende 2017
• Spitzenmiete erreicht mit 35,80 Euro/m² neuen Rekordwert
• Das Transaktionsvolumen fällt gegenüber dem Vorjahr um 13 % auf 6,85 Mrd. Euro
Büromarkt: Vorvermietungsquoten bleiben hoch, Entspannung erst 2021 erwartet
Das Rekordergebnis von 2017 konnte nicht erreicht werden: Mit einem Flächenumsatz von 909.000 m² lag dieser rund 10 % unter dem des Vorjahres – bei steigenden Mietpreisen. Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete legte nochmals im Laufe des Jahres um 12,6 bzw. 15,2 % zu. Aktuell werden in der Hauptstadt in der Spitze 35,80 Euro/m² gezahlt, im Schnitt liegen die Quadratmeterpreise bei 22,00 Euro. Weiterhin steht Berlin damit für die dynamischste Entwicklung im Vergleich zu den anderen Top-6-Standorten. „Perspektivisch ist zwar mit einem Abflachen des Mietpreiswachstums zu rechnen“, sagt Jan-Niklas Schroers, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills Berlin, und ergänzt: „Für 2019 wird der Trend jedoch noch anhalten, denn auch die avisierte Flächenfertigstellung führt kurzfristig zu keiner Entspannung. Daher sehen wir zunächst ein deutliches Plus bei der Mietpreisentwicklung.“
Die Flächenpipeline steigt mit 425.100 m² im weiteren Jahresverlauf zwar deutlich an, jedoch sind die Flächen bereits zu 70 % vorvermietet. 2019 stehen damit lediglich 127.000 m² spekulativ zur Neuvermietung zur Verfügung. 2020 liegt bei einer Pipeline von 797.100 m² die Vorvermietungsquote aktuell schon bei 43 %. „Der Markt wird enger, die Flächenknappheit spitzt sich zu. Erst 2021 ist mit einer Entspannung des Marktes zu rechnen“, sagt Schroers. Dieser Trend spiegelt sich ebenfalls in der Entwicklung der Leerstandsquote wider: Ende des Jahres lag diese bei 1,5 % und damit 50 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres.
Insgesamt ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch. Davon profitieren laut Schroers auch die Außenbezirke: „Hierzu gehören beispielweise Moabit oder Wedding. Für junge Firmen sind die Mieten in Innenstadtlagen schwer zu bezahlen. Randbezirke können hingegen mit günstigeren Mieten bei guter Infrastruktur und trotzdem starken Zentren punkten. Dabei stellt aber spätestens der S-Bahn-Ring eine Barriere dar.“
Investmentmarkt: Investoren werden Nutzern in die Randbezirke folgen
Auch auf dem Investmentmarkt konnte das Ergebnis des Vorjahres nicht erzielt werden: Das Transaktionsvolumen fiel trotz einiger Megadeals um 13 % auf 6,85 Mrd. Euro. Insgesamt wurden in diesem Jahr 30 Transkationen in dreistelliger Millionenhöhe abgeschlossen. Dazu gehörten unter anderem folgende Deals: Der Verkauf des Geschäftshausensembles am Leipziger Platz für 300 Mio. Euro von der RFR-Holding Gmbh und DC Values an BMO Real Estate Partners, Park Hotels & Resorts veräußerte das Hilton für 297 Mio. Euro an Aroundtown Property, „das Schloss“ in Steglitz ging für 255 Mio. Euro von Wealthcap an die Deka und der Zalando-Campus, der für 235 Mio. Euro von Capstone & L´Etoile an Hines verkauft wurde.
Eine Herausforderung auf dem Investmentmarkt stellt weiterhin die Tatsache dar, dass viele Grundstücke durch Spekulanten blockiert werden. Hinzu kommt das Rekordtief der Leerstandsquote von zuletzt 1,5 %. Deshalb fordert J. Philipe Fischer, Director National Investment Germany und Head of Berlin bei Savills, mehr Mut in der Stadtentwicklung: „Wir brauchen Hochhäuser in Berlin. Nur damit können wir die benötigten Flächenvolumina in der Hauptstadt langfristig decken.“
Bei einer anhaltend hohen Nachfrage liegen die Bürospitzenrenditen mit aktuell 2,9 % auf dem Niveau von Frankfurt und München. „Betrachten wir dabei die Mieten, die nach wie vor hinter denen der anderen beiden Städte zurückbleiben, reflektieren die niedrigen Renditen sicherlich nicht zuletzt die hohen Erwartungen an ein weiteres Mietpreiswachstum in der Hauptstadt“, erläutert Steffen Pulvermacher, Director Investment bei Savills Berlin.
Auch auf Verkäuferseite wird auf dem Investmentmarkt in Berlin 2019 eine ungebrochene Dynamik verzeichnet, da viele Investoren, unter ihnen auch konservative, bereit sind zu verkaufen, um ihre erwarteten Gewinne zu realisieren. 2018 befanden sich auf Verkäuferseite mehrheitlich Asset-Manager, Bauträger und Projektentwickler sowie Privatinvestoren und Family Offices.
Deutsche Käufer waren wiederholt die aktivsten Marktakteure: Mit einem Anteil von 42,6 % lag ihr Ankaufsvolumen 2018 im Schnitt der letzten fünf Jahre (42,5 %), gefolgt von Investoren aus dem europäischen Ausland (35,1 %; Fünf-Jahres-Durchschnitt: 27,4 %). Der Anteil nordamerikanischer Käufer lag mit 17 % unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (24,3 %).
Wenn der Flächenmangel auf dem Büromarkt Nutzer in die Randbezirke ausweichen lässt, ist zu erwarten, dass auch Investoren folgen und ebenfalls in den Randbezirken tätig werden. Diese Entwicklung dürfte demnach auch die Investments der nächsten Jahre prägen, fassen die Savills-Experten zusammen.
Die Ergebnisse in Kürze:
• Leerstandsquote liegt bei 1,5 % und damit 50 Basispunkte niedriger als Ende 2017
• Spitzenmiete erreicht mit 35,80 Euro/m² neuen Rekordwert
• Das Transaktionsvolumen fällt gegenüber dem Vorjahr um 13 % auf 6,85 Mrd. Euro
Büromarkt: Vorvermietungsquoten bleiben hoch, Entspannung erst 2021 erwartet
Das Rekordergebnis von 2017 konnte nicht erreicht werden: Mit einem Flächenumsatz von 909.000 m² lag dieser rund 10 % unter dem des Vorjahres – bei steigenden Mietpreisen. Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete legte nochmals im Laufe des Jahres um 12,6 bzw. 15,2 % zu. Aktuell werden in der Hauptstadt in der Spitze 35,80 Euro/m² gezahlt, im Schnitt liegen die Quadratmeterpreise bei 22,00 Euro. Weiterhin steht Berlin damit für die dynamischste Entwicklung im Vergleich zu den anderen Top-6-Standorten. „Perspektivisch ist zwar mit einem Abflachen des Mietpreiswachstums zu rechnen“, sagt Jan-Niklas Schroers, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills Berlin, und ergänzt: „Für 2019 wird der Trend jedoch noch anhalten, denn auch die avisierte Flächenfertigstellung führt kurzfristig zu keiner Entspannung. Daher sehen wir zunächst ein deutliches Plus bei der Mietpreisentwicklung.“
Die Flächenpipeline steigt mit 425.100 m² im weiteren Jahresverlauf zwar deutlich an, jedoch sind die Flächen bereits zu 70 % vorvermietet. 2019 stehen damit lediglich 127.000 m² spekulativ zur Neuvermietung zur Verfügung. 2020 liegt bei einer Pipeline von 797.100 m² die Vorvermietungsquote aktuell schon bei 43 %. „Der Markt wird enger, die Flächenknappheit spitzt sich zu. Erst 2021 ist mit einer Entspannung des Marktes zu rechnen“, sagt Schroers. Dieser Trend spiegelt sich ebenfalls in der Entwicklung der Leerstandsquote wider: Ende des Jahres lag diese bei 1,5 % und damit 50 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres.
Insgesamt ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch. Davon profitieren laut Schroers auch die Außenbezirke: „Hierzu gehören beispielweise Moabit oder Wedding. Für junge Firmen sind die Mieten in Innenstadtlagen schwer zu bezahlen. Randbezirke können hingegen mit günstigeren Mieten bei guter Infrastruktur und trotzdem starken Zentren punkten. Dabei stellt aber spätestens der S-Bahn-Ring eine Barriere dar.“
Investmentmarkt: Investoren werden Nutzern in die Randbezirke folgen
Auch auf dem Investmentmarkt konnte das Ergebnis des Vorjahres nicht erzielt werden: Das Transaktionsvolumen fiel trotz einiger Megadeals um 13 % auf 6,85 Mrd. Euro. Insgesamt wurden in diesem Jahr 30 Transkationen in dreistelliger Millionenhöhe abgeschlossen. Dazu gehörten unter anderem folgende Deals: Der Verkauf des Geschäftshausensembles am Leipziger Platz für 300 Mio. Euro von der RFR-Holding Gmbh und DC Values an BMO Real Estate Partners, Park Hotels & Resorts veräußerte das Hilton für 297 Mio. Euro an Aroundtown Property, „das Schloss“ in Steglitz ging für 255 Mio. Euro von Wealthcap an die Deka und der Zalando-Campus, der für 235 Mio. Euro von Capstone & L´Etoile an Hines verkauft wurde.
Eine Herausforderung auf dem Investmentmarkt stellt weiterhin die Tatsache dar, dass viele Grundstücke durch Spekulanten blockiert werden. Hinzu kommt das Rekordtief der Leerstandsquote von zuletzt 1,5 %. Deshalb fordert J. Philipe Fischer, Director National Investment Germany und Head of Berlin bei Savills, mehr Mut in der Stadtentwicklung: „Wir brauchen Hochhäuser in Berlin. Nur damit können wir die benötigten Flächenvolumina in der Hauptstadt langfristig decken.“
Bei einer anhaltend hohen Nachfrage liegen die Bürospitzenrenditen mit aktuell 2,9 % auf dem Niveau von Frankfurt und München. „Betrachten wir dabei die Mieten, die nach wie vor hinter denen der anderen beiden Städte zurückbleiben, reflektieren die niedrigen Renditen sicherlich nicht zuletzt die hohen Erwartungen an ein weiteres Mietpreiswachstum in der Hauptstadt“, erläutert Steffen Pulvermacher, Director Investment bei Savills Berlin.
Auch auf Verkäuferseite wird auf dem Investmentmarkt in Berlin 2019 eine ungebrochene Dynamik verzeichnet, da viele Investoren, unter ihnen auch konservative, bereit sind zu verkaufen, um ihre erwarteten Gewinne zu realisieren. 2018 befanden sich auf Verkäuferseite mehrheitlich Asset-Manager, Bauträger und Projektentwickler sowie Privatinvestoren und Family Offices.
Deutsche Käufer waren wiederholt die aktivsten Marktakteure: Mit einem Anteil von 42,6 % lag ihr Ankaufsvolumen 2018 im Schnitt der letzten fünf Jahre (42,5 %), gefolgt von Investoren aus dem europäischen Ausland (35,1 %; Fünf-Jahres-Durchschnitt: 27,4 %). Der Anteil nordamerikanischer Käufer lag mit 17 % unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (24,3 %).
Wenn der Flächenmangel auf dem Büromarkt Nutzer in die Randbezirke ausweichen lässt, ist zu erwarten, dass auch Investoren folgen und ebenfalls in den Randbezirken tätig werden. Diese Entwicklung dürfte demnach auch die Investments der nächsten Jahre prägen, fassen die Savills-Experten zusammen.
